Odpowiedzialność in solidum najemcy i osób bliskich, zajmujących lokal bez tytułu prawnego

Solidarność nieprawidłowa (in solidum) Odszkodowanie za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego (art. 18 u.o.p.l.)

Pod względem podmiotowym odpowiedzialność uregulowana w  art. 18 ust. 1 u.o.p.l. obejmuje jedynie osoby pełnoletnie. Skoro tylko one, na mocy art. 688[1]§ 1 k.c., ponoszą solidarnie z najemcą kontraktową odpowiedzialność za zapłatę czynszu i innych należnych opłat, to tylko one – konsekwentnie – mogą ponosić również odpowiedzialność za zapłatę odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu, która ma taki sam (kontraktowy) charakter.

Zgodnie z art. 688[1] § 1 k.c., za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie. Jak z kolei stanowi art. 18 ust. 1 u.o.p.l., osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie.

Wprawdzie art. 18 ust. 1 u.o.p.l., inaczej niż art. 688[1] § 1 k.c., nie ogranicza pod względem podmiotowym odpowiedzialności za zapłatę odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu do osób pełnoletnich, jednak za przyjęciem, że ograniczenie to pozostaje aktualne również na gruncie tego przepisu, przemawiają istotne argumenty wynikające z jego wykładni celowościowej oraz systemowej,

Wyrok SN z dnia 23 czerwca 2022 r., I NSNc 103/22

Standard: 61909 (pełna treść orzeczenia)

Sąd NajwyższyPrawo cywilne

Stosunek prawny nawiązywany na mocy art. 18 ust. 1-3 u.o.p.l. pomiędzy „właścicielem” i „osobą zajmującą lokal bez tytułu prawnego” w okresie pomiędzy wydaniem orzeczenia nakazującego opuszczenie i opróżnienie lokalu i jego wykonaniem dotyczy nie tylko byłego najemcy, lecz i tych osób, które jako bliskie najemcy zajmowały lokal wspólnie z nim w czasie, gdy trwał stosunek najmu.

Wskazuje to na ścisły związek omawianego roszczenia z pierwotnym świadczeniem. Czynsz bowiem uiszczany jest periodycznie w terminach umówionych (art. 669 k.c.), a osoby zajmujące lokal wspólnie z najemcą odpowiadają za jego zapłatę solidarnie z nim. Za zapłatę odszkodowania w okolicznościach określonych w art. 18 ust. 1-3 u.o.p.l. odpowiadają natomiast in solidum.

Uchwała SN z dnia 8 listopada 2019 r., III CZP 28/19

Standard: 45269 (pełna treść orzeczenia)

Sąd NajwyższyPrawo cywilne

Odpowiedzialność odszkodowawcza osób zajmujących lokal bez tytułu prawnego, przewidziana w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 150 ze zm.), ma charakter odpowiedzialności in solidum.

Przez użycie w art. 18 ust. 1 o.l.u. sformułowania „osoby” w liczbie mnogiej i „lokal” w liczbie pojedynczej dopuszcza się odpowiedzialność kilku osób z tytułu zajmowania tego samego lokalu. Oznacza to, że chodzi o osoby, które wcześniej dysponowały tytułem prawnym do zajmowania lokalu prawnego. W ustawie nie wskazuje się, o jaki tytuł prawny chodzi. Wobec tego art. 18 ust. 1 o.l.u. ma także zastosowanie do tych osób zajmujących lokal, które wcześniej legitymowały się prawnorodzinnym lub obligacyjnym tytułem do zajmowania lokalu, innym niż najem. Nie ma uzasadnionych podstaw do zawężenia zastosowania art. 18 ust. 1 o.l.u. do stron stosunku najmu.

W art. 18 ust. 2 o.l.u. ustawodawca podkreślił, że co do zasady odszkodowanie odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. W podstawowym zakresie jest to, zatem szkoda z tytułu utraty możliwości wynajęcia lokalu. Tak rozumiana szkoda jest wynikiem zajmowania lokalu przez każdą z osób. Zajęcie lokalu przez którąkolwiek z osób wyłącza możliwość jego gospodarczego wykorzystania przez wynajmowanie potencjalnym najemcom. Czyli dla tak rozumianej szkody liczba osób zajmujących lokal jest neutralna, skoro zajęcie lokalu już przez jedną osobę wyłącza możliwość wynajęcia lokalu. Jednocześnie właściciel lokalu ponosi tylko jedną szkodę w wysokości czynszu, jaki mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu.

Nie można przyjąć, że zwiększanie liczby osób zajmujących lokal zwiększa omawianą postać szkody wierzyciela, nie można też przyjąć, że wierzyciel doznał kilku szkód w tej postaci z uwagi na zajmowanie lokalu przez kilka osób. Jednak dopuszczalne jest przyjęcie, że każda z osób wywołała tak rozumianą szkodę w pełnej wysokości, skoro już zajęcie lokalu już przez jedną z nich wyłącza możliwość gospodarczej eksploatacji lokalu.

Przedstawiona charakterystyka omawianej sytuacji prawnej ściśle łączy się z konstrukcją odpowiedzialności in solidum. Zachodzi tu podstawowa właściwość tej konstrukcji, gdyż z uwagi na naturę omawianych stosunków prawych łączy je jeden interes prawny właściciela lokalu. Tym łącznikiem determinującym istnienie tylko jednego interesu wierzyciela, mimo nawet kilku różnych stosunków prawnych, jest pojęcie szkody. W takiej sytuacji powstaje tyle stosunków prawnych, ile jest osób zajmujących ten lokal.

Uchwała SN z dnia 21 października 2015 r., III CZP 70/15

Standard: 13981 (pełna treść orzeczenia)

Sąd NajwyższyPrawo cywilne

Każdą z osób wiąże odrębny stosunek prawny z powodową Gminą (właścicielem lokalu), a powiązanie rodzinne między nimi nie mają tu zasadniczego znaczenia. Chodzi tu stosunki zobowiązaniowe powstające ex lege i one właśnie wyznaczają sytuację prawną osób zajmujących lokal, stanowiąc szczególny tytuł prawny do zajmowania tego lokalu. Osoby zajmujące lokal zobowiązane są w ramach tych stosunków obligacyjnych do świadczenia w postaci stosownego „odszkodowania”, przy czym sposób ustalania rozmiaru tego świadczenia jest odrębny dla osób, które uzyskały uprawnienie do lokalu socjalnego (art. 18 ust. 3 ustawy).

Odpowiedzialność pozwanego i pozostałych osób zajmujących lokal mieszkalny może być ukształtowana jako odpowiedzialność in solidum (ten sam wierzyciel, kilku dłużników, takie same rodzajowo świadczenia, zapłata odszkodowania zmierza do zaspokojenia tego samego interesu prawnego wierzyciela, spełnienie świadczenia przez jednego z nich zwalnia pozostałych, przy czym nie było podstaw do przypisywania wszystkim dłużnikom statusu dłużników solidarnych ex lege; art. 366 k.c. w zw. z art. 369 k.c.). Solidarności takiej nie może uzasadniać art. 688[1] k.c., ponieważ pozwany i pozostali dłużnicy nie mają statusu najemców, a zastosowanie w tym przypadku analogii byłoby nieuzasadnione. Nie wchodzą w grę inne ewentualne źródła solidarności (np. art. 370 k.c., art. 380 § 2 k.c.).

Postanowienie SN z dnia 21 czerwca 2012 r., III CZP 37/12

Standard: 45290 (pełna treść orzeczenia)

Sąd NajwyższyPrawo cywilne

Serwis wykorzystuje pliki cookies. Korzystając z serwisu akceptujesz politykę prywatności i cookies.