Rękojmia wiary publicznej - dobra/zła wiara (art. 6 ust. 2 u.k.w.h.)

Ocena istnienia dobrej lub złej wiary nabywcy prawa ujawnionego w księdze wieczystej powinna uwzględniać, czy nabywcą jest profesjonalista np. prawnik lub podmiot trudniący się obrotem nieruchomości. Wówczas wymagana jest wyższa staranność niż od innego nabywcy. Powyższe wyprowadzić należy wprost z art. 6 ust. 2 u.k.w.h. bez odesłania do art. 355 k.c., który określa miarę staranności dłużnika w stosunkach zobowiązaniowych w zakresie prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. 

Jak stanowi art. 80 § 3 Prawa o notariacie, notariusz jest obowiązany udzielać stronom niezbędnych wyjaśnień dotyczących dokonywanej czynności notarialnej. Z przepisu nakładającego na notariusza obowiązek informacyjny wobec uczestników czynności notarialnej wynikał więc obowiązek notariusza zwrócenia uwagi pozwanej jako strony aktu notarialnego z dnia 30 sierpnia 2012 r. na okoliczność, że z okazanej notariuszowi umowy z dnia 5 listopada 1970 r. o ustanowieniu prawa użytkowania wieczystego gruntu na rzecz zbywcy tego prawa wynika krótszy okres ustanowienia tego prawa niż wynikający z treści wpisu w księdze wieczystej, nadto obowiązek wyjaśnienia, czy i jakie ma to znaczenie prawne. Niewykonanie tego obowiązku informacyjnego przez notariusza wobec uczestników czynności notarialnej - mogące nawet uzasadniać jego odpowiedzialność odszkodowawczą (por. wyrok SN z dnia 23 stycznia 2008 r., V CSK 373/07) - nie może skutkować negatywnymi konsekwencjami wobec strony aktu notarialnego polegającej na zaniechaniu podjęcia przez nią podejrzeń co do zgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, wynikającej z treści dokumentu, którym dysponował notariusz przy sporządzeniu aktu notarialnego, o której nie poinformował on uczestnika czynności notarialnej i nie wyjaśnił znaczenia prawnego tej okoliczności. Dopiero bowiem gdyby pozwana znała tę okoliczność i jej znaczenie prawne można by rozważać, czy w celu rozwiania powstałych wątpliwości co do zgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym powinna była ona podjąć dalsze czynności w celu weryfikacji powstałych podejrzeń.

Wyrok SN z dnia 12 kwietnia 2019 r., I CSK 172/18

Wyrok SN z dnia 12 kwietnia 2019 r., I CSK 172/18

Standard: 84985 (pełna treść orzeczenia)

Zobacz glosy

Stosownie do art. 6 ust. 2 u.k.w.h., w złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć. […]

Wprawdzie księgi wieczyste stanowią urzędowe rejestry nieruchomości prowadzone w celu ustalenia ich stanu prawnego, stąd ich treść stanowi najbardziej wiarygodny dowód stanu prawnego danej nieruchomości, ale z punktu widzenia bezwzględnego skutku rękojmi dla faktycznego właściciela nieruchomości nie jest dopuszczalne zbyt szerokie przyjmowanie istnienia dobrej wiary po stronie nabywcy (por. wyrok SN z dnia 30 października 2002 r., V CKN 1342/00).

Wyrok SN z dnia 31 maja 2017 r., V CSK 513/16

Standard: 16545 (pełna treść orzeczenia)