Powiązanie odrębnej własność lokalu z udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu
Użytkowanie wieczyste w prawie odrębnej własności lokalu (art. 3a i art. 4 ust. 3 u.w.l.)
Odrębna własność lokalu może być powiązana z udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu. W takim wypadku przedmiotem wspólności jest to prawo, a przepisy o własności lub współwłasności gruntu stosuje się odpowiednio do prawa użytkowania wieczystego (art. 4 ust. 3 u.w.l.).
Konstrukcja prawna współwłasności nieruchomości wspólnej oraz wspólności użytkowania wieczystego ma charakter służebny wobec prawa odrębnej własności lokalu i umożliwia prawidłowe wykonywanie tego prawa. Taki charakter współwłasności nieruchomości wspólnej i wspólności użytkowania wieczystego względem odrębnej własności lokalu znajduje potwierdzenie w tezie, że to prawo odrębnej własności lokalu jest prawem głównym.
O nadrzędności prawa odrębnej własności lokalu przesądza art. 3 ust. 3 u.w.l., z którego wynika, że to powierzchnia wyodrębnionego lokalu decyduje o wysokości udziału jego właściciela w nieruchomości wspólnej (postanowienia SN z dnia 24 listopada 2010 r., II CSK 268/10 i z dnia 14 stycznia 2011 r., II CSK 241/10).
Sąd Najwyższy przesądził w uz. uchwały (7) z dnia 25 sierpnia 2017 r., III CZP 11/17, że prawem głównym jest prawo własności lokalu, a prawem akcesoryjnym i związanym z nim jest udział w użytkowaniu wieczystym gruntu. Teza o służebnej funkcji nieruchomości wspólnej względem odrębnej własności lokalu, która to funkcja determinuje kształt konstrukcji prawnych związanych z nieruchomością wspólną znajduje potwierdzenie również w uchwale SN z dnia 14 lipca 2006 r., III CZP 53/06 i w postanowieniu SN z dnia 7 maja 2008 r., II CSK 664/07.
Uchwała SN z dnia 13 marca 2020 r., III CZP 65/19
Standard: 44827 (pełna treść orzeczenia)
Prawo użytkowania wieczystego gruntu jest prawem związanym z prawem własności lokali, nie oznacza to jednak, że nie mają do niego zastosowania ogólne reguły wynikające z art. 235 KC i przepisów regulujących gospodarkę gruntami.
W świetle uregulowania przyjętego w art. 235 KC prawo wieczystego użytkowania gruntu jest prawem głównym (ma nadrzędny charakter) w stosunku do prawa własności budynków na gruncie, natomiast z art. 235 § 2 KC i obecnie rozwiązania przyjętego w art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali wynika trójczłonowe powiązanie między własnością lokalu, współwłasnością budynku i współużytkowaniem wieczystym gruntu.
Pomiędzy własnością lokalu jako prawem głównym i udziałem w nieruchomości wspólnej jako prawem związanym - zachodzi zależność nadrzędna, natomiast między współwłasnością budynku (prawo związane) i użytkowaniem wieczystym gruntu (prawo główne) - zachodzi zależność podrzędna. W konsekwencji za prawo główne należy uznać prawo własności lokalu, zaś za prawa łącznie z nim związane udział we współwłasności budynku i udział we współużytkowaniu wieczystym zabudowanego gruntu, będącym - jak wskazano - prawem głównym tylko w drugiej, podrzędnej zależności. Innymi słowy prawo własności lokalu jest prawem głównym w stosunku do udziału we własności budynku i innych urządzeń (art. 3 ust. 2 WłLokU) a podrzędnym (związanym) w stosunku do udziału w wieczystym użytkowaniu gruntu (art. 235 § 2 i 241 KC) (por.: wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 15 marca 2013 r., VI ACa 1159/12).
Wyrok SA w Warszawie, z dnia 28 sierpnia 2015 r., I ACa 2029/14
Standard: 10323 (pełna treść orzeczenia)
Standard: 10324