Pojęcie właściciela na gruncie art. 18 ust. 1-3 u.o.p.l.; legitymacja czynna

Definicje legalne zawarte w art. 2 ust. 1 pkt 1 i pkt 2 u.o.p.l. mają charakter autonomiczny. "Właścicielem" w rozumieniu tego przepisu jest zatem także podmiot, który swe prawa wywodzi z umowy dzierżawy zawartej z właścicielem lokalu, gdy "lokatorem" jest były najemca lub osoba używająca lokalu po ustaniu stosunku prawnego najmu.

Legitymacja czynna dzierżawcy do dochodzenia roszczenia odszkodowawczego, opartego na art. 18 ust. 1 u.o.p.l., nie jest zależna od związania go wcześniej umową najmu z "lokatorem" w znaczeniu wskazanym wyżej i obejmuje jedynie należności za okres trwania umowy dzierżawy.

Uchwała SN z dnia 5 grudnia 2019 r., III CZP 35/19

Standard: 45317 (pełna treść orzeczenia)

Podmiotem, któremu przysługuje roszczenie przewidziane w art. 18 ust. 1-3 u.o.p.l. jest verba legis „właściciel”, a zobowiązanym wobec niego do świadczenia – osoba korzystająca z lokalu bez tytułu prawnego.

Ustawa o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy dotyczy stosunków obligacyjnych, nie zaś rzeczowoprawnych, i z tym założeniem koresponduje definicja właściciela lokalu przyjęta na potrzeby tej regulacji w art. 2 ust. 1 pkt 1 u.o.p.l. W jej świetle właścicielem lokalu jest wynajmujący, czyli osoba mająca do niego tytuł pozwalający na zawarcie z lokatorem umowy najmu albo innej umowy uprawniającej do używania lokalu. Taki tytuł zwykle przysługuje właścicielowi nieruchomości, w której znajduje się lokal zdatny do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, ale w pewnych sytuacjach – na przykład ze względu na zawarcie przez właściciela umowy dzierżawy nieruchomości – może przysługiwać innej osobie. W wyroku z dnia 25 kwietnia 2018 r., III CA 1/18 (nie publ.), Sąd Najwyższy wskazał, że umowa najmu – jak każdy stosunek obligacyjny – ma samoistny byt w tym znaczeniu, że jego ważność nie jest uzależniona od możliwości rzeczywistego dysponowania danym przedmiotem przez wynajmującego.

Umowa ta pozostaje zatem ważna także wówczas, gdy przedmiotem najmu jest rzecz cudza.

Zawarcie umowy najmu cudzej rzeczy wywołuje skutek inter partes, mogąc w tej relacji stanowić tytuł do pobierania czynszu (z równoczesną możliwością dochodzenia przez najemcę roszczeń z tytułu odpowiedzialności za obciążenie rzeczy prawem innej osoby). W konsekwencji, jak każdy stosunek najmu, umowa zawarta w tych warunkach może zostać rozwiązana lub wypowiedziana na zasadach ogólnych.

Skoro w art. 18 ust. 1-3 u.o.p.l. ustawodawca posłużył się pojęciem zdefiniowanym na potrzeby stosunków prawnych normowanych ustawą o ochronie praw lokatorów, to należy przyjąć, że także w art. 18 ust. 1-3 używane jest ono w znaczeniu ustalonym w art. 2 ust. 1 pkt 2 u.o.p.l., zwłaszcza że trudno znaleźć argumenty systemowe lub celowościowe, które by sprzeciwiały się takiej wykładni.

Użyte w art. 18 ust. 1 u.o.p.l. określenie właściciel powinno być zatem objaśniane z odwołaniem się do definicji ustalonej w art. 2 ust. 1 pkt 2 u.o.p.l., nawiązującej do stosunku obligacyjnego, na podstawie którego osoba zajmująca lokal była upoważniona do korzystania z niego, nie zaś do pojęć używanych w art. 224 § 2 w związku z art. 230 k.c. i wskazujących na podmioty, w relacjach między którymi istnieją roszczenia przewidziane tymi przepisami. 

Uchwała SN z dnia 8 listopada 2019 r., III CZP 28/19

Standard: 45267 (pełna treść orzeczenia)