Odszkodowanie dla zbywcy nieruchomości w związku z obniżeniem jej warości w następstwie zmian planistycznych (art. 36 ust. 3 u.p.z.p.)

Zbycie nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (jedn. tekst: Dz.U. z 2016 r., poz. 778), nie obejmuje utraty prawa własności działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne na podstawie art. 98 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm.).

Art. 36 ust. 3 u.p.z.p. stanowi, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z praw, o których mowa w ust. 1 i 2, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości. Uchwalenie albo zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może także powodować sytuację przeciwną do wyżej wskazanej, tj. wzrost wartości nieruchomości. W takim przypadku, jak stanowi art. 36 ust. 4 ustawy, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Przepis art. 36 ust. 4 a) określa przypadki, gdy nie pobiera się opłaty, o której mowa w ust. 4. Dopełnieniem tych regulacji są normy zawarte w art. 36 ust. 5 i 6 u.p.z.p. Według art. 36 ust. 5, w razie stwierdzenia nieważności uchwały rady gminy w sprawie planu miejscowego, w części lub w całości, odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1 pkt 1, albo opłata, o której mowa w ust. 4, podlegają zwrotowi odpowiednio na rzecz gminy lub na rzecz aktualnego właściciela albo użytkownika wieczystego nieruchomości. Natomiast art. 36 ust. 6 u.p.z.p. stanowi, że w przypadku, o którym mowa w ust. 3, w razie stwierdzenia nieważności uchwały rady gminy w sprawie planu miejscowego w części lub w całości gmina może żądać od aktualnego właściciela albo użytkownika wieczystego nieruchomości zwrotu kwoty stanowiącej równowartość wypłaconego odszkodowania.

Przyjęcie, iż hipoteza art. 36 ust. 3 u.p.z.p. obejmuje także sytuację uregulowaną w art. 98 ust. 1 u.g.n. prowadziłaby do tego, że „zbycie” nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3 u.p.z.p., obejmowałoby także sytuację, w której nie dochodzi do przejścia prawa na inny podmiot, lecz do wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne. Tymczasem, termin „zbycie” oznacza wyzbycie się prawa na rzecz innego podmiotu, który to prawo nabywa. Poza tym różnica pomiędzy tymi samymi pojęciami dotyczyłaby uzyskiwanego ekwiwalentu.

W jednym przypadku obejmowałby on uzyskany w obrocie cywilnoprawnym ekwiwalent ekonomiczny, w drugim także ustalone w trybie administracyjnym odszkodowanie.

Wniosek, że pojęcie „zbycie” nieruchomości z art. 36 ust. 3 u.p.z.p. należy wiązać z czynnościami prawnymi przedsięwziętymi przez właściciela nieruchomości lub użytkownika wieczystego, na podstawie których dochodzi do wyzbycia się własności lub prawa użytkownika wieczystego na rzecz innego podmiotu -uczestnika obrotu cywilnoprawnego wzmacnia treść art. 36 ust. 6 u.p.z.p., zgodnie z którym w przypadku, o którym mowa w ust. 3, w razie stwierdzenia nieważności uchwały rady gminy w sprawie planu miejscowego w części lub w całości gmina może żądać od aktualnego właściciela albo użytkownika wieczystego nieruchomości zwrotu kwoty stanowiącej równowartość wypłaconego odszkodowania. Z przepisu tego wynika roszczenie gminy - której uchwała rady gminy w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego okazała w całości lub w części nieważna - przeciwko aktualnemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu o zwrot kwoty stanowiącej równowartość wypłaconego odszkodowania. Chodzi więc jedynie o taką nieruchomość, która nadal znajduje się w obrocie cywilnoprawnym. Artykuł 36 ust. 3 u.p.z.p. obejmuje zatem sytuację, gdy właściciel (użytkownik wieczysty) nieruchomości stracił zainteresowanie daną nieruchomością i jej się wyzbywa w obrocie cywilnoprawnym.

