Dopuszczalność przybicia własności nieruchomości na rzecz spółki z o. o. bez uchwały wspólników (art. 228 pkt 4 k.s.h.).
Kompetencje zgromadzenia wspólników (art. 228 k.s.h.) Odmowa przybicia (art. 991 k.p.c.)
Dopuszczalne jest udzielenie przybicia własności nieruchomości (użytkowania wieczystego) na rzecz spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, bez uchwały wspólników wyrażającej zgodę na nabycie nieruchomości (użytkowania wieczystego), w sytuacji gdy umowa spółki nie wyłącza konieczności uzyskania takiej zgody oraz gdy przed wydaniem postanowienia o przybiciu zarząd spółki złożył oświadczenie o braku zamiaru wyrażenia zgody przez wspólników.
Niewyrażenie przez wspólników spółki z ograniczoną odpowiedzialnością zgody na nabycie nieruchomości (użytkowania wieczystego) nie stanowi okoliczności, którą powinien uwzględnić sąd drugiej instancji przy rozpoznawaniu zażalenia na postanowienie o przybiciu.
Według ścisłej (literalnej) wykładni art. 228 pkt 4 k.s.h., w przepisie tym jednoznacznie mówi się o „nabyciu”, zatem o skutku rozporządzającym. Ograniczanie zarządu w prawie do reprezentacji, przez wymaganie uzyskania zgody w postaci uchwały wspólników, ma charakter wyjątkowy. Znajduje tu zastosowanie zasada exceptiones non sunt extendendae, która zabrania wymagania od zarządu, aby legitymował się zgodą zgromadzenia wspólników przy dokonywaniu jakichkolwiek działań niemających charakteru rozporządzenia prawem własności nieruchomości. Zgodnie z tą interpretacją, zarówno wszczęcie przez zarząd negocjacji w sprawie nabycia nieruchomości (użytkowania wieczystego gruntu), jak i przystąpienie do licytacji, której przedmiotem jest własność nieruchomości (użytkowanie wieczyste gruntu), nie wymaga uchwały wspólników.
Należy zdecydowanie opowiedzieć się ścisłą interpretacją art. 228 pkt 4 k.s.h. Poza wskazanymi już argumentami, rozstrzygające znaczenie ma określenie przez ustawodawcę sankcji za naruszenie tego przepisu. Choć w piśmiennictwie sporny jest charakter prawny sankcji wynikającej z art. 17 k.s.h., istotne jest umożliwienie wyrażenia przez wspólników zgody ex post. Sprawia to, że nieistotne jest, czy w chwili dokonywania czynności prawnej, nawet będącej wprost rozporządzeniem prawem, zarząd dysponuje stosowną zgodą wspólników, w tej chwili bowiem czynność taka jest ważna i dopuszczalna, a dopiero upływ dwóch miesięcy od jej dokonania i brak w tym czasie zgody czyni z niej czynność bezwzględnie nieważną. W konsekwencji nie można wymagać od zarządu okazywania zgody wspólników na nabycie prawa w chwili dokonywania czynności, a tym bardziej w chwili przystępowania do działań, które dopiero mogą doprowadzić do takiego nabycia.
Uchwała SN z dnia 21 lutego 2008 r., III CZP 137/07
Standard: 47785 (pełna treść orzeczenia)