Podstawy prawne korzystania z cudzej nieruchomości przez przedsiębiorstwo przesyłowe

Roszczenie przedsiębiorcy przesyłowego o ustanowienie służebności przesyłu, o którym mowa w art. 305[2] § 1 k.c., nie powstaje, gdy na podstawie zawartej z właścicielem nieruchomości umowy obligacyjnej ma zagwarantowane stabilne prawo do tej nieruchomości na potrzeby posadowienia i eksploatacji urządzeń przesyłowych.

Gdyby nastąpiła zmiana właściciela i nowy właściciel w terminie wypowiedział umowę dzierżawy, wówczas dopiero stanie się aktualne roszczenie wnioskodawcy oparte na przepisie art. 305[2]; § 1 k.c. W takim przypadku ustawowy roczny termin wypowiedzenia, zagwarantowany w art. 1002 zd. 2 k.p.c., jest wystarczający dla przedsiębiorcy przesyłowego na wystąpienie z wnioskiem o ustanowienie służebności przesyłu.

Wprowadzenie do kodeksu cywilnego instytucji służebności przesyłu, będącej prawem rzeczowym ograniczonym, nie wykluczyło możliwości uregulowania uprawnienia przedsiębiorcy przesyłowego do korzystania z nieruchomości, w zakresie związanym z posadowieniem i eksploatacją urządzeń przesyłowych, na podstawie zawartej z właścicielem umowy o charakterze obligacyjnym (zob. też uzasadnienie wyroku SN z dnia 7 sierpnia 2014 r., II CSK 573/13).

Nie jest też wyłączone uzyskanie przez przedsiębiorcę przesyłowego, na podstawie czynności prawnej, uprawnienia do nieruchomości o charakterze rzeczowym innego niż służebność przesyłu (np. użytkowanie - art. 284 k