Uprawnienie właściciela lokalu (art. 2 ust. 2 u.w.l.) do dochodzenia roszczeń z tytułu wady budynku, w którym lokal jest położony

Właścicielowi samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) przysługują uprawnienia z tytułu rękojmi za wady budynku, w którym lokal jest położony, w szczególności wtedy, gdy wady dotyczą tego lokalu (art. 568 § 1 k.c.).

Ustawa z dnia 30 maja 2014 r. o prawach konsumenta (Dz.U.2014.827), która wejdzie w życie niebawem, bo z dniem 25 grudnia 2014 r., zmieniła zasadniczo przepis art. 568 § 1 k.c. stanowiąc, że sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości - przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Nie tylko zatem wydłużyła termin odpowiedzialności z tytułu rękojmi, ale dłuższy termin obecnie zastrzeżony do wad budynku odniosła do wad nieruchomości, co jest wyraźnym odejściem od dotychczasowej terminologii, mogącej skłaniać do korzystania z wykładni prawa publicznego, a nadto - co bardzo istotne - obejmuje także nieruchomości lokalowe. Kierunek zmian legislacyjnych wskazuje zatem, że wolą ustawodawcy była ochrona nabywcy budynku rozumianego w szerszym zakresie niż przewiduje to prawo budowlane.

Trudno jest oddzielić wadliwość samego lokalu należącego do powodów od wadliwości całego budynku polegającej na nieprawidłowo wykonanej izolacji ścian piwnic i posadzek w piwnicach i garażu oraz nieprawidłowo wykonanym odpływie wody. Nieprawidłowe wykonanie istotnych robót zabezpieczających lokal przed zalewaniem i wilgocią, prowadzące do zmniejszenia jego wartości - dotyczyła części wspólnych nieruchomości ( zewnętrznych ścian piwnic i posadzek piwnicy i garażu), a nie samego lokalu powodów. Ponieważ ujawniła się ona w elementach konstrukcyjnych budynku, w ramach których znajduje się ich lokal, to oni ponieśli z tego tytułu szkodę, choć zastrzeżenia co do wadliwości budynku składali wszyscy współwłaściciele. Była to zatem wada budynku także w rozumieniu prawa budowlanego, którego powodowie są współwłaścicielami. 

Inna byłaby sytuacja, gdyby w lokalu powodów stwierdzono wadę niemającą związku ze stanem budynku (np. pękające kafelki, odpadająca farba, wadliwe gniazdko elektryczne czy kaloryfer, itp.). Tego rodzaju wada nie mogłaby być uznana za wadę budynku, a jedynie wadę lokalu, a uprawnienia z tytułu rękojmi wygasłyby po upływie roku.

Reasumując, samodzielny lokal mieszkalny, o jakim mowa w ustawie o własności lokali nie stanowi budynku w rozumieniu art. 568 § 1 k.c., jednakże jego właścicielowi przysługują uprawnienia z tytułu rękojmi za wady budynku, w którym lokal jest położony, w szczególności gdy wady te uzewnętrzniają się jako wada lokalu (np. zagrzybienie, zawilgocenie mieszkania wskutek nieprawidłowych izolacji poziomych i pionowych). Uprawnienia te wygasają po upływie trzech lat.

Wyrok SN z dnia 8 października 2014 r., II CSK 505/13

Standard: 48815 (pełna treść orzeczenia)