Zgodność przebiegu ustanawianej drogi z przepisami budowlanymi

Uzyskanie przez inwestora pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy jest uwarunkowane między innymi tym, że teren ma dostęp do drogi publicznej (art. 61 ust. 1 pkt 2 w zw. z art. 2 pkt 14 u.p.z.p.). Decyzja taka rozstrzyga jedynie o dopuszczalności realizacji określonej inwestycji na danym terenie, nie upoważnia natomiast inwestora do jej realizacji, ale uprawnia go do ubiegania się o wydanie pozwolenia na budowę.

W orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, że na tym etapie wystarczające jest złożenie przez inwestora oświadczenia zgodnie z którym ustanowienie służebności nastąpi przed wystąpieniem o pozwolenie na budowę dla określonego zamierzenia inwestycyjnego (por. m.in. wyrok NSA z dnia 13 lutego 2014 r., II OSK 2196/12). Brak prawnie zagwarantowanego dostępu do drogi publicznej jest zatem przeszkodą jedynie do uzyskania pozwolenia na budowę.

Nie ma zatem żadnych wątpliwości, że skarżący w pierwszej kolejności muszą uzyskać służebność drogi koniecznej by wystąpić o pozwolenie na budowę, które będzie następczo uwzględniać ewentualne ograniczenia inwestycji związane z zakresem uzyskanego dostępu do drogi publicznej w ramach drogi koniecznej. Sąd rozstrzygając sprawę o ustanowienie drogi koniecznej nie wkracza w sferę kompetencji organu administracyjnego wydającego decyzję o warunkach zabudowy czy pozwoleniu na budowę (por. m.in. uchwała SN z dnia 5 listopada 2014 r., III CZP 74/14).

Okoliczność, że skarżący chcą skorzystać z prawa do zabudowy należącej do nich nieruchomości (art. 4 Pr. Bud.) wykorzystując w pełni jej potencjał, nie oznacza że nie muszą uwzględniać w swych planach inwestycyjnych uwarunkowań terenu planowanej inwestycji związanych z brakiem jej dostępu pojazdami mechanicznymi do drogi publicznej. Będą one bowiem ograniczane przez konieczność zapewnienia zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami, w tym możliwością zapewnienia dostępu do drogi publicznej, warunkowanego zrealizowaniem przesłanek z art. 145 k.c.

Postanowienie SN z dnia 30 września 2020 r., III CSK 31/18

Standard: 52217 (pełna treść orzeczenia)

W judykaturze został już wyrażony pogląd, iż ze względu na inny cel i charakter postępowania w przedmiocie ustanowienia drogi koniecznej, zgodność przebiegu ustanawianej drogi z przepisami budowlanymi można rozważać przede wszystkim w ramach kryteriów interesu społeczno-gospodarczego (art. 145 § 3 k.c.) i obciążenia gruntów sąsiednich (art. 145 § 2). Nie można i nie powinno się jednak traktować przepisów budowlanych jako bezwzględnej przeszkody do przeprowadzenia drogi koniecznej przez nieruchomość zabudowaną (por. uz. postanowienia SN z dnia 14 lutego 2008 r., II CSK 517/07).

Uchwała SN z dnia 5 listopada 2014 r., III CZP 74/14

Standard: 48843 (pełna treść orzeczenia)