Kryteria ustalenia wysokości szkody i odszkodowania; szkoda i jej wysokość (art. 18 ust. 2 i 3a u.o.p.l.).

Osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie (art. 18 ust. 1 ustawy lokalowej). Odszkodowanie, o którym mowa wyżej, odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od takiej osoby, odszkodowania uzupełniającego (art. 18 ust. 2 ustawy lokalowej).

Ustawodawca, odwołując się do pojęcia straty jako rodzaju szkody (damnum emergens), nawiązuje do art. 361 § 1 k.c., który tego typu szkodę identyfikuje ze zmniejszeniem się majątku poszkodowanego, w odróżnieniu od szkody pod postacią utraconych korzyści, która zmierza do wyrównania uszczerbku w majątku poszkodowanego wskutek nie uzyskania określonych dochodów, a zatem chodzi o sytuację, gdy z powodu zdarzenia wyrządzającego szkodę majątek poszkodowanego nie powiększył się.

W przypadku art. 18 ust. 2 zd. 2 ustawy lokalowej chodzi o pomniejszenie majątku właściciela lokalu na skutek zapłaty świadczenia dostawcy mediów niezbędnych do korzystania z tego lokalu, które zostały zużyte przez osobę zajmującą ten lokal bez tytułu prawnego.

Przepis art. 18 ust. 2 ustawy lokalowej wskazując ogólnie na właściciela nie wyłącza z zakresu tego pojęcia także gminy jako właściciela lokalu. Zgodnie bowiem z art. 2 ust. 1 pkt 2 ustawy lokalowej przez właściciela rozumie się wynajmującego lub inną osobę, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu.

Uchwała SN z dnia 9 grudnia 2021 r., III CZP 85/20

Standard: 57634 (pełna treść orzeczenia)

Obowiązek płacenia odszkodowania, o którym mowa w art. 18 ust. 1-3 u.o.p.l. powstaje niezależnie od tego, czy uprawniony do niego poniósł jakąkolwiek szkodę w związku z niewydaniem mu lokalu po zakończeniu stosunku najmu, odszkodowanie to ma być świadczone okresowo, co miesiąc w wysokości odpowiadającej czynszowi możliwemu do uzyskania z tytułu najmu (art. 18 ust. 1 i 2 u.o.p.l.) albo czynszu opłacanego w czasie trwania najmu (art. 18 ust. 3 u.o.p.l.).

Zastrzeżenie na rzecz właściciela uprawnienia do zażądania od korzystającego z lokalu świadczenia odpowiadającego czynszowi możliwemu do uzyskania z tytułu najmu wzmacnia pozycję właściciela, zwalniając go z obowiązku dowodzenia, czy stan powstały w związku z niewykonaniem obowiązku zwrócenia mu przedmiotu najmu spowodował po jego stronie szkodę w postaci nieosiągnięcia oczekiwanych pożytków.

Gdyby szkoda właściciela była wyższa niż skompensowana odszkodowaniem należnym na podstawie art. 18 ust. 1 i 2 u.o.p.l., właściciel może zażądać odszkodowania uzupełniającego, ale powinien go dochodzić na zasadach ogólnych.

Uchwała SN z dnia 8 listopada 2019 r., III CZP 28/19

Standard: 45272 (pełna treść orzeczenia)