Wykonywanie prawa przez dzierżawcę (art. 696 k.c.)

W art. 696 k.c. określono obowiązki i ograniczenia, którym podlega dzierżawca, przez nakazanie mu wykonywanie praw zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki oraz zakazanie zmiany przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego.

Zakres unormowania objętego art. 667 § 2 k.c. jest odmienny, nie dotyczy bowiem zmiany przeznaczenia rzeczy, lecz zawiera zakaz używania rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub przeznaczeniem rzeczy, a także jej zaniedbywania do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie. Istotna różnica między tymi przepisami polega także na tym, że art. 667 § 2 przewiduje powstanie po stronie wynajmującego uprawnienia do wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia, podczas gdy art. 696 w ogóle nie dotyczy skutków naruszenia ustanowionych w nim obowiązków.

Art. 667 § 2 – inaczej niż art. 696 – nie reguluje obowiązku należytego zachowania się najemcy, lecz ustanawia skutki prawne w razie takich jego zachowań, których ustawodawca nie aprobuje.

Przeprowadzona analiza semantyczna pokazuje, że przedmiot unormowania objętego przez art. 696 k.c. odbiega od przedmiotu poddanego regulacji w art. 667 § 2, co otwiera drogę do uznania, iż jego odpowiednie stosowanie w żaden sposób nie wpłynie na zakres i skuteczność stosowania („zachowania”) przepisów o dzierżawie.

Brak także przekonywających argumentów na rzecz poglądu, że ustanowienie art. 696 k.c., częściowo odpowiadającego treści art. 667 § 1 k.c., miało na celu wyłączenie stosowania § 2 tego przepisu. 

Także więc z tego względu o wyłączeniu stosowania art. 667 § 2 k.c. do umowy dzierżawy nie może być mowy. Przeciwnie, należy traktować ten przepis nie tylko jako niekolidujący z regulacją dzierżawy, ale dopełniający ją, gdyż w art. 696 k.c. ustawodawca nałożył na dzierżawcę obowiązek wykonywania przysługującego mu prawa zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki, natomiast zaniechał określenia konsekwencji naruszenia tego obowiązku. Pojemna formuła art. 696 pozwala przyjąć, że zachowanie się dzierżawcy – sprzeczne z określoną w tym przepisie powinnością – może jednocześnie wyczerpywać przesłanki stosowania art. 667 § 2. Ogólne i elastyczne odesłanie do odpowiedniego stosowania przepisów o najmie dało prawodawcy podstawę do rezygnacji z normowania skutków postępowania dzierżawcy sprzecznie z nałożonymi na niego obowiązkami.

Skoro art. 696 k.c. nakłada na dzierżawcę szczególny obowiązek wykonywania swego prawa zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki, to z jego naruszeniem powinno być skorelowane uprawnienie wydzierżawiającego do wypowiedzenia umowy. Tymczasem przepisy o dzierżawie nie zapewniają wydzierżawiającemu takiej ochrony, więc odpowiednie stosowanie art. 667 § 2 k.c. – mimo jego stosunkowo wąskiego działania – jest tym bardziej uzasadnione (por. uz. wyroku SN z dnia 28 czerwca 2007 r., IV CNP 47/07).

Uchwała SN z dnia 4 września 2009 r., III CZP 62/09

Standard: 37884 (pełna treść orzeczenia)