Stwierdzenie nieważności skutku nabycia nieruchomości a nie czynności prawnej (art. 6 ust. 2 u.n.n.c.)

Roszczenie przewidziane w art. 6 ust. 2 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (jedn. tekst: Dz.U. z 2014 r., poz. 1380) zmierza do stwierdzenia nieważności skutku w postaci nabycia własności (użytkowania wieczystego) nieruchomości.

Jeżeli do nabycia prawa do nieruchomości dochodzi wskutek zdarzenia prawnego, to nie jest możliwe uznanie tego zdarzenia za bezwzględnie nieważne. Stanowiłoby to sprzeczność, gdyż stosowna norma prawna wiąże z danym zdarzeniem skutek w postaci nabycia prawa do nieruchomości. Norma ta nie może być zatem sprzeczna z prawem. Co najwyżej, ze względu na inną normę prawną obecną w systemie prawa, norma ta w konkretnej sytuacji może nie wywrzeć skutku prawnego, np. dlatego, że nabywcą nieruchomości jest cudzoziemiec, który nie uzyskał stosownego zezwolenia ministra na nabycie nieruchomości. Zatem art. 6 ust. 1 u.n.n.c., co najmniej w odniesieniu do zdarzeń prawnych, powoduje niewystąpienie zdarzenia prawnego w postaci nabycia nieruchomości, a nie „nieważność” samego zdarzenia, a więc i innych wywoływanych przez nie skutków.

Stanowisko, że w postępowaniu z art. 6 ust. 2 u.n.n.c. sąd stwierdza nieważność samego skutku przejścia prawa do nieruchomości nie prowadzi do wykreowania nieznanej prawu polskiemu kategorii nieruchomości niczyich, bowiem obowiązujące normy prawne pozwalają bez trudu wskazać właściciela nieruchomości, która nie przeszła na cudzoziemca - nabywcę ze względu na niedysponowanie przez niego stosownym zezwoleniem ministra na nabycie nieruchomości. Jeżeli podmiot, który zbywa prawo nadal istnieje, to zbycie nie wywiera skutku prawnego, a zatem wciąż to ten podmiot jest uprawniony do nieruchomości. Jeżeli natomiast byt prawny zbywcy ustaje, bo np. osoba prawna zostaje wykreślona z rejestru, to należy rozróżnić dwa przypadki. Pierwszy występuje wówczas, gdy przedmiotem zbycia jest prawo użytkowania wieczystego. Skoro zbycie okazuje się nieskuteczne, a użytkownik wieczysty już nie istnieje i nie ma prawnej regulacji sukcesji po nim, to prawo użytkowania wieczystego jako szczególne ograniczone prawo rzeczowe wygasa. Drugi przypadek występuje natomiast wtedy, gdy przedmiotem zbycia jest prawo własności nieruchomości. Gdy zatem zbycie okazuje się nieskuteczne, a zbywcą była osoba prawna, której byt prawny ustał wskutek wykreślenia jej z rejestru, to zastosowanie znajdzie art. 25e ust. 1 ustawy o KRS. Przepis ten przewiduje, że Skarb Państwa nabywa nieodpłatnie z mocy prawa mienie pozostałe po wykreślonym z Krajowego Rejestru Sądowego podmiocie, bez względu na przyczynę wykreślenia, którym nie rozporządził przed wykreśleniem właściwy organ.

Uchwała SN z dnia 20 listopada 2015 r., III CZP 80/15

Standard: 48109 (pełna treść orzeczenia)

Sąd orzeka o nieważności nabycia, a nie o unieważnieniu nabycia. Nieważność należy zatem odróżnić od unieważnienia; w pierwszym przypadku sąd stwierdza nieważność (orzeczenie deklaratywne), a w drugim kształtuje stosunek prawny (orzeczenie konstytutywne).

Uchwała SN z dnia 25 czerwca 2008 r., III CZP 53/08

Standard: 51956 (pełna treść orzeczenia)