Hipoteka zabezpieczająca roszczenia obligatariuszy

Według art. 7 ust. 1 ustawy o obligacjach z 1995 r. do ustanowienia hipoteki zabezpieczającej roszczenia obligatariuszy wystarcza oświadczenie woli właściciela nieruchomości. Wpis takiej hipoteki powinien zawierać dane określone przez ustawodawcę, z zastrzeżeniem, że obligatariusze nie podlegali imiennemu ujawnieniu w księdze wieczystej.

Stosownie do art. 7 ust. 1a ustawy o obligacjach z 1995 r., przed rozpoczęciem emisji obligacji emitent był obowiązany zawrzeć w formie pisemnej pod rygorem nieważności umowę z administratorem hipoteki, którego rolą jest wykonywanie praw i obowiązków wierzyciela hipotecznego we własnym imieniu, lecz na rachunek obligatariuszy. Do tego administratora hipoteki mają odpowiednie zastosowanie przepisy art. 31 ust. 2-5 ustawy o obligacjach z 1995 r.

W przepisach ustawy o obligacjach z 1995 r. ustawodawca wyraźnie wyłączył możliwość stosowania do hipoteki zabezpieczającej wierzytelności obligatariuszy i jej administratora – poza wspomnianym już art. 682 u.k.w.h. – także art. 245[1] k.c., gdy chodzi o przeniesienie obligacji zabezpieczonej hipoteką. Oznacza to, że pozostałe przepisy o ograniczonych prawach rzeczowych i hipotece mają do tej hipoteki zastosowanie.

W art. 7 ust. 2 ustawy o obligacjach z 1995 r. ustawodawca postanowił, że tytułem do wykreślenia hipoteki ustanowionej w celu zabezpieczenia wierzytelności obligatariuszy jest protokół umorzenia wykupionych obligacji, sporządzony przez notariusza. W przepisie tym ustawodawca nie zastrzegł, że regulację tę wprowadza w miejsce ustalonej w art. 246 k.c., co oznacza, iż weszła ona do systemu prawnego obok niej. Zakresy normowania obu przepisów nie są zresztą tożsame. Nie sposób też uznać, niezależnie od przytoczonej przez Sądy obu instancji argumentacji nawiązującej do potrzeby ochrony interesów obligatariuszy, że przypadek określony w art. 7 ust. 2 ustawy o obligacjach z 1995 r. wyczerpuje wszystkie sytuacje, w których istnieje potrzeba wykreślenia z księgi wieczystej hipoteki wpisanej w niej na podstawie ustawy o obligacjach z 1995 r.

Katalog tytułów do wykreślenia hipoteki ustanowionej w celu zabezpieczenia wierzytelności obligatariuszy został istotnie poszerzony przez ustawodawcę w art. 31 ust. 6 ustawy o obligacjach z 2015 r., ale i w tym przepisie ustawodawca nie zastrzegł, że unormowanie to wprowadził w miejsce ustalonego w art. 246 § 1 k.c. Skoro zadaniem administratora hipoteki ustanowionego na podstawie ustawy o obligacjach z 1995 r. jest wykonywanie praw wierzyciela hipotecznego, to trzeba przyjąć, że może on złożyć oświadczenie o zrzeczeniu się hipoteki, o jakim mowa w art. 246 k.c. i ze skutkami przewidzianymi w tym przepisie.

Słuszne skądinąd zastrzeżenia Sądu Okręgowego do bezpieczeństwa zabezpieczenia hipotecznego ustanowionego na korzyść obligatariuszy nie mogą być argumentem rozstrzygającym o wyłączeniu stosowania art. 246 k.c. w odniesieniu do hipoteki ustanowionej na podstawie ustawy o obligacjach z 1995 r.

Postanowienie SN z dnia 31 maja 2019 r., IV CSK 153/18

Standard: 45590 (pełna treść orzeczenia)

Zgodnie z art. 31 u.oo. ustanowienie hipoteki stanowiącej zabezpieczenie wierzytelności obligatariuszy następuje na podstawie oświadczenia woli właściciela albo współwłaściciela nieruchomości, użytkownika albo współużytkownika wieczystego, uprawnionego albo współuprawnionego z tytułu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub wierzyciela hipotecznego. Wpis w księdze wieczystej powinien wskazywać, poza danymi oznaczonymi w ust. 2 pkt 1 - 6, oznaczenie administratora hipoteki. Przed rozpoczęciem emisji obligacji emitent jest obowiązany zawrzeć w formie pisemnej pod rygorem nieważności umowę z administratorem hipoteki, który wykonuje prawa i obowiązki wierzyciela hipotecznego we własnym imieniu, lecz na rachunek obligatariuszy. Do administratora hipoteki nie stosuje się przepisów art. 682 u.k.w.h.

Zestawienie przepisów ustaw o obligacjach i o księgach wieczystych i hipotece nakazuje przyjąć, że pierwsza z nich ma charakter szczególny i w zakresie odrębnej regulacji wyłącza stosowanie przepisów ustawy ogólnej. Niemniej hipoteka zabezpieczająca obligacje jest ograniczonym prawem rzeczowym, podlegającym wprawdzie w zakresie ustanowienia przepisom obu wskazanych ustaw, ale powstania - wyłącznie kodeksowi cywilnemu i ustawie o księgach wieczystych i hipotece. Ustawa o obligacjach samodzielnie określa obligatoryjną treść wpisu, lecz postępowanie wieczystoksięgowe prowadzone jest według zasad przewidzianych w ustawie o księgach wieczystych i hipotece oraz kodeksie postępowania cywilnego. Postępowanie to, dla zabezpieczenia pewności i bezpieczeństwa obrotu prawnego, charakteryzuje się szczególnie wysokim stopniem formalizmu. Obowiązkiem sądu wieczysto-księgowego jest każdorazowo ocena, czy czynność prawna stanowiąca podstawę żądanego wpisu odpowiadała wymogom prawa co do treści i co do formy, z uwzględnieniem treści księgi wieczystej. 

Hipoteka zabezpieczająca wierzytelności z tytułu obligacji ustanawiana jest w drodze jednostronnej czynności prawnej podmiotów wskazanych w art. 31 ust. 1 u.oo., które, co należy podkreślić, mogą ale nie muszą być emitentami obligacji. Czynność ta nie wymaga udziału ani złożenia oświadczeń woli przez obligatariuszy albo administratora hipoteki, niemniej jej treść musi obejmować oznaczenie wierzytelności i wierzyciela, jako osoby, której prawo majątkowe o charakterze cywilnoprawnym, polegające na roszczeniu o spełnienie świadczenia pieniężnego, objętego zabezpieczeniem hipotecznym, przysługuje.

Z istoty hipoteki wynika bowiem, że zabezpiecza wierzytelność pieniężną, w tym przyszłą (art. 68 ust. 1 u.k.w.h.), zatem wymaga jej oznaczenia, wskazania stosunku prawnego, z którego wynika, oraz wierzyciela (jego zastępcy pośredniego). Konsekwentnie emitent obowiązany jest do zawarcia umowy z administratorem hipoteki, przyjmującym wykonywanie praw i obowiązków wierzycieli hipotecznych, przed ustanowieniem hipoteki. Dopuszczalne jest oczywiście połączenie obu tych czynności prawnych.

Terminowi przewidzianemu w art. 31 ust. 4 u.oo. („przed rozpoczęciem emisji obligacji”) należy przypisać tylko takie znaczenie, że niedopuszczalne jest ustanowienie administratora dla obligatariuszy obligacji hipotecznych już wyemitowanych. 

Postanowienie SN z dnia 9 sierpnia 2018 r., V CSK 406/17

Standard: 45594 (pełna treść orzeczenia)

Hipoteka zabezpieczająca wierzytelności z tytułu obligacji ustanawiana jest w drodze jednostronnej czynności prawnej podmiotów wskazanych w art. 31 ust. 1 u.oo., które, co należy podkreślić, mogą ale nie muszą być emitentami obligacji. Czynność ta nie wymaga udziału ani złożenia oświadczeń woli przez obligatariuszy albo administratora hipoteki, niemniej jej treść musi obejmować oznaczenie wierzytelności i wierzyciela, jako osoby, której prawo majątkowe o charakterze cywilnoprawnym, polegające na roszczeniu o spełnienie świadczenia pieniężnego, objętego zabezpieczeniem hipotecznym, przysługuje. Z istoty hipoteki wynika bowiem, że zabezpiecza wierzytelność pieniężną, w tym przyszłą (art. 68 ust. 1 u.k.w.h.), zatem wymaga jej oznaczenia, wskazania stosunku prawnego, z którego wynika, oraz wierzyciela (jego zastępcy pośredniego). Konsekwentnie emitent obowiązany jest do zawarcia umowy z administratorem hipoteki, przyjmującym wykonywanie praw i obowiązków wierzycieli hipotecznych, przed ustanowieniem hipoteki. Dopuszczalne jest oczywiście połączenie obu tych czynności prawnych.

Terminowi przewidzianemu w art. 31 ust. 4 u.oo. („przed rozpoczęciem emisji obligacji”) należy przypisać tylko takie znaczenie, że niedopuszczalne jest ustanowienie administratora dla obligatariuszy obligacji hipotecznych już wyemitowanych. 

Postanowienie SN z dnia 9 sierpnia 2018 r., V CSK 406/17

Standard: 64173 (pełna treść orzeczenia)