Przyczyny pierwotne i następcze zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej

Zmiana udziałów; wpis zmiany udziałów do księgi wieczystej

Praktyka orzecznicza wskazuje na potrzebę zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej wynikającą bądź z przyczyn natury pierwotnej, takich jak błędy rachunkowe, ustalenie ich w oparciu o nieważne (w całości lub w części) czynności prawne albo z przyczyn następczych, takich jak przebudowy, nabudowy, odłączenia i obrót częściami lokali lub pomieszczeniami przynależnymi.

Judykatura, co do usuwania wad pierwotnych, opowiedziała się za dopuszczalnością ustalania udziałów w nieruchomości wspólnej poprzez ich wyliczenie wprost na podstawie art. 3 ust. 3 u.w.l. Przyjęto ją w wypadku niemożności dokonania wpisu prawidłowego udziału związanego z kolejnym lokalem w wyniku błędu rachunkowego dotyczącego wyliczenia udziałów, popełnionego przy wcześniejszym wyodrębnianiu lokali (por. postanowienie SN z dnia 26 września 2013 r., II CSK 43/13), konieczności uzupełnienia prawomocnego wyroku zobowiązującego do złożenia oświadczenia woli o ustanowieniu lub przeniesieniu odrębnej własności lokalu, pomijającego oznaczenie wysokości udziału (por. postanowienia SN z dnia 28 czerwca 2019 r., II CSK 142/18 i II CSK 150/18). 

Podobne stanowisko Sąd Najwyższy przyjął w uzasadnieniach wyroków z dnia 14 marca 2002 r., IV CKN 896/00 oraz z dnia 31 marca 2016 r., IV CNP 33/15 i z dnia 22 czerwca 2018 r., II CSK 64/18.

Brak sporu co do dopuszczalności zmian udziałów z przyczyn następczych na podstawie czynności prawnych stron dokonujących obrotu prawem lub uchwały zebrania wspólnoty mieszkaniowej. Za tą ostatnią podstawą opowiedział się Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 15 listopada 2018 r., III CZP 52/18, wyrokach z dnia 14 czerwca 2017 r., IV CSK 478/16 i z dnia 29 listopada 2018 r., IV CSK 383/17 oraz postanowieniu z dnia 16 listopada 2018 r., I CSK 646/17, różniąc się jedynie co do tego, czy wymaga ona zgody wszystkich właścicieli, czy dla podjęcia uchwały w trybie art. 23 u.w.l. wystarczająca jest większość udziałów lub głosów, zarówno wtedy gdy podstawą jest umocowanie z art. 22 ust. 3 pkt 5 jak i z art. 22 ust. 3 pkt 5a. 

Odmienny pogląd wyraził w postanowieniu z dnia 24 listopada 2010 r., II CSK 267/10 stwierdzając, że zmiana udziałów w nieruchomości wspólnej tylko formalnie mieści się w uregulowaniu z art. 22 ust. 3 pkt 5a u.w.l., jednak nie może być dokonana na podstawie uchwały wspólnoty podjętej przez większość właścicieli lokali ze względu na skutki, wywierające wpływ na prawa i obowiązki wszystkich właścicieli. Przyjął, że jeżeli zmiana wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej była następstwem zmian w prawie odrębnej własności lokali, to ich ustalenie powinno nastąpić w umowie zawartej przez wszystkich właścicieli. W sprawie tej nie tylko ujawniono w wyniku inwentaryzacji inne powierzchnie lokali, ale i odmiennie określono sposób ich ustalania (nie uwzględniając powierzchni loggi), wspólnota podjęła uchwałę o zmianie wysokości udziałów i udzieleniu pełnomocnictwa, a zarząd wystąpił o zmianę wpisów wielkości udziałów w macierzystej księdze wieczystej oraz wielkości udziałów i powierzchni lokali w księgach wieczystych prowadzonych dla wyodrębnionych lokali. Weryfikacja powierzchni zabudowanego gruntu w wyniku odłączenia oraz stwierdzenie, że suma udziałów we współwłasności nie wynosi jeden, ale w braku porozumienia członków wspólnoty niemożliwe jest zawarcie umowy, uzasadnia odwołanie do przepisów kodeksu cywilnego dotyczących czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, włącznie z wykorzystaniem drogi sądowej (por. wyrok SN z dnia 18 listopada 2004 r., I CK 357/04). 

Postanowienie SN z dnia 12 marca 2020 r., IV CSK 585/18

Standard: 46819 (pełna treść orzeczenia)

Nie można przyjąć, że uchwała właścicieli lokali, którzy wyrazili zgodę na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej może stanowić podstawę do dokonania wpisu zmieniającego powierzchnię poszczególnych lokali.

Z brzmienia art. 3 ust. 3 u.w.l., który stanowi, że udziałowi właściciela wyodrębnionego lokalu w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunek powierzchni użytkowej lokalu do łącznej powierzchni wszystkich lokali, wynika zasada odwrotna, w myśl której to powierzchnia wyodrębnionego lokalu decyduje o wysokości udziału jego właściciela w nieruchomości wspólnej.

Postanowienie SN z dnia 24 listopada 2010 r., II CSK 268/10

Standard: 70999 (pełna treść orzeczenia)

Serwis wykorzystuje pliki cookies. Korzystając z serwisu akceptujesz politykę prywatności i cookies.