Ustalenie czynszu w wysokości symbolicznej złotówki

Stosunek prawny najmu ma charakter dwustronnie zobowiązujący i wzajemny (art. 487 k.c.). Ekwiwalentem świadczenia wynajmującego, które polega na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. W związku z tym najem jest umową odpłatną.

Z utrwalonego orzecznictwa Sądu Najwyższego jednoznacznie wynika, że do zawarcia umowy najmu dochodzi, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki ( essentialia negotii), do jakich należą przedmiot najmu i czynsz stanowiący ekwiwalent za możliwość korzystania z rzeczy.

Nie można mówić o zawarciu umowy najmu, jeżeli nie określono w niej czynszu – por. orzeczenie SN z dnia 5 września 1946 r., III C 364/46).

Skoro zapłata czynszu przez najemcę jest odpowiednikiem świadczenia wynajmującego w postaci oddania rzeczy do używania, to uzgodnienie symbolicznego czynszu (na kwotę 1 zł) jest czynnikiem dyskwalifikującym zawartą przez strony umowę jako umowę najmu.

Nie sposób też zgodzić się z wywodem pozwanego zaprezentowanym podczas rozprawy apelacyjnej, że dzisiejsze warunki rynkowe i powszechnie znana okoliczność dużej podaży lokali oferowanych do najmu, skutkują różnego rodzaju zachętami promocyjnymi dla przyszłych najemców. Jak wskazywał pozwany należy do nich np. oferowanie wynajmu lokali, bez obowiązku zapłaty czynszu za pierwsze miesiące trwania umowy. Nie kwestionując stosowania tego rodzaju zachęt dla przyszłych najemców należy zauważyć, że umowa najmu zastrzegająca niepobieranie przez właściciela czynszu przez kilka miesięcy, nie traci swojego odpłatnego charakteru, skoro z góry ustala się w niej przyszłe korzyści i konieczną ekwiwalentność świadczeń.

Nie można też nie zauważać, że strony umowy z dnia 25 października 2011 roku nigdy nie zakładały, że powodowie docelowo będą najemcami nieruchomości, a zatem opisywany rodzaj promocji nie mógł mieć miejsca. 

Symboliczność czynszu i ewidentny cel zawarcia umowy z 25 października 2011 roku skutkują koniecznością przyjęcia, że stosunek powstały z mocy tej umowy nie stanowił najmu, leczbył stosunkiem nienazwanym. Treść umowy nienazwanej, może zostać ukształtowana przez strony w granicach wyznaczonych w art. 353 [1] k.c. i nie sposób wykluczyć, że znajdą się tam elementy charakterystyczne dla objęcia w posiadanie samoistne.

Wyrok SA w Łodzi z dnia 1 marca 2016 r., I ACa 1190/15

Standard: 37854 (pełna treść orzeczenia)