Wyłączenie obowiązku wydzierżawiającego udzielenia dzierżawcy dodatkowego terminu do zapłaty czynszu

Strony umowy dzierżawy mogą wyłączyć obowiązek wydzierżawiającego udzielenia dzierżawcy dodatkowego terminu trzymiesięcznego do zapłaty zaległego czynszu (art. 703 zdanie drugie k.c.). 

przy ocenie dopuszczalności wypowiedzenia dzierżawy trzeba uwzględnić gospodarczy charakter umowy, wymagającej często zaangażowania przez dzierżawcę poważnych środków finansowych, które są inwestowane w przedmiot dzierżawy. Ograniczenie dopuszczalności wypowiedzenia umowy ma zagwarantować właściwy poziom stabilizacji stosunku kontraktowego, pozwalający obu stronom miarodajnie ocenić ich sytuację prawną i gospodarczą na przyszłość. Żadna ze stron nie powinna być zaskakiwana przedwczesnym zakończeniem stosunku prawnego. Założenia te nie znajdują pełnej realizacji wtedy, gdy dzierżawca popada w zwłokę. Po stronie wydzierżawiającego upada wówczas ekonomiczna atrakcyjność stosunku kontraktowego, zatem instrumenty prawne zapewniające stabilizację tego stosunku stają się z jego perspektywy bezużyteczne. Takie instrumenty służą wówczas jedynie ochronie interesu dzierżawcy. Powstaje zatem wątpliwość, czy interes dzierżawcy zasługuje na ochronę w tak szerokim zakresie, wyrażającym się w przyznaniu ochrony prawnej przez dłuższy czas mimo braku spełniania przez niego świadczenia. Trzeba też podkreślić, że interes dzierżawcy może być chroniony wtedy, gdy nie przejawia on zainteresowania w spełnieniu świadczenia, a w skrajnej postaci nawet oświadcza, jak w rozważanej sprawie, że świadczenia nie spełni. Uprzedzenie o możliwości wypowiedzenia dzierżawy, z założenia dające dzierżawcy dodatkowy czas na spełnienie świadczenia, staje się dla niego jedynie dodatkową premią. Trudno też w omawianej sytuacji opowiadać się za potrzebą ochrony dzierżawcy związku z wypowiedzeniem dzierżawy przez wydzierżawiającego, skoro zwłoka jest w dużej mierze zależna od dzierżawcy i ma on w tym zakresie pełną wiedzę.

Wykładnia systemowa i funkcjonalna przemawia zatem za przyjęciem, że art. 703 zdanie drugie k.c. zawiera przepis dyspozytywny. Należy jednak podkreślić, że Sąd Okręgowy, pytając o charakter prawny tego przepisu, zwrócił uwagę na to, że § 3 pkt 3 umowy wyczerpująco reguluje wypowiedzenie dzierżawy bez zachowania terminu wypowiedzenia i nie przewiduje wyznaczenia dodatkowego terminu do zapłaty zaległego czynszu. Tymczasem przyjęcie, że art. 703 zdanie drugie k.c. zawiera przepis dyspozytywny, oznacza, że strony umowy mogły wyłączyć obowiązek wydzierżawiającego udzielenia dzierżawcy dodatkowego terminu trzymiesięcznego do zapłaty zaległego czynszu.

Uchwała SN z dnia 11 października 2012 r., III CZP 52/12

Standard: 37904 (pełna treść orzeczenia)