Podział hipoteki na żądanie nabywcy wydzielonej nieruchomości w zw. podziałem nieruchomości polegającego na ustanowieniu odrębnej własności lokalu l (art. 76 ust. 4 u.k.w.h.

Umowa dotycząca podziału hipoteki, o której mowa w art. 76 ust. 4 u.k.w.h., jest tą samą umową, w której strony ustanawiają samą hipotekę, co wprost wynikało z brzmienia tego przepisu („Jeżeli jednak sposób podziału hipoteki został określony w umowie o ustanowienie hipoteki i ujawniony w księdze wieczystej, podział następuje stosownie do postanowień umowy”, zob. też postanowienie Sądu Najwyższego z 13 kwietnia 2005 r., IV CK 469/04). Nietrafne byłoby uznanie, iż ‎w obu przypadkach, gdy w ust. 4 art. 76 u.k.w.h. mowa jest o umowie, chodzi ‎o zupełnie inne czynności prawne, choć niewykluczone jest następcze dokonanie między zaineresowanymi odpowiedniej umowy zmieniającej o skutku rzeczowym. Nie jest w takim przypadku możliwy umowny podział hipoteki jako uzależniony od dodatkowych opisanych w umowie, późniejszych zdarzeń prawnych, w tym od dodatkowych oświadczeń wierzyciela (jego zgody czy uzależnienia jej uzyskania od spełnienia kolejnych warunków itp., zob. postanowienie SN ‎z 16 maja 2013 r., IV CSK 653/12).

Wpis hipoteki powstałej wskutek podziału na zasadzie art. 76 ust. 4 u.k.w.h. z urzędu jest możliwy tylko wtedy, gdy uzasadnia go zebrany w sprawie materiał dowodowy, a więc gdy sąd dysponuje nie tylko dowodem ustanowienia odrębnej własności lokalu, ale i dokumentem umowy określającej podział hipoteki, wskazującym na obciążenie danego lokalu oznaczoną hipoteką (postanowienie SN z 13 kwietnia 2005 r., IV CK 469/04). W przeciwnym razie podział hipoteki nie następowałby na podstawie umowy, o której mowa w ust. 4 art. 76 u.k.w.h., lecz kolejnej czynności prawnej, którą dopiero w przyszłości strony regulowałyby sposób przekształcenia hipoteki istniejącej na nieruchomości podlegającej podziałowi na hipoteki „cząstkowe”. To z kolei skutkowałoby założeniem, iż do tego czasu hipoteka istniałaby - wbrew założeniu tego przepisu - w dalszym ciągu jako prawo łączne, bądź jako prawo szczególnego rodzaju ‎o niedookreślonej wartości (sumie) aż do czasu jej następczego uzgodnienia. Innymi słowy, to nie podział nieruchomości i umowa kształtująca wprost w zakresie obciążenia hipotecznego skutki tego podziału stanowiłyby elementy istotne ‎i wystarczające dla oceny zakresu obciążeń „cząstkowych”, lecz dopiero następcze oświadczenie woli samego wierzyciela. W tak ukształtowanym brzmieniu umowy ‎z 2007 r. nie można uznać, że stanowiła ona podstawę umownego podziału hipoteki łącznej umownej ustanowionej na nieruchomości.

Wyrok SN z dnia 8 grudnia 2022 r., II CSKP 110/22

Standard: 79904 (pełna treść orzeczenia)

Podziałem nieruchomości w rozumieniu art. 76 ust. 1 u.k.w.h. jest także wyodrębnienie prawa własności samodzielnego lokalu z zabudowanej nieruchomości gruntowej. Ta forma podziału nieruchomości różni się od prawnego podziału nieruchomości gruntowej będącego konsekwencją przeniesienia własności jej wydzielonej fizycznie części (działki) tym, że dochodzi do skutku wraz z założeniem księgi wieczystej dla samodzielnego lokalu i dokonaniem w niej wpisu prawa na rzecz właściciela lokalu. Zanim nie dojdzie do tej czynności, podział nieruchomości przez wyodrębnienie z niej samodzielnego lokalu nie jest skuteczny rzeczowo, gdyż przed wpisem do księgi wieczystej i bez jego dokonania nie prowadzi do powstania nowej rzeczy.

O ile zatem czynność zobowiązująco-rozporządzająca, o jakiej mowa w art. 155 § 1 k.c. dokonana przez właściciela obciążonej hipoteką nieruchomości dokonana z nabywcą jakiejś jej fizycznie wydzielonej części prowadzi do skutków określonych w art. 76 ust. 1 u.k.w.h. z chwilą jej dokonania, o tyle czynność właściciela obciążonej hipoteką nieruchomości, prowadząca do wyodrębnienia samodzielnego lokalu na jego rzecz lub też na rzecz osoby nabywającej jego własność, prowadzi do skutków oznaczonych w tym przepisie dopiero z chwilą założenia dla nieruchomości lokalowej księgi wieczystej.

Dopiero wówczas hipoteka ciążąca dotąd na nieruchomości gruntowej staje się hipoteką łączną, obciążającą nieruchomość lokalową. W takim przypadku właścicielowi samodzielnego lokalu przewiduje uprawnienie, o jakim mowa w art. 76 ust. 4 u.k.w.h.

Postanowienie SN z dnia 31 maja 2019 r., IV CSK 153/18

Standard: 45592 (pełna treść orzeczenia)