Sytuacja prawna osób wprowadzonych do lokalu przez najemcę

W kodeksie cywilnym i w ustawie o ochronie praw lokatorów ustawodawca uwzględnił sytuację osób wprowadzonych do lokalu przez najemcę, z którymi wynajmujący nie zawierał umowy najmu i przewidział ich odpowiedzialność solidarną z najemcą za zapłatę czynszu i innych opłat (art. 688[1] § 1 k.c.) oraz obowiązek wezwania takich osób do udziału w sprawie o nakazanie opuszczenia i opróżnienia lokalu (art. 15 ust. 1 u.o.p.l.), a także wspomniał o roli takich osób w innych sytuacjach związanych z korzystaniem z lokalu (art. 10 ust. 2 u.o.p.l.).

Także w przepisach określających zasady przymusowego wykonania obowiązków opuszczenia i opróżnienia lokali mieszkalnych ustawodawca uwzględnił nie tylko samego byłego najemcę i jego sytuację życiową, ale i sytuację osób, które swój tytuł do korzystania z lokalu wywodziły od najemcy. Wykonanie orzeczenia nakazującego opuszczenie i opróżnienie lokalu napotyka w stosunku do tych osób na takie same ograniczenia, jakie dotyczą byłego najemcy; w szczególności osoby te mogą, z uwagi na ich własną sytuację, być uprawnionymi do lokalu socjalnego.

Po zakończeniu najmu, wszystkie osoby, które powinny wystąpić w postępowaniu o nakazanie opuszczenia i opróżnienia lokalu (art. 15 ust. 1 u.o.p.l.) – tak samo jak były najemca – mają status zajmujących lokal bez tytułu prawnego, lecz objętych regulacją o wykonaniu obowiązku opuszczenia i opróżnienia lokalu mieszkalnego.

W konsekwencji, stosunek prawny nawiązywany na mocy art. 18 ust. 1-3 u.o.p.l. pomiędzy „właścicielem” i „osobą zajmującą lokal bez tytułu prawnego” w okresie pomiędzy wydaniem orzeczenia nakazującego opuszczenie i opróżnienie lokalu i jego wykonaniem dotyczy nie tylko byłego najemcy, lecz i tych osób, które jako bliskie najemcy zajmowały lokal wspólnie z nim w czasie, gdy trwał stosunek najmu.

Wskazuje to na ścisły związek omawianego roszczenia z pierwotnym świadczeniem. Czynsz bowiem uiszczany jest periodycznie w terminach umówionych (art. 669 k.c.), a osoby zajmujące lokal wspólnie z najemcą odpowiadają za jego zapłatę solidarnie z nim. Za zapłatę odszkodowania w okolicznościach określonych w art. 18 ust. 1-3 u.o.p.l. odpowiadają natomiast in solidum.

Uchwała SN z dnia 8 listopada 2019 r., III CZP 28/19

Standard: 45274 (pełna treść orzeczenia)