Przelew wierzytelności hipotecznej

Cesja wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, której skuteczność była zawieszona ze względu na brak wpisu wymaganego zgodnie z art. 79 ust. 1 zdanie drugie ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn.: Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361), staje się skuteczna z chwilą, w której na podstawie art. 1000 § 1 zdanie pierwsze k.p.c. hipoteka wygasła, a na jej miejsce weszło prawo do zaspokojenia z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji prawo to przechodzi na nabywcę wraz ze scedowaną wierzytelnością (art. 509 § 2 k.c.).

Wyrok SN z dnia 20 czerwca 2022 r., II CSKP 247/22

Standard: 67041 (pełna treść orzeczenia)

Art. 79 ust. 1 zd. 1 u.k.w.h. nie ma charakteru dyspozytywnego, jest regulacją szczególną w stosunku do przepisów kodeksu cywilnego o przelewie wierzytelności.

W takim zakresie, w jakim wierzytelność nie jest zabezpieczona hipoteką, do jej przeniesienia nie jest wymagany wpis w księdze wieczystej. Przepis ten znajduje zastosowanie jedynie w wypadku, gdy roszczenia o świadczenia uboczne są samodzielnym przedmiotem przelewu.

Nowelizacja wprowadzona ustawą z dnia 26 czerwca 2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 131, poz. 1075) wzmocniła zasadę ścisłej zależności hipoteki i zabezpieczonej nią wierzytelności.

Art. 79 u.k.w.h. w nowym brzmieniu wprowadził zmianę polegającą na tym, że przejście hipoteki na cesjonariusza jest ustawowo przypisanym skutkiem przelewu zabezpieczonej wierzytelności, ale dochodzi do niego dopiero z chwilą wpisu w księdze wieczystej. Hipoteka nie jest samodzielnym przedmiotem obrotu, nie jest konieczne zawarcie odrębnej umowy o skutku rzeczowym, ale nadal pozostał konstytutywny charakter wpisu przelewu wierzytelności hipotecznej (por. postanowienie SN z dnia 17 listopada 2011 r., IV CSK 74/01, nie publ.). Takie rozporządzenie - poza pewnymi wyjątkami kiedy hipoteka pozostaje w majątku cedenta (art. 79[1]-79[2] k.c.) - następuje z poszanowaniem zasady akcesoryjności.

Przyjęcie dyspozytywnego charakteru art. 79 ust.1 zd. 1 u.k.w.h. prowadziłoby do wygaśnięcia hipoteki bez jej wykreślenia z księgi wieczystej, co wywoływałoby niezgodność między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym.

Oznacza to, że strony muszą liczyć się z ograniczeniami w rozporządzaniu wierzytelnością hipoteczną i nie mogą, poza wypadkami wyraźnie wskazanymi w przepisach, wyłączyć hipoteki spod cesji zabezpieczonej wierzytelności (por. wyrok SN z dnia 25 listopada 2015 r., IV CSK 79/15).

Zawarcie zatem jedynie umowy cesji wierzytelności nie oznacza, że nabywca nabył już wierzytelność, a wraz z wpisem do księgi wieczystej nabędzie dodatkowo zabezpieczenie rzeczowe. Ponieważ wpis ma charakter konstytutywny, dopóki on nie nastąpi, dopóty wierzytelność nie przejdzie na nabywcę. W razie braku ujawnienia cesjonariusza w księdze wieczystej, nie nabędzie on ani wierzytelności, ani hipoteki.

Nabycie zabezpieczonej wierzytelności i hipoteki następuje ze skutkiem wstecznym liczonym od chwili złożenia wniosku o wpis. Jeżeli wierzyciel chciałby przenieść wierzytelność bez hipoteki powinien również równocześnie zrzec się zabezpieczenia (art. 246 § 1 k.c.). Przelew wierzytelności mógłby wówczas dojść do skutku wraz z wykreśleniem hipoteki, ze skutkiem od złożenia wniosku o wykreślenie (art. 246 § 2 k.c. i 29 u.k.w.h.). Oceny tej nie zmienia zawarcie umowy przelewu pod warunkiem rozwiązującym, skoro w dacie zaistnienia przewidzianego umową cesji warunku, wierzytelność miała częściowo charakter wierzytelności hipotecznej.

W świetle art. 79 ust. 1 zd. 1 u.k.w.h. nie jest dopuszczalne wyłączenie hipoteki spod rozporządzenia i przeniesienie samej wierzytelności. W takiej sytuacji w miejsce nieważnych postanowień umowy (art. 58 § 3 k.c.) wchodziłby art. 79 ust. 1 zdanie pierwsze u.k.w.h. (por. wyrok SN z dnia 25 listopada 2015 r., IV CSK 79/15).

Nieważne byłoby również postanowienie umowy przelewu wierzytelności, w którym strony przesunęłyby w czasie jej skutek rozporządzający. Dopiero z chwilą wpisu wierzytelność wchodzi do majątku cesjonariusza, z uwzględnieniem jego wstecznego skutku.

Wyłączenie hipoteki spod rozporządzenia jest możliwe tylko w sytuacji gdy hipoteka zabezpiecza kilka wierzytelności i jeśli ze stosunku prawnego może powstać nowa wierzytelność (art. 79[1] - 79[2] u.k.w.h.), a także podziału hipoteki (art. 68[2] ust. 6 u.k.w.h.,), które w rozpoznawanej sprawie nie zaistniały.

Wyrok SN z dnia 21 września 2018 r., V CSK 449/17

Standard: 64295 (pełna treść orzeczenia)

Zobacz glosy