Przekształcenie zakładu budżetowego w spółkę a najem lokali wniesionych jako wkład do spółki (art. 23 u.g.k.)

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, powstała w związku z likwidacją zakładu budżetowego, realizującego zadania gminy w zakresie gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi jej własność, nie wstępuje w miejsce gminy w charakterze wynajmującego w stosunki najmu lokali mieszkalnych znajdujących się na nieruchomości, która nie została wniesiona jako wkład do spółki. Taka spółka nie wstępuje też w stosunki najmu lokali mieszkalnych w charakterze wynajmującego na podstawie zawartej z gminą umowy dzierżawy nieruchomości stanowiącej własność gminy.

Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością nie może uznanać za wynajmującego zamiast istniejącego wcześniej komunalnego zakładu budżetowego, zajmującego się gminną gospodarką lokalową. Przemawiają za tym następujące argumenty.

Po pierwsze, nie ma mechanizmu przekształcenia sensu stricto w art. 22 i 23 u.g.k., przede wszystkim dlatego, że przed owym przekształceniem nie było samodzielnego podmiotu prawa, samorządowy zakład budżetowy nie jest bowiem ani osobą prawną, ani nawet niepełną (ułomną) osobą prawną (art. 33[1] k.c.). Ponadto art. 22 u.g.k. wymaga zlikwidowania takiego zakładu zanim zostanie utworzona zamiast niego spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. W konsekwencji nie znajduje tu zastosowania zasada kontynuacji, nie ma bowiem podmiotu, którego byt miałby być kontynuowany. Nowo powstała spółka korzysta tylko z takich praw zakładu budżetowego, jakie zostaną do niej wniesione przez samorządową osobę prawną. Jeżeli nie wniesiono konkretnego prawa, np. prawa własności konkretnej nieruchomości, w której jest wynajmowany lokal, to spółki nie można uznać za wynajmującego.

Po drugie, art. 22 ust. 1 u.g.k. wyraźnie stanowi, że mieniem spółki powstałej w miejsce likwidowanego zakładu budżetowego jest tylko to mienie, które zostanie do niej wniesione.

Po trzecie, art. 23 u.g.k. należy interpretować w związku z art. 22 u.g.k. Oznacza to, że tworzona spółka z ograniczoną odpowiedzialnością ex lege wykonuje prawa i obowiązki tylko w odniesieniu do tych składników mienia zakładu budżetowego, które zostały do niej wniesione.

Drugie zagadnienie prawne dotyczy tego, czy spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością, powstałą zamiast zlikwidowanego samorządowego zakładu budżetowego, można uznać za wynajmującego na podstawie zawartej przez gminę z taką spółką umowy dzierżawy, która m. in. obejmowała nieruchomość, na której znajduje się lokal mieszkalny będący przedmiotem umowy najmu. Za udzieleniem również na to pytanie odpowiedzi przeczącej przemawiają następujące argumenty.

Po pierwsze, nie ma przepisu, który w takiej sytuacji pozwalałby na odstąpienie od ogólnych reguł dotyczących zmiany stron umowy, w tym wypadku umowy najmu lokalu mieszkalnego. Chociaż oczywiście nie jest wyłączona dopuszczalność zmiany stron już zawartej umowy, to żadna ze stron tej umowy nie ma w tym zakresie pełnej samodzielności w wypadku umów wzajemnych, gdy każda z nich jest jednocześnie dłużnikiem i wierzycielem. O ile bowiem przelew wierzytelności może być dokonany bez zgody dłużnika, o tyle przejęcie długu wymaga zgody dłużnika. Umowa dzierżawy nie może być uznana za umowę przenoszącą uprawnienia wynajmującego z wydzierżawiającego na dzierżawcę, niezbędna byłaby bowiem w tym zakresie zgoda najemcy.

Po drugie, z art. 678 k.c. wynika, że ex lege w razie zbycia przedmiotu najmu nabywca staje się wynajmującym. W odniesieniu do umowy dzierżawy nieruchomości taki skutek jednak nie wystąpi, nie dochodzi bowiem do zbycia nieruchomości, lecz tylko do jej wydzierżawienia, a więc nie zmienia się właściciel przedmiotu najmu. W wypadku istnienia zakładu budżetowego właścicielem jego mienia jest jednostka samorządu terytorialnego, gdyż taki zakład nie jest podmiotem prawa. Gdy nastąpi likwidacja takiego zakładu, to właściciel się w ogóle nie zmienia – pozostaje nim jednostka samorządu terytorialnego. Do zmiany właściciela nie prowadzi też umowa dzierżawy, zatem w razie jej zawarcia nie zrealizuje się skutek przewidziany w art. 678 k.c.

Uchwała SN z dnia 15 grudnia 2017 r., III CZP 81/17

Standard: 47133 (pełna treść orzeczenia)