Dalsze wykonywanie umowy innemu wykonawcy na koszt i niebezpieczeństwo właściciela gruntu

Powierzenie przez sąd dalszego wykonywania umowy dotyczącej wybudowania domu na podstawie art. 9 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 – t. j.) wiąże się z zarządem rzeczą wspólną mającym na celu doprowadzenie do zakończenia budowy. Wszczęte przez wnioskodawców postępowanie zmierza bowiem do zakończenia budowy domu, a tym samym do powstania – po ustanowieniu i przeniesieniu na nabywców praw odrębnej własności lokali – przymusowej współwłasności gruntu i tych części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ustawy o własności lokali). Mimo iż chwilą powstania tej współwłasności jest wyodrębnienie pierwszego lokalu, będące w istocie podziałem dotychczasowej nieruchomości, to bezzasadne jest założenie, że w zakres zarządu rzeczą wspólną nie mogą wchodzić te wszystkie czynności faktyczne i prawne, które dopiero prowadzą do zakończenia procesu inwestycyjnego i powstania rzeczy mającej stanowić przedmiot współwłasności.

Postanowienie SN z dnia 23 lutego 2011 r., V CZ 99/10

Standard: 70676 (pełna treść orzeczenia)

Przewidziane w art. 9 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) powierzenie przez sąd dalszego wykonania umowy dotyczy tylko wybudowania na gruncie domu. Sąd może powierzyć te prace także nabywcom, którym przysługuje ekspektatywa ustanowienia odrębnej własności lokali w tym budynku.

Z art. 9 ust. 3 u.w.l., odczytywanego łącznie z ust. 2, wynika jednoznacznie, że powierzenie dalszego wykonywania umowy może dotyczyć wyłącznie wykonywania umowy deweloperskiej, a więc umowy zawartej między właścicielem gruntu a nabywcą. Wypływa stąd istotny wniosek, że decyzja sądu o powierzeniu wykonania umowy nie może ingerować bezpośrednio w stosunki między właścicielem gruntu a wykonawcą (generalnym wykonawcą, inwestorem zastępczym itp.), co oczywiście nie wyklucza jej pośredniego oddziaływania na te stosunki. 

Niewłaściwe wykonywanie umowy deweloperskiej może być następstwem zarówno działań (zaniechań) samego dłużnika – właściciela gruntu, choćby zawarta przez niego umowa z wykonawcą była przez tego ostatniego należycie wykonuje, jak i wynikiem działań (zaniechań) osób, przy pomocy których dłużnik zobowiązanie wykonuje lub którym wykonanie zobowiązania powierza, gdyż za ich działanie dłużnik odpowiada jak za własne (art. 474 k.c.).

żądanie powierzenia może, choć nie musi, obejmować całość niezakończonego procesu budowy, a więc także części budynku przeznaczone na nieruchomość wspólną.

Taka interpretacja nie wyklucza, rzecz jasna, możliwości powierzenia dalszego wykonywania umowy tylko w części dotyczącej określonego lokalu, jeżeli uzasadnia to stan zaawansowania robót. Dopuszcza też ona powierzenie, na żądanie choćby jednego z nabywców mających wspólny interes w wybudowaniu nieruchomości wspólnej, powierzenie wykonania umowy w tym zakresie innemu wykonawcy. W takim przypadku sytuacja nabywców przypomina sytuację wielości wierzycieli w przypadku świadczenia niepodzielnego. Wprawdzie nie są oni stroną jednej umowy, lecz wierzycielami z różnych umów, jednakże myśl wyrażona w art. 381 k.c. pozostaje tu aktualna; każdy może żądać spełnienia całego świadczenia, co jednak nie może naruszać interesów pozostałych wierzycieli. Każdy z nabywców może zatem doprowadzić do powierzenia nowemu wykonawcy dalszego wykonywania umowy ze skutkiem dla innych, realizując swój interes, tyle że na mocy orzeczenia sądu uwzględniającego interes pozostałych nabywców.

Powierzenie innemu wykonawcy dalszego wykonywania umowy deweloperskiej odnosi się tylko do wynikającego z tej umowy zobowiązania do wybudowania domu. 

Obowiązki innego wykonawcy wyznacza sąd; może powierzyć mu wybudowanie całego domu, jak i jego części, np. określonego lokalu. 

Zakres obowiązków innego wykonawcy może obejmować czynności związane z organizacją procesu inwestycyjnego, w tym nadzór inwestorski. Jest to uzasadnione zwłaszcza w przypadku powierzenia wybudowania domu jako całości; decyzja o powierzeniu wybudowania domu innemu wykonawcy nie mogłaby być skutecznie realizowana, gdyby właściciel gruntu, korzystając z uprawnień przysługujących mu w procesie inwestycyjnym, podejmował działania zakłócające ten proces.

Nie ma podstaw do uznania, że obowiązki innego wykonawcy mogą obejmować zobowiązanie do wyodrębnienia własności lokalu i przeniesienia tego prawa na nabywcę. Przymusowe wykonanie tych zobowiązań następuje na podstawie art. 64 k.c., nie zachodzi zatem potrzeba stosowania w tym zakresie art. 9 ust. 3 u.w.l.

Powierzenie wykonania umowy wymaga zgody nowego wykonawcy i że powinien on być uczestnikiem postępowania (art. 510 § 1 k.p.c.) oraz zostać wskazany w treści orzeczenia. Nie ma przeszkód, aby innym wykonawcą był podmiot, którego łączy już z inwestorem umowa o roboty budowlane, albo nabywca (nabywcy), może to bowiem być każdy podmiot, który daje rękojmię należytego wykonania umowy. W sytuacji, w której dotychczasowy wykonawca robót budowlanych nie odpowiada za wadliwe lub sprzeczne z umową wykonywanie umowy deweloperskiej, powierzenie mu jej dalszego wykonywania może być rozwiązaniem najbardziej racjonalnym.

Uchwała SN z dnia 16 maja 2008 r., III CZP 35/08

Standard: 48184 (pełna treść orzeczenia)