Zniszczenie budynku a wygaśnięcie udziału w użytkowaniu wieczystym gruntu

Zniszczenie budynku nie powoduje wygaśnięcia udziału w użytkowaniu wieczystym gruntu jako prawa związanego z odrębną własnością lokalu, który znajdował się w tym budynku.

Mogą wystąpić różne warianty zburzenia (zniszczenia) lokalu. Może to być całkowite zniszczenie budynku ze wszystkimi lokalami, całkowite zniszczenie lokalu, a także częściowe zniszczenie lokalu, np. uszkodzenie ściany, które wprawdzie oznacza utratę przez lokal cechy samodzielności, ale zwykle w stopniu przejściowym i łatwym do naprawienia. Zniszczenie lokalu może być skutkiem zdarzenia niezależnego od woli człowieka (np. pożaru, powodzi, trzęsienia ziemi, tornada, huraganu), czynu niedozwolonego (podpalenia, aktu terrorystycznego lub innego działania bezprawnego) albo czynu zgodnego z prawem, w szczególności rozbiórki budynku.

Sąd Najwyższy wskazał w uchwale z dnia 16 maja 2019 r., III CZP 1/19, że wygaśnięcie odrębnej własności lokalu na skutek jego zburzenia powoduje ustanie odrębnej własności drugiego lokalu, natomiast udziały w nieruchomości wspólnej, związane dotychczas z własnością dwóch lokali, przekształcają się w udziały we współwłasności gruntu zabudowanego budynkiem stanowiącym jego część składową i obejmującym jeden lokal. W uzasadnieniu tej uchwały Sąd Najwyższy wskazał, że udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z odrębną własnością lokalu (art. 3 ust. 1 zdanie pierwsze u.w.l.), a jeżeli budynek znajduje się na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, z odrębną własnością lokalu jest związany również udział w prawie użytkowania wieczystego (art. 4 ust. 3 u.w.l.).

Mogłoby się zatem wydawać, że jeżeli wygasa prawo główne, w konsekwencji wygasa również prawo z nim związane, w rozważanej sytuacji wniosek taki byłby jednak nietrafny. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 u.w.l.). Wskutek zburzenia budynku, a zwykle również lokalu w budynku, w którym znajdują się dwa lokale, nieruchomość wspólna obejmuje już tylko grunt, do którego dotychczasowym właścicielom lokali przysługuje prawo własności albo prawo użytkowania wieczystego.

W polskim prawie obowiązuje zasada superficies solo cedit (art. 47 § 1, art. 48 i 191 k.c.). Sytuacja, w której budynek (art. 235 § 1 k.c.) lub lokal (art. 2 ust. 1 u.w.l.) stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności, przewidziana wprawdzie w definicji nieruchomości (art. 46 § 1 k.c.), stanowi jednak tylko wyjątek od tej zasady, zatem zburzenie budynku lub lokalu oznacza powrót do zasady.

W konsekwencji wygaśnięcie obydwu praw odrębnej własności lokali sprawia, że dotychczasowi właściciele lokali nadal pozostają współwłaścicielami gruntu, powinni zatem doprowadzić do umownego albo sądowego zniesienia współwłasności. Znajduje to potwierdzenie w art. 3 ust. 1 zdanie drugie u.w.l., zgodnie z którym nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. A contrario wynika jednak z niego, że współwłasność nie tylko może, ale wręcz powinna być zniesiona po wygaśnięciu odrębnej własności obydwu lokali.

Uchwała SN z dnia 13 marca 2020 r., III CZP 65/19

Standard: 44829 (pełna treść orzeczenia)

Zobacz glosy