Podstawy prawne obowiązku nowego wykonawcy w relacji do dotychczasowych obowiązków właściciela gruntu

W piśmiennictwie wskazuje się, że do określenie źródła obowiązku nowego wykonawcy, a także relacji, w jakiej pozostaje ono do dotychczasowych obowiązków właściciela gruntu, przydatne mogą być różne konstrukcje prawne. Można bronić poglądu, że powierzenie wykonania umowy deweloperskiej innemu wykonawcy prowadzi do powstania między tym wykonawca a nabywcą (nabywcami) – na podstawie orzeczenia sądu – nowego stosunku prawnego, w ramach którego wykonawca zobowiązuje się do wykonania powierzonej mu umowy w takim zakresie, w jakim nie została ona należycie wykonana przez właściciela gruntu. Oznacza to wygaśnięcie zobowiązania dłużnika–właściciela gruntu do wybudowania domu w całości lub w części ze skutkiem ex nunc i konieczność traktowania go tak, jakby nie wykonał on zobowiązania z przyczyn, za które odpowiada. W rezultacie świadczenia spełnione dotychczas przez nabywców stają się świadczeniami nienależnymi w zakresie, w jakim wykraczają poza stopień zaawansowania procesu budowlanego. Podlegają one zwrotowi na rzecz nabywców, którzy mogą je wykorzystać w ramach stosunku prawnego z nowym wykonawcą. Koszty związane z wykonywaniem umowy deweloperskiej w ramach stosunku prawnego z nowym wykonawcą obciążają bezpośrednio nabywców, którzy – w zakresie, w jakim przekroczyły one koszty uzgodnione wcześniej z właścicielem gruntu – mogą żądać ich zwrotu od pierwotnego wykonawcy. Powierzenie wykonywania umowy innemu wykonawcy prowadzi zazwyczaj do odpowiedzialności odszkodowawczej właściciela gruntu wobec dotychczasowych wykonawców robót budowlanych, gdyż w zakresie, w jakim obowiązek wybudowania domu przez właściciela wygasł, tracą rację bytu również umowy z pierwotnymi wykonawcami.

Przedstawiona konstrukcja prawna zbliżona jest do przyjmowanej w doktrynie w kontekście art. 480 k.c. Na gruncie tego unormowania może dojść do zawiązania stosunku zobowiązaniowego pomiędzy wierzycielem a osobą trzecią. W takim przypadku wierzyciel jest zobowiązany względem osoby trzeciej, która nie może dochodzić wynagrodzenia za wykonanie czynności bezpośrednio od dłużnika, wierzyciel ma jednak względem tego dłużnika roszczenie o zwrot zwiększonych kosztów wykonania czynności.

W podobny sposób traktowane jest w doktrynie powierzenie poprawienia lub dalszego wykonania dzieła innej osobie na koszt i niebezpieczeństwo przyjmującego zamówienie. Wskazuje się, że między przyjmującym zamówienie a osobą trzecią, której zamawiający powierzył wykonanie czynności, nie powstaje żaden bezpośredni stosunek prawny. Przyjmujący zamówienie ponosi ewentualne wyższe koszty poprawienia lub dokończenia dzieła.

Powierzenie wykonywania umowy deweloperskiej może zostać oparte również na innej konstrukcji prawnej. Skoro w art. 9 ust. 3 u.w.l. jest mowa o powierzeniu wykonywania umowy deweloperskiej, to można przyjąć, że nie chodzi tu o wykreowanie nowego stosunku prawnego miedzy nowym wykonawcą a nabywcą (nabywcami), lecz o odjęcie właścicielowi gruntu, w całości lub w części, na rzecz nowego wykonawcy możliwości wykonywania umów deweloperskich w zakresie procesu budowlanego osobiście lub także przy pomocy wybranych przez właściciela gruntu podmiotów. W świetle takiego rozwiązania, nowy wykonawca nie staje się stroną umów deweloperskich, lecz podmiotem, przy pomocy którego – na podstawie orzeczenia sądu – dłużnik, niezależnie od swej woli, wykonuje te umowy i za działania którego ponosi odpowiedzialność w stosunku do nabywców. Między nowym wykonawcą a właścicielem gruntu powstaje zatem bez umowy stosunek prawny, na podstawie którego nowy wykonawca jest zobowiązany do wykonania projektu inwestycyjnego przewidzianego w umowie deweloperskiej, właściciel gruntu zaś jest zobowiązany do zapłaty stosownego wynagrodzenia. Stosunek między właścicielem gruntu a nabywcami lokali w zasadzie nie uległby zmianie, dopuścić jednak należy możliwość zmiany terminu wybudowania domu, jeżeli dotrzymanie pierwotnego terminu nie było możliwe, trudno bowiem uznać, że ze względu na przekroczenie pierwotnego terminu nabywcy mają prawo do odstąpienia od umowy po powierzeniu jej wykonania innemu wykonawcy.

Należy uznać, że obie konstrukcje prawne mieszczą się w formule powierzenia dalszego wykonywania umowy na koszt i niebezpieczeństwo właściciela gruntu i każda z nich pozostaje w dyspozycji sądu. 

Zastosowanie pierwszej powoduje powstanie stosunku prawnego między nabywcami a nowym wykonawcą, a drugiej – stosunku między nowym wykonawcą a właścicielem gruntu. 

Uchwała SN z dnia 16 maja 2008 r., III CZP 35/08

Standard: 48185 (pełna treść orzeczenia)