Określenie stawek czynszu najmu komunalnych lokali użytkowych

Określenie stawek czynszu najmu lokali użytkowych mieści się w pojęciu gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność komunalną (gminną) w rozumieniu art. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jednolity tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.) oraz w pojęciu gospodarowania mieniem komunalnym w rozumieniu art. 30 ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (jednolity tekst: Dz.U. z 1996 r. Nr 13, poz. 74 ze zm.). 

Do rady gminy jako jej organu stanowiącego należy uchwalanie zasad i kryteriów określania stawek czynszu najmu lokali użytkowych, nie zaś ustalenie wysokości tych stawek.

W uzasadnieniu wyroku z dnia 8 lutego 1996 r., III ARN 64/95 Sąd Najwyższy wyraził tezę, że uprawnienia organów gminy w zakresie gospodarowania takimi nieruchomościami są wprawdzie realizowane w wykonywaniu przez gminę uprawnień płynących z prawa własności komunalnej, to jednak brak jest wystarczających podstaw do uznania, że podejmowane przez organy gminy uchwały odnoszące się do mienia komunalnego, tylko ze względu na taki przedmiot regulacji, nie należą do uchwał w rozumieniu art. 101 ustawy o samorządzie terytorialnym. 

Przy ocenie, czy uchwała organu gminy dotycząca gospodarowania mieniem komunalnym jest uchwałą z zakresu administracji publicznej należy bowiem uwzględnić także, wynikający z ustawy o samorządzie terytorialnym i ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, podział kompetencji między zarząd gminy a radę gminy, który daje podstawę do wniosku, że rada gminy, jako organ stanowiący i kontrolny w stosunku do zarządu gminy, jest upoważniona do ustalania zasad, względnie kryteriów gospodarowania tym mieniem, natomiast wykonywanie bezpośredniego zarządu tym mieniem, między innymi poprzez składanie oświadczeń woli w imieniu gminy, czyli podejmowanie czynności z zakresu prawa cywilnego, należy do właściwości zarządu gminy. 

Określona tymi przepisami właściwość zarządu gminy w zakresie gospodarowania mieniem komunalnym nie wyklucza dopuszczalności ustalania w drodze uchwały rady gminy ogólnych, wiążących zarząd, zasad gospodarowania tym mieniem, podejmowanej na podstawie upoważnień zawartych w ustawach szczególnych i ustawie o samorządzie terytorialnym. 

Stanowiąc uchwały dotyczące gospodarowania mieniem komunalnym rada gminy działa w wykonaniu swoich ustawowych kompetencji o charakterze publicznoprawnym i jest uprawniona z tego tytułu do oddziaływania na treść czynności cywilnoprawnych podejmowanych przez zarząd gminy, chyba że przepisy ustaw zastrzegają wyłączną właściwość zarządu w tym zakresie.

Należy zatem przyjąć, że do rady gminy jako organu stanowiącego gminy należy ustalanie w formie uchwały wiążących prawnie zarząd gminy zasad i kryteriów określania stawek czynszu najmu lokali użytkowych przez zarząd gminy, nie zaś określanie wysokości tych stawek, co należy do zarządu; nie wyklucza to jednak ustanawiania przez radę gminy wysokości tzw. stawek podstawowych (por. wyrok SN z dnia 11 stycznia 1995 r., III ARN 76/94). 

Wykonanie przez zarząd uchwały rady gminy ustalającej zasady i kryteria określania stawek czynszu najmu lokali użytkowych polega w tej sytuacji na podejmowaniu stosownych czynności cywilnoprawnych, nie zaś na podejmowaniu aktów prawnych takich, jak uchwała w niniejszej sprawie.

Wyrok SN z dnia 3 października 2002 r., III RN 154/01

Standard: 47150 (pełna treść orzeczenia)