Aktualizacja opłaty rocznej
Aktualizacja opłaty rocznej (art. 77 u.g.n.)
Prawomocne ustalenie przez sąd lub samorządowe kolegium odwoławcze opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste w dotychczasowej wysokości jest aktualizacją tej opłaty w rozumieniu art. 77 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.).
Zgodnie z art. 77 ust. 1 u.g.n. wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na trzy lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie.
Przepis ten nie określa chwili, od której należy liczyć początek terminu trzyletniego, a zwłaszcza nie wyjaśnia, czy jest to data wszczęcia procedury aktualizacyjnej, jej zakończenia lub data obowiązywania nowej opłaty rocznej jak również nie wiąże terminu ze sposobem zakończenia postępowania w sprawie ustalenia wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste.
Postępowanie w sprawie ustalenia nowej wysokości opłaty rocznej w razie zmiany wartości nieruchomości rozpoczyna albo wypowiedzenie wysokości dotychczasowej opłaty przez właściwy organ (art. 78 ust. 1 u.g.n.), albo wniosek użytkownika wieczystego, jeżeli mimo zmiany wartości nieruchomości właściwy organ nie podjął aktualizacji (art. 81 ust. 1 u.g.n.). O skuteczności jednostronnej czynności prawnej, którą jest wypowiedzenie wysokości opłaty lub wniosek użytkownika wieczystego, można mówić dopiero z chwilą przyjęcia przez użytkownika wieczystego oferty nowej wysokości opłaty albo z chwilą dokonania aktualizacji opłaty przez właściwy organ zgodnie z wnioskiem użytkownika. Do aktualizacji, czyli ustalenia wysokości opłaty rocznej dochodzi zatem na podstawie zgodnych oświadczeń stron albo w wyniku jej ukształtowania przez samorządowe kolegium odwoławcze, a w razie złożenia sprzeciwu przez sąd. Użytkownik wieczysty może zakwestionować wysokość przedstawionej w ofercie opłaty lub zasadność samej aktualizacji z uwagi na niespełnienie przesłanki zmiany wartości nieruchomości. Jeżeli przed kolegium nie doszło do ugody, wydaje ono orzeczenie merytoryczne o oddaleniu wniosku użytkownika wieczystego lub o ustaleniu nowej opłaty na poziomie dotychczasowym lub wyższym ale niższym, niż zaoferowana w wypowiedzeniu. Ustalona prawomocnym orzeczeniem kolegium albo orzeczeniem sądu nowa wysokość opłaty kształtuje jej stawkę w sposób wiążący dla stron stosunku umownego użytkowania wieczystego zastępując ich oświadczenia woli. Taki też charakter ma prawomocne orzeczenie kolegium uznające wypowiedzenie wysokości opłaty rocznej za nieuzasadnione i ustalające jej wysokość na dotychczasowym poziomie. Przeciwko tezie pozwanych, że aktualizacja zachodzi tylko wówczas, gdy w związku ze zmianą wartości nieruchomości ulegnie zmianie wysokość opłaty rocznej, przemawia treść art. 79 ust. 3 u.g.n., który przewiduje tylko dwa rodzaje orzeczeń merytorycznych -oddalenie wniosku oraz ustalenie nowej wysokości opłaty i nie czyni rozróżnienia na orzeczenie o zmianie wysokości opłaty oraz na orzeczenie o pozostawieniu opłaty w dotychczasowej wysokości. Nową opłatą jest opłata w innej wysokości, niż zaproponowana w ofercie złożonej łącznie z wypowiedzeniem dotychczasowej opłaty.
W postępowaniu aktualizacyjnym badaniu podlega przesłanka zmiany wartości nieruchomości i w razie ustalenia bezskuteczności wypowiedzenia kolegium lub sąd mają obowiązek ustalenia wysokości opłaty rocznej obowiązującej od dnia 1 stycznia roku następującego po dokonaniu wypowiedzenia (uchwała SN z dnia 7 lutego 2014 r., III CZP 111/13).
Z uwagi na konstytutywny charakter orzeczenia sądu ustalającego wysokość opłaty i wiążący strony charakter prawomocnego orzeczenia kolegium ustalenie jej wysokości na poziomie dotychczasowym jest nową wysokością opłaty w rozumieniu art. 79 ust. 3 i 5 u.g.n. i aktualizacją opłaty, o której mowa w art. 77 ust. 1 u.g.n. Ponieważ wysokość opłaty ustalona zarówno orzeczeniem kolegium, jak i sądu, a więc zaktualizowana opłata, obowiązuje od dnia pierwszego stycznia roku następującego po złożeniu wypowiedzenia, początek biegu terminu trzyletniego do wszczęcia kolejnego postępowania aktualizacyjnego wyznacza ta data.
Ograniczenie częstotliwości aktualizacji wysokości opłaty rocznej terminem trzyletnim ma na celu ochronę zarówno użytkowników wieczystych, jak właścicieli gruntu przed zbyt częstym wszczynaniem postępowań o podwyższenie lub obniżenie opłat za wieczyste użytkowanie i w konsekwencji ich podwyższania lub obniżania.
Powiązanie w art. 77 ust. 1 u.g.n. aktualizacji ze zmianą wartości nieruchomości nakłada także na właściwy organ lub użytkownika obowiązek wykazania tej zmiany i weryfikacji zaistnienia tej przesłanki przed wszczęciem procedury aktualizacyjnej. Niedochowanie tego obowiązku czyni wypowiedzenie lub wniosek nieuzasadnionym i z taką konsekwencją powinna się liczyć ta strona, która doprowadza do wszczęcia aktualizacji wbrew przesłance ustawowej. Pogląd przeciwny prowadziłby do zaakceptowania wielokrotnego wszczynania procedury aktualizacyjnej, co nie pozostaje bez wpływu na sytuację prawną zwłaszcza użytkownika wieczystego, który w celu ochrony swych interesów musiałby podejmować działania w postępowaniu administracyjnym oraz sądowym i ponieść wysokie nieraz koszty związane z wykazaniem niezasadności wypowiedzenia i ustalenia nowej wysokości opłaty.
Wyrok SN z dnia 15 listopada 2016 r., III CSK 430/15
Standard: 47675 (pełna treść orzeczenia)
Opłata za użytkowanie wieczyste jest należna mocą art. 71 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a jej wysokość jak stanowi art. 72 ust. 1 tej ustawy ustalana jest jako procent wartości nieruchomości określonej w operacie szacunkowym. W sytuacji zmiany wartości nieruchomości, mocą art. 77 ust. 1 przywołanej ustawy możliwe jest wypowiedzenie dotychczasowej wysokości opłaty i złożenie oferty nowej wysokości. Jednak w ocenie Sądu, opisany powyżej mechanizm zmiany wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste uruchamiany może być jedynie wówczas gdy dochodzi do rzeczywistej zmiany wartości nieruchomości.
W niniejsze sprawie konieczność zmiany określenia wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste nie wyniknęła z faktu zmiany wartości użytkowanej nieruchomości, ale z tego, że przyjmowana do wyliczeń tej wartości wielkość użytkowanych działek, była w rzeczywistości mniejsza. Powierzchnia działek, z uwagi na przyjęty sposób wyceny nieruchomości, który polegał na określeniu ceny za metr kwadratowy nieruchomości i następnie przemnożeniu tej wartości przez powierzchnię, miała więc znaczenie dla ostatecznego określenia wysokości opłaty rocznej, która stanowiła 3% wartości nieruchomości. Jednak w sytuacji ustalenia, że rzeczywista powierzchnia jest mniejsza niż przyjmowana do wyliczeń, nie doszło do zamiany wartości nieruchomości w rozumieniu art. 77 ust.1 powyższej ustawy. Dlatego z pewnością, dla uznania roszczeń Spółki o zwrot różnicy opłaty wyliczonej w oparciu powierzchnię zawyżoną, nie było konieczne dokonanie przez Spółkę wypowiedzenia dotychczasowej opłaty. Zwłaszcza, że takie wypowiedzenie działa na przyszłość. Niemożliwa więc byłaby w tym trybie modyfikacja wysokości opłaty za lata poprzednie.
Ewentualne roszczenie Spółki o zwrot nadpłaty, oceniane powinno być w kontekście przepisów o świadczeniu nienależnym. Jednak nie w związku z odpadnięciem podstawy świadczenia (ta przecież nie odpadła, umowa nadal obowiązuje), ale przy przyjęciu, że Spółka w zakresie w jakim opłata została zawyżona, do świadczenia nie była w ogóle zobowiązana. Przywołana conditio, odnosi się nie tylko do całości świadczenia. Nienależną na tej podstawie może być także część spełnionego świadczenia. Dlatego, w związku z tym, że rzeczywista powierzchnia działek, była mniejsza niż ta przyjęta do ustalenia opłaty, Sąd przyjął, że w zawyżonym zakresie pozwana nie była nigdy zobowiązana do zapłaty. Zatem nie istniała podstawa do jej świadczenia w tej części na rzecz Gminy. Zatem, po stronie Spółki, z chwilą spełnienia nadpłaconego świadczenia powstało roszczenie o zwrot tej części świadczenia, jako nienależnego, którego wysokość odpowiadała różnicy między opłatą wyliczoną przy zawyżonej powierzchni a wysokością opłaty, obliczoną od powierzchni rzeczywistej.
Wyrok SR Gdańsk-Północ z dnia 8 kwietnia 2016 r. I C 194/16
Standard: 8929 (pełna treść orzeczenia)