Administrator hipotek (art. 68[2] u.k.w.h.)

Administrator hipoteki nie może - chyba, że przewidują to wyraźnie warunki emisji (wzmianka w umowie z administratorem jest niewystarczająca) - zrzec się hipotek zabezpieczających wierzytelności obligatariuszy (wyrażać zgody na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokali z nieruchomości obciążonej hipoteką). Takie działanie administratora hipotek, jako prowadzące do wyzbycia się jedynego, realnego zabezpieczenia wierzytelności przysługujących obligatariuszom, nie może być kwalifikowane jako działanie na ich korzyść. Nie zapewnia tego rodzaju ochrony ewentualna odpowiedzialność administratora hipoteki i to nawet przy uwzględnieniu, że ustawodawca w interesie obligatariuszy ustanawia pewne ograniczenia co do jego cech podmiotowych (por. art. 31 ust. 2-5 w związku z art. 7 ust. 1a zd. 2 u.o. z 1995 r.). Jest to bowiem odpowiedzialność osobista, a zatem słabsza od odpowiedzialności rzeczowej wynikającej z zabezpieczenia rzeczowego.

Zmiana warunków emisji, w tym rezygnacja z zabezpieczeń hipotecznych, nie mieści się w zakresie swobodnie realizowanych kompetencji administratora hipotek. Należy zatem podzielić pogląd wyrażony w postanowieniu z dnia 26 listopada 2019 r. w sprawie IV CSK 416/18, że oświadczenie administratora o zrzeczeniu się hipoteki (zgodzie na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokali z nieruchomości obciążonej hipoteką) jest nieważne (art. 58 § 1 k.c.) jako sprzeczne z niewysłowioną wprost w ustawie o obligacjach z 1995 r. normą wyznaczającą zakres wykonywania przezeń praw i obowiązków wierzyciela hipotecznego na rachunek obligatariuszy.

Postanowienie SN z dnia 12 marca 2020 r., IV CSK 287/18

Standard: 45587 (pełna treść orzeczenia)

W wyniku Nowelizacji wzbogacono unormowanie dotyczące hipoteki zabezpieczającej wierzytelności obligatariuszy, wprowadzając doń - paralelnie do zmian w ustawie o księgach wieczystych i hipotece (por. art. 682 u.k.w.h.) - instytucję administratora hipoteki. W art. 7 ust. 1a postanowiono, że przed rozpoczęciem emisji obligacji emitent jest obowiązany zawrzeć w formie pisemnej pod rygorem nieważności umowę z administratorem hipoteki, który wykonuje prawa i obowiązki wierzyciela hipotecznego we własnym imieniu, lecz na rachunek obligatariuszy, zastrzegając zarazem, iż administratorem hipoteki może być także bank pełniący funkcję banku reprezentanta i że do administratora hipoteki przepisy art. 31 ust. 2-5 stosuje się odpowiednio. Dodany zaś do art. 7 ustęp 1b przewidywał, że do administratora hipoteki nie stosuje się przepisów art. 682 u.k.w.h.

Wyjaśniając nową instytucję w jej ogólnym kształcie przewidzianym w art. 682 u.k.w.h., projektodawcy wskazywali, że zakłada on powołanie przez wierzycieli konsorcjalnych administratora hipoteki, który zawiera z właścicielem nieruchomości umowę o ustanowienie hipoteki i wykonuje prawa i obowiązki wierzyciela hipotecznego we własnym imieniu, lecz na rachunek wierzycieli, których wierzytelności są objęte zabezpieczeniem. Przyjmowali, że administrator hipoteki jako wierzyciel hipoteczny będzie uprawniony do wytoczenia powództwa przeciwko właścicielowi obciążonej nieruchomości w celu uzyskania tytułu wykonawczego i będzie prowadził egzekucję z nieruchomości w celu zaspokojenia zabezpieczonych wierzytelności, działając w charakterze strony postępowania. Zwracali uwagę, że wierzyciele mogą w każdym czasie dokonać zmiany osoby administratora hipoteki, co jednak wymaga zgody ich wszystkich. W jej braku albo w razie wygaśnięcia umowy powołującej administratora (np. na skutek jej rozwiązania, śmierci administratora) każdy z wierzycieli mógł zażądać poddziału hipoteki w postępowaniu nieprocesowym (w którym sąd będzie stosował odpowiednio przepisy o zniesieniu współwłasności), co prowadziło do powstania hipotek zabezpieczających poszczególne wierzytelności, objęte dotąd zabezpieczeniem jedną hipoteką ustanowioną na rzecz administratora.

Częściowo odmienne zasady przewidziano w odniesieniu do instytucji administratora hipoteki w ustawie o obligacjach. Wprawdzie projektodawcy zakładali, że także w tym przypadku administrator hipoteki jest zastępcą pośrednim obligatariuszy, których wierzytelności z tytułu obligacji zostały zabezpieczone hipoteką, jednakże przyjęli zarazem, iż umowę z administratorem hipoteki - którym może być także bank pełniący funkcję banku-reprezentanta - zawiera emitent obligacji jeszcze przed rozpoczęciem emisji obligacji. W celu zapewnienia należytej ochrony interesów obligatariusza wskazano, że do administratora hipoteki stosuje się odpowiednio przepisy art. 31 ust. 2 - 5 ustawy o obligacjach. W uzasadnieniu wyjaśniono także, że z uwagi na możliwą dużą liczbę obligatariuszy, którzy mogą nawet nie być zidentyfikowani (w przypadku emisji obligacji na okaziciela), oraz istniejące już w ustawie o obligacjach uregulowania dotyczące ustanowienia hipoteki w drodze jednostronnej czynności prawnej emitenta stosowanie do administratora hipoteki zabezpieczającej wierzytelności z obligacji przepisów o administratorze hipoteki, zawartych w art. 682 u.k.w.h., byłoby albo bezprzedmiotowe (jak np. art. 682 ust. 1 u.k.w.h.) albo niewłaściwe lub znacznie utrudnione (zwłaszcza art. 682 ust. 5 - 7 u.k.w.h.).

O ile bowiem nie budzi np. wątpliwości, że wprowadzenie art. 682 u.k.w.h. umożliwiło zabezpieczenie jedną hipoteką wielu wierzytelności należących do wielu wierzycieli - co było od dawna postulowane w doktrynie, m.in. ze względu na korzyści związane z obniżeniem kosztów transakcyjnych - o tyle motyw ten jest bezprzedmiotowy na gruncie ustawy o obligacjach, która już w pierwotnej wersji możliwość taką przewidywała. Tym niemniej wolno założyć, choć wynika to z uzasadnienia co najwyżej pośrednio, że wprowadzenie do ustawy o obligacjach instytucji administratora hipoteki miało przede wszystkim służyć uproszczeniu realizacji uprawnień wynikających z hipoteki, w tym dochodzenia zaspokojenia z nieruchomości obciążonej hipoteką zabezpieczającą wierzytelności obligatariuszy. W każdym jednak razie - w tej kwestii istnieje w doktrynie zgoda - celem nowelizacji ustawy o obligacjach była lepsza ochrona ich interesów.

Uchwała SN z dnia 27 lutego 2020 r., III CZP 55/19

Standard: 64177 (pełna treść orzeczenia)