Aktualizacja opłaty rocznej dotyczącej całej nieruchomości
Aktualizacja opłaty rocznej (art. 77 u.g.n.)
Zmiana opłaty rocznej może dotyczyć wyłącznie nieruchomości w sensie wieczystoksięgowym, nie zaś w innych rozumieniach (zwłaszcza jako działki lub zbioru działek wyodrębnionych geodezyjnie). Takie proste, a zarazem jedyne prawidłowe normatywnie ujęcie odgrywa istotną rolę porządkującą, jednoznacznie wskazując przedmiot użytkowania wieczystego, a zarazem dookreślając sposób dokonania zmiany wysokości opłaty rocznej. Treść księgi wieczystej ma z tego punktu widzenia znaczenie kluczowe dla zakresu, w jakim właściciel nieruchomości może kształtować wysokość opłaty rocznej. Równocześnie sam ten zakres pozostaje przede wszystkim w gestii właściciela, który może dokonywać wieczystoksięgowego podziału lub łączenia nieruchomości, zmieniając tym samym przedmiot, w stosunku do którego może zostać dokonana zmiana wysokości opłaty rocznej (zob. wyroki SN: z 20 stycznia 2016 r., IV CSK 201/15; z 7 września 2016 r. IV CSK 731/15, i z 20 grudnia 2020 r., I CSK 27/19).
Należy podkreślić, że o ile dopuszczalne byłoby w drodze jednego pisma (w drodze jednej decyzji) dokonanie aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste kilku nieruchomości, to w takiej sytuacji konieczne byłoby również wyodrębnienie poszczególnych opłat odnoszących się do konkretnych nieruchomości. W żadnym wypadku nie oznacza to jednak, że możliwe jest dokonanie ww. czynności w drodze nie tylko jednego pisma, ale również przez określenie jednej – „zbiorczej” opłaty odnoszonej do „nieruchomości w znaczeniu funkcjonalnym”, na którą składa się kilka nieruchomości w znaczeniu kodeksowym.
Przedmiot prawa użytkowania wieczystego musi pokrywać się z przedmiotem własności objętym księgą wieczystą, gdyż użytkowanie wieczyste jest prawem, które obciąża konkretną nieruchomość gruntową. Odmienny pogląd – co słusznie zauważył skarżący – godziłby w podstawową funkcję ksiąg wieczystych, jaką jest ustalenie stanu prawnego wpisanej do księgi wieczystej nieruchomości jako odrębnego przedmiotu własności i samoistnego przedmiotu obrotu prawnego (art. 1 u.k.w.h.). Byłby on także niezgodny z ustawową zasadą (art. 24 u.k.w.h.), że dla każdej nieruchomości prowadzi się oddzielną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. Stałby również w sprzeczności z rudymentami prawa rzeczowego. Nie można obciążyć jednym prawem rzeczowym (w tym użytkowaniem wieczystym) ani fizycznej części nieruchomości (np. działki wyodrębnionej geodezyjnie), ani kilku nieruchomości (chyba że przepis szczególny na to pozwala, jak w wypadku hipoteki łącznej).
Skoro istnieją dwie nieruchomości, to zostały ustanowione dwa użytkowania wieczyste i konsekwentnie muszą być dwie odrębne opłaty od obu tych praw, które również podlegać mogą odrębnej aktualizacji (choćby nawet w jednej decyzji). Polskie prawo rzeczowe nie zna „nieruchomości w znaczeniu funkcjonalnym”, nie może zatem istnieć użytkowanie wieczyste na takiej nieistniejącej rzeczy, a co za tym idzie nie można de lege lata ustalać opłaty odnośnie do takiego nieistniejącego (choć koncepcyjnie oczywiście możliwego) bytu prawnego.
Wyrok SN z dnia 26 kwietnia 2023 r., II CSKP 1058/22
Standard: 80960 (pełna treść orzeczenia)
Sąd Najwyższy wskazał, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego może obejmować wyłącznie całą nieruchomość gruntową, dla której prowadzona jest odrębna księga wieczysta co oznacza, że podwyżka opłaty rocznej powinna dotyczyć całej nieruchomości, a nie tylko wybranej działki ewidencyjnej. (Uchwała SN z dnia 15 maja 2013 r., III CZP 24/13).
Sąd Najwyższy we wskazanej uchwale zaznaczył, że wykładnia językowa art. 77 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz dalszych przepisów regulujących postępowanie w sprawie aktualizacji, przy odwołaniu do legalnych definicji pojęć "nieruchomość gruntowa" (art. 4 pkt 1) i "działka gruntu" (art. 4 pkt 3), prowadzi do wniosku, że przedmiotem wyceny jest cała nieruchomość gruntowa, a następcza względem niej zmiana wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego dotyczy wszystkich udziałów we współużytkowaniu wieczystym, w tym ustanowionych później, jako konsekwencji połączenia z dotychczas istniejącym prawem. Należy więc przyjąć, że przewidziany w art. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami okres karencji, gwarantujący stabilność opłaty w oznaczonym przedziale czasowym (do dnia 8 października 2011 r. wynoszącego rok, a następnie trzy lata), nie pozostaje z nim w sprzeczności, gdyż nieruchomość gruntowa dotychczas samodzielna lub stanowiąca część innej na skutek połączenia traci uprzedni status prawny i poddana jest reżimowi dotychczasowej nieruchomości wieczystoksięgowej obciążonej prawem użytkowania wieczystego.
Pogląd, że przewidziana w art. 72 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami opłata roczna dotyczy całej nieruchomości gruntowej w rozumieniu art. 46 § 1 k.c., a nie wydzielonej w odpowiedni sposób części takiej nieruchomości (np. określonej działki ewidencyjnej) - ze wskazaniem, że przy ocenie czy doszło do trwałej zmiany przeznaczenia nieruchomości należy brać pod uwagę obszar całej nieruchomości objętej użytkowaniem, a nie jej wyodrębnione części składowe - wyraził także Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku oddalającego skargę kasacyjną w sprawie o ustalenie obniżenia procentowej stawki opłaty rocznej. (Wyrok SN z dnia 22 kwietnia 2010 r., V CSK 357/09)
Zatem przedmiotem użytkowania wieczystego jest zawsze określona nieruchomość gruntowa, chociażby w jej skład wchodziło kilka działek ewidencyjnych. Skoro zaś prawo użytkowania wieczystego stanowi konstrukcyjnie całość, ma jednolity charakter i jeden cel gospodarczy – wypowiedzenie opłaty powinno nastąpić w stosunku do całej nieruchomości. Analiza oświadczeń nr (...) jednoznacznie wskazuje, iż wypowiedzenie wysokości opłaty dotyczyło jedynie działki gruntu. Tym samym, wypowiedzenie z dnia 4 listopada 2011 roku z zamiarem wywarcia skutku na 01 stycznia 2012 roku, jest bezskuteczne.
Wyrok SR dla m. st. Warszawy z 22 czerwca 2015 r., II C 2195/14
Standard: 47676