Udokumentowanie istnienia podstawy dokonania wpisu zmian wynikających z przyczyn pierwotnych

Podstawa dokonania w księdze wieczystej wpisu zmiany wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, wynikającej z powodu pierwotnego błędnego wskazania powierzchni wyodrębnionych lokali i wyliczenia tych udziałów, może być wykazana orzeczeniem sądu wydanym w sprawie o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym lub innymi odpowiednimi dokumentami (art. 31 ust. 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, tekst jedn.: Dz. U. z 2019 r. poz. 2204).

Zasadnicze wątpliwości dotyczą sposobu potwierdzenia (udokumentowania) istnienia podstawy dokonania wpisu w księdze wieczystej zmian wynikających z przyczyn pierwotnych.

Wskazanie w umowie o ustanowieniu własności lokalu powierzchni niezgodnej ze stanem rzeczywistym nie wpływa na jej ważność tylko na zakres przedmiotowy prawa własności, gdyż jeżeli pomieszczenia są wystarczająco opisane to można ustalić wielkość ich powierzchni i odpowiednio udziałów w nieruchomości wspólnej. Dokonane na jej podstawie prawomocne wpisy nieprawidłowej powierzchni lokali oraz udziałów w nieruchomości wspólnej korzystają z domniemań przewidzianych w ustawie o księgach wieczystych i hipotece na zasadach ogólnych.

Wpis może być dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym, jeżeli przepisy szczególne nie przewidują innej formy dokumentu, a jeżeli wpis jest potrzebny do usunięcia niezgodności między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym po jej wykazaniu orzeczeniem sądu lub innymi odpowiednimi dokumentami (art. 31 ust. 1 i 2 u.k.w.h.). Co do zasady zatem, charakter formy ad intabulationem nadano pismu z podpisami notarialnie poświadczonymi zastrzegając ją na potrzeby dokonania wpisu w księdze wieczystej. 

W jednym z orzeczeń wskazano, że skoro art. 3 ust. 3 u.w.l. odwołuje się do sposobu wyliczenia, to wystarczająca podstawą ustalenia nowej wielkości udziałów jest dokumentacja techniczna, a nie  oświadczenia woli stron czynności prawnych (por. wyrok SN z  dnia  22 czerwca 2018 r., II CSK 64/18). Wyłączono dopuszczalność sprostowania wpisów, gdyż w postępowaniu wieczystoksięgowym nie służy ono do korygowania błędów wpisu, tylko do prostowania oznaczenia nieruchomości w razie niezgodności z danymi ewidencji (art. 27 u.k.w.h.) i usuwania usterek wpisu (art. 62613 § 2 k.p.c.).

Stanowisko o dopuszczalności ustalenia udziałów w nieruchomości wspólnej poprzez ich wyliczenie wprost na podstawie art. 3 ust. 3 u.w.l. jest trafne.

Błędne oznaczenie przedmiotowych zakresów odrębnych praw własności lokalu, przysługujących właścicielom wyodrębnionych lokali wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej budynkowej włącznie z użytkowaniem wieczystym gruntu powoduje niezgodność między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym.

Odróżnienia wymaga stan faktyczny, w którym ujawnienie zmian wynikających z przyczyn pierwotnych mieści się w granicach powierzchni oraz sumy udziałów w prawach już ustanowionych i wymaga jedynie korekt od takich, w których zmiana dotyka także udziału w prawach pozostałych przy pierwotnym właścicielu i polega na ich zmniejszeniu. W tym drugim wypadku, dla określenia na nowo zakresu praw dotychczasowych właścicieli wyodrębnionych lokali, konieczne będzie podjęcie czynności prawnej w formie przewidzianej prawem, która będzie stanowiła podstawę konstytutywnego wpisu do księgi wieczystej. W innych wypadkach doprowadzenie do ujawnienia w księgach wieczystych prawidłowej wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej w oparciu o rzeczywiste dane dotyczące powierzchni lokali, bez zmiany stanów faktycznych oraz zmiany stanu prawnego, wymaga wykazania niezgodności i wniosku o jej usunięcie w sposób przewidziany w art. 31 ust. 2 u.k.w.h., tj. poprzez przedstawienie orzeczenia sądu wydanego na podstawie art. 10 u.k.w.h. lub innych odpowiednich dokumentów. Żaden z tych sposobów nie może być uznany za wyłączny i powinien być dostosowany do okoliczności sprawy.

Innymi odpowiednimi dokumentami w rozumieniu wskazanego przepisu mogą być również oświadczenia podmiotów ustanawiających odrębną własność lokali i rozporządzających nimi o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczeń woli lub ich sprostowaniu. Wyliczenie udziałów wprost na podstawie art. 3 ust. 3 u.w.l. co do zasady następuje w oparciu o oświadczenie wiedzy a nie woli. Nie jest zatem wyłączone przedstawienie jako dokumentów uzasadniających dokonanie wpisu oświadczeń właścicieli wyodrębnionych lokali złożonych w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi łącznie z dokumentami wykazującymi zmianę zapisów ewidencji gruntów i lokali w zakresie powierzchni budynków i lokali oraz związanych z nimi udziałów w prawach własności i wieczystego użytkowania, potwierdzających prawidłowość wyliczeń i zasadność dokonania zmian w przedmiocie ich ujawnienia, sporządzonych w formie przewidzianej prawem dla dokonywania wpisów w księdze wieczystej, tj. wypisów z bazy danych ewidencyjnych, obejmujących rejestry budynków i lokali, kartoteki budynków i lokali ze stosownymi adnotacjami, prowadzonych na podstawie ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. z 2017 r. poz. 2101 ze zm.) i rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i  Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków.

Za potrzebą wykorzystania takich dokumentów opowiedział się Sąd Najwyższy w  wyroku z dnia 22 czerwca 2018 r., II CSK 64/18, postanowieniach z dnia 28  czerwca 2019 r., II CSK 142/18 i II CSK 150/18.

Protokół inwentaryzacji sporządzony przez rzeczoznawcę, jako dokument prywatny, nie jest wystarczający dla dokonania zmiany wpisów w księgach wieczystych.

Ustawa o własności lokali nie przyznaje wspólnocie mieszkaniowej żadnych uprawnień dotyczących zmian udziałów w nieruchomości wspólnej wynikających z przyczyn pierwotnych, co oznacza, że nie może ona podejmować uchwał w tym przedmiocie, a zarząd wspólnoty odpowiednio podejmować czynności wykraczających poza zakres kompetencji wynikających z art. 21 u.w.l. Tym samym nie ma zastosowania art. 22 ust. 2 w zw. z ust. 3 pkt 5a u.w.l. dotyczący udzielania przez zarząd zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej na podstawie uchwały właścicieli lokali wyrażającej zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielającej zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

Wobec jednoznacznego prymatu prawa odrębnej własności lokalu będącego prawem głównym wobec udziału w nieruchomości wspólnej, w tym w prawie użytkowania wieczystego (art. 3 ust. 1 u.w.l.), oraz przyjęcia przez ustawodawcę, że nieruchomość wspólna stanowi nieodłączny element konstrukcji prawnej odrębnej własności lokali wnioski o wpis w księgach wieczystych prowadzonych dla nieruchomości lokalowych, nieruchomości budynkowych i gruntowych muszą być składane i rozpoznawane łącznie.

Postanowienie SN z dnia 12 marca 2020 r., IV CSK 585/18

Standard: 46820 (pełna treść orzeczenia)