Brak w tej czynności czynnika administracyjnego uzasadnia, w razie sporu co do odszkodowania przewidzianego w art. 36 ust. 3 u.p.z.p., kompetencje sądów powszechnych (art. 37 ust. 10 u.p.z.p.).

Odszkodowanie przewidziane w art. 36 ust. 3 u.p.z.p. dotyczy sytuacji, w której na skutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dochodzi jedynie do ograniczenia własności nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego), której następstwem jest spadek jej wartości. Tego rodzaju rzeczywista szkoda majątkowa (por. wyrok TK z dnia 18 grudnia 2014 r., K 50/13), jeżeli właściciel (użytkownik wieczysty) nieruchomości nie skorzystał z roszczeń przewidzianych w art. 36 ust. 1-2 u.p.z.p., ulega wyrównaniu dopiero z chwilą, gdy właściciel (użytkownik wieczysty) nieruchomości, korzystając z atrybutów swojego prawa, doprowadzi do zbycia własności (prawa użytkowania wieczystego) nieruchomości, w następstwie czego uzyska w obrocie cywilnoprawnym niższy ekwiwalent ekonomiczny w stosunku do tego, który otrzymałby, gdyby nie doszło do uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. 

Roszczenie przewidziane w art. 36 ust. 3 u.p.z.p. nie dotyczy więc sytuacji, w której nie dochodzi do ograniczenia, lecz do pozbawienia własności (prawa użytkowania wieczystego) nieruchomości. Taka natomiast sytuacja jest przedmiotem regulacji przewidzianej w art. 98 ust. 1 u.g.n. W tym przypadku w razie sporu ustalenie wysokości odszkodowania następuje w trybie administracyjnym (por. art. 128-134 w zw. z art. 98 ust. 3 u.g.n.)

Uchwała SN z dnia 7 lipca 2016 r., III CZP 33/16

Standard: 47602 (pełna treść orzeczenia)

Zobacz glosy

W art. 36 ust. 3 u.p.z.p. chodzi o naprawienie szkody jaką jest obniżenie wartości nieruchomości, przy czym roszczenie powstaje jednak tylko na rzecz właściciela lub użytkownika wieczystego, który nie zrealizował roszczeń z art. 36 ust. 1 lub 2 u.p.z.p. i który zbywa nieruchomość (prawo użytkowania wieczystego). Jeżeli więc nie doszło do realizacji roszczeń z art. 36 ust. 1 lub 2, wówczas zbywcy przysługuje roszczenie z ust. 3 art. 36, a więc o roszczenie o odszkodowanie, którego wysokość podlega ustaleniu według szczególnych zasad ujętych w art. 37 ust. 1 w związku z ust. 11 u.p.z.p.).

Art. 36 ust. 3 stanowi o zbyciu nieruchomości a art. 37 ust. 1 określający sposób oznaczania wysokości odszkodowania stanowi o sprzedaży. Pojęcie zbycia jest szersze niż sprzedaż, przy czym sprzedaż jest czynnością prawną odpłatną. Zestawianie tych pojęć doprowadziło w orzecznictwie tak sądów powszechnych jak i sądów administracyjnych do wykładni, w ramach której dość jednolicie przyjmuje się, że przez zbycie z art. 36 ust. 3 rozumieć należy czynność prawną odpłatną.

Wniesienie przedsiębiorstwa (w rozumieniu art. 55[1] k.c.), w skład którego wchodziła działka nr 15/10, aportem do spółki G. I., w zamian za udziały w podwyższonym kapitale tej spółki, jest zbyciem odpłatnym aczkolwiek nie jest to sprzedaż. Przy takim zbyciu niewątpliwie powstaje zagadnienie ustalenia wysokości odszkodowania.

Wyrok SN z dnia 9 marca 2016 r., II CSK 411/15

Standard: 81134 (pełna treść orzeczenia)