Zasady zwrotu nakładów w umowie dzierżawy
Nakłady i naprawy w umowie dzierżawy (art. 694; art. 697; art.706 k.c.)
Dzierżawca, który dokonał nakładów na wydzierżawioną rzecz, nie może dochodzić ich zwrotu na podstawie przepisów normujących rozliczenia między właścicielem, a posiadaczem rzeczy z tytułu nakładów poczynionych przez posiadacza, lecz wyłącznie na podstawie przepisów normujących stosunek dzierżawy, a także z mocy art. 694 k.c., odpowiednich przepisów o najmie.
Wyrok SR dla Łodzi-Widzewa w Łodzi z dnia 30 listopada 2017 r., II C 503/16
Standard: 49438 (pełna treść orzeczenia)
Przepis art. 663 k.c. znajduje poprzez art. 694 k.c. odpowiednie zastosowanie do umowy dzierżawy
Ustawodawca rozróżnia pojęcie „napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym” oraz pojęcie „napraw, bez których rzecz (będąca przedmiotem dzierżawy) nie jest przydatna do umówionego użytku”. W ocenie Sądu Apelacyjnego prawidłowa wykładnia przepisów: art. 663 k.c. w zw. z art. 694 k.c. oraz art. 697 k.c. powinna prowadzić do wniosku, że dzierżawcę obciążają koszty napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym, pod warunkiem jednak, że nie chodzi o takiego rodzaju naprawy, bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, w tym bowiem wypadku koszt ich przeprowadzenia obciąża wydzierżawiającego.
Przepis art. 663 k.c. nie uzależnia powstania po stronie wynajmującego obowiązku naprawy rzeczy, będącej przedmiotem najmu, w zakresie, w jakim jest to konieczne, aby rzecz ta była przydatna do umówionego użytku, od tego, na jaki okres zawarta została umowa najmu, ani też od tego, na jakie cele przeznaczany jest przedmiot najmu w świetle umowy stron.
Zdaniem Sądu Apelacyjnego art. 694 k.c. nie daje podstaw ku temu, aby tego rodzaju ograniczenia wprowadzać co do obowiązków wydzierżawiającego. Zatem fakt, że strony niniejszego postępowania zawarły wieloletnią umowę dzierżawy, a dzierżawiony budynek był przez dzierżawcę wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na najmie biur i powierzchni magazynowej, nie może przemawiać za ograniczeniem obowiązków wydzierżawiającego wynikających z art. 663 k.c. w zw. z art. 694 k.c.
Wyrok SA w Warszawie z dnia 24 lipca 2014 r., I ACa 150/14
Standard: 37897 (pełna treść orzeczenia)
W odniesieniu do kwestii finansowania i rozliczania nakładów i napraw na przedmiot dzierżawy przepisy k.c. przewidują niejednolite zasady ich ponoszenia i rozliczania. Przepis zawarty w art. 662 § 1 w zw. z art. 694 k.c. nakłada na wydzierżawiającego obowiązek utrzymywania rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku przez czas trwania umowy, natomiast art. 662 § 2 w zw. z art. 694 k.c. przewiduje, że drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę (odpowiednio dzierżawcę). W odniesieniu do umowy dzierżawy ma przy tym zastosowanie także przepis szczególny z art. 697 k.c., zgodnie z którym dzierżawca ma obowiązek dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie nie pogorszonym.
Według natomiast art. 663 w zw. z art. 694 k.c., naprawy konieczne bez których rzecz nie nadaje się do umówionego użytku obciążają wynajmującego. Co do zasady naprawy powinny być dokonane przez wydzierżawiającego w wyznaczonym terminie. W przeciwnym przypadku, po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu dzierżawca może dokonać napraw koniecznych na koszt wydzierżawiającego.
W odniesieniu do nakładów ulepszających ma zastosowanie art. 676 w zw. z art. 694 k.c., zgodnie z którym, jeżeli najemca ulepszył rzecz, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.
W razie zatrzymania nakładów wynajmujący (odpowiednio wydzierżawiający), zgodnie z przyjętą w orzecznictwie wykładnią tego przepisu, powinien zwrócić wartość ulepszeń, której nie można utożsamiać w prosty sposób z sumą wydatków przeznaczonych na ich dokonanie. Określa ją bowiem, wzrost wartości rzeczy, na którą zostały poczynione, z chwili zwrotu rzeczy (por. wyroki SN: z dnia 9 listopada 2000 r., II CKN 339/00 oraz z dnia 12 września 2013 r., IV CSK 44/13).
Wyrok SN z dnia 11 października 2013 r., I CSK 86/13
Standard: 37892 (pełna treść orzeczenia)