Należności za dostarczenie właścicielom mediów przez wspólnotę (art. 13 i 14 u.w.l.)
Korzystanie z lokalu (art. 13 u.w.l.) Składniki kosztów zarządu nieruchomością (art. 14 u.w.l.)
Przedmiotem sporu były wydatki służące uregulowaniu należności za dostarczane do poszczególnych lokali świadczenia w postaci energii ciepłej, cieplnej i zimnej wody w powiązaniu z odprowadzaniem ścieków, jeżeli dystrybucja takich świadczeń wiąże się z odpowiednim systemem pośrednictwa wspólnoty mieszkaniowej, a poszczególnych właścicieli nie łączy z przedsiębiorstwem energetycznym lub wodociągowo-kanalizacyjnymi odpowiednia umowa o dostarczania bezpośrednio tych świadczeń.
Zaskarżona uchwała obejmowała odsetki za opóźnienie z zapłatą należności za dostarczenie właścicielom odpowiednich mediów (za energię cieplną, ciepłą i zimną wodę z odprowadzeniem ścieków).
W ocenie Sądu Najwyższego, uprawnienie wspólnoty mieszkaniowej do podejmowania na podstawie art. 23 ustawy z 1994 r. uchwały w zakresie należności określonych w art. 13 ustawy z 2004 r. mogłoby powstać wówczas, gdyby wspólnotę łączył z poszczególnymi właścicielami - członkami wspólnoty określony stosunek obligacyjny uzasadniający roszczenie o zapłatę takich należności. Roszczenie dodatkowe w postaci zapłaty odsetek za opóźnienie mogłoby bowiem powstać tylko wówczas, gdy między określonymi podmiotami istnieje obowiązek świadczenia pieniężnego i podmiot zobowiązany do świadczenia opóźnia się z jego spełnieniem (art. 481 § 1 k.c.). Sama, nawet prawidłowo podjęta w świetle postanowień art. 23 ustawy z 1994 r. uchwała wspólnoty mieszkaniowej, nie mogłaby doprowadzić do wykreowania omawianego roszczenia dodatkowego.
Wyrok SN z dnia 26 lutego 2016 r., IV CSK 404/15
Standard: 47524 (pełna treść orzeczenia)
Uznanie instalacji cieplnej służącej do ogrzewania poszczególnych lokali oraz pozostałych części budynku za część nieruchomości wspólnej oznacza, że opłaty za dostawę energii cieplnej do takiej instalacji stanowią koszty zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 14 pkt 1 ustawy. Znajduje to potwierdzenie w art. 22 ust. 3 pkt 8 ustawy, w którym ustawodawca zaliczył do kosztów zarządu nieruchomością wspólną część kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali. Ustalenie wskazanych kosztów zarządu nieruchomością wspólną, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, jest - na podstawie art. 22 ust. 3 ustawy - jedną z wielu czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu.
Zawarta w tym przepisie regulacja trybu podejmowania uchwały przez właścicieli lokali obejmuje sprawy związane ze sposobem postępowania właścicieli lokali przy jej podejmowaniu. Źródłem określenia przedmiotu podejmowanej przez właścicieli lokali uchwały jest przepis art. 22 ust. 2 ustawy. Określa on przedmiot, a nie tryb podejmowania uchwały właścicieli lokali o wyrażeniu zgody na dokonanie przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu. Tym samym wspólnota mieszkaniowa, obejmująca właścicieli lokali, w których nie ma liczników pomiaru energii cieplnej, może podjąć uchwałę wyrażającą zgodę na ustalenie przez zarząd części kosztów związanych z eksploatacją instalacji cieplnej służącej do użytku właścicieli poszczególnych lokali (art. 22 ust. 2 w związku z art. 22 ust. 3 pkt 8 ustawy).
Wspólnota pobierając ciepło i ciepłą wodę zaciąga wobec dostawcy energii cieplnej zobowiązanie pieniężne dotyczące nieruchomości wspólnej, za które na podstawie art. 17 ustawy sama ponosi odpowiedzialność, ma więc możliwość podjęcia uchwały zmierzającej do zaspokojenia wierzytelności swojego kontrahenta, tj. dostawcy energii. Przedmiot takiej uchwały wspólnoty określa art. 22 ust. 2 ustawy., który uwzględnia unormowanie zawarte w art. 21 ust. 1 WłLokU, zobowiązujące zarząd m.in. do kierowania sprawami wspólnoty mieszkaniowej, czyli do ustalania za zgodą wspólnoty - określonych w art. 22 ust. 3 pkt 8 ustawy kosztów zarządu nieruchomością wspólną (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 maja 2006 r. III CZP 28/06).
Wyrok SA w Łodzi z dnia 11 lutego 2014 r., I ACa 506/13
Standard: 10311 (pełna treść orzeczenia)
Standard: 54194