Żądanie odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad (art. 664 § 1 k.c.)
Wady rzeczy najętej (art. 664 k.c.) Czynsz w umowie najmu (art. 664; art. 669 - 672 i art 685[1] - 688[1] k.c.)
Przewidziane w art. 664 § 1 k.c. prawo najemcy do żądania odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad rzeczy najętej, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, dotyczy tylko sytuacji, w której obowiązek ich usunięcia spoczywa na wynajmującym, niezależnie od tego, czy chodzi tu o wady istniejące już w chwili oddania rzeczy najemcy do korzystania, o których najemca nie wiedział (por. art. 664 § 3 k.c.), czy też powstałe później. Jeżeli najemca nie udostępnia lokalu wynajmującemu w celu przeprowadzenia napraw, uchybia obowiązkowi współdziałania z dłużnikiem (art. 354 k.c.) z tym skutkiem, że przez ten czas obowiązek obciążający wynajmującego ustaje, a tym samym najemca nie może się wówczas domagać obniżenia czynszu. Także dlatego, że jak długo najemca bezpodstawnie odmawia udostępnienia lokalu do naprawy, tak długo odpowiada za istnienie wad, a w doktrynie zwraca się trafnie uwagę, iż art. 664 § 1 k.c. nie dotyczy wad, które spowodował najemca swym własnym działaniem albo zaniechaniem.
Ustalenie, że odmowa udostępnienia Lokalu przez powódkę była bezpodstawna sprawia, iż traci na znaczeniu okoliczność, czy i w jakim zakresie istniejące wady Lokalu rzeczywiście uzasadniały żądanie obniżenia czynszu.
Nawet zatem w razie ustalenia istnienia takich wad i przyjęcia, że oświadczenia powódki składane w odpowiedzi na podwyżki mogły prowadzić do obniżenia czynszu (por. wyrok SN z dnia 12 czerwca 2013 r., II CSK 610/12, i art. 560 § 1 k.c.), uprawnienie to dezaktualizowałoby się w razie bezzasadnej odmowy udostępnienia Lokalu w celu usunięcia wad.
Wyrok SN z dnia 27 sierpnia 2020 r., I CSK 411/19
Standard: 47063 (pełna treść orzeczenia)
Roszczenie najemcy o obniżenie czynszu najmu przewidziane w art. 664 § 1 k.c. może być realizowane w dwojaki sposób. Przede wszystkim, najemca może uiszczać czynsz w niższej wysokości niż umówiona. Najemca spełniając świadczenie w wysokości innej niż przewidziana w umowie doprowadza jednak do wygaśnięcia zobowiązania w zakresie czynszu najmu, jeżeli jego zachowanie znajduje oparcie w treści art. 664 § 1 k.c. W razie sporu w wynajmującym dochodzącym zapłaty reszty należnego czynszu, najemca broni się zarzutem, że zobowiązanie wygasło na skutek spełnienia świadczenia zgodnie z treścią zobowiązania ukształtowaną nie tylko przez umowę, ale również przez art. 664 § 1 k.c.
Jeżeli natomiast najemca spełni świadczenie w wysokości czynszu ustalonego w umowie, ma wówczas roszczenie wobec wynajmującego o zwrot dokonanej nadpłaty. Podstawą roszczenia jest art. 664 § 1 k.c. Oczywiste jest przy tym, że wierzytelność po stronie najemcy powstaje tylko i wyłącznie, gdy najemca zapłaci czynsz w wysokości ustalonej w umowie. Najemca nie może mieć wobec wynajmującego z tego tytułu żadnego roszczenia o zapłatę, jeżeli nie uiścił czynszu w ogóle lub uiścił go w obniżonej przez siebie wysokości.
Wyrok SA w Warszawie z dnia 26 lutego 2018 r., VII AGa 56/18
Standard: 37839 (pełna treść orzeczenia)
Standard: 26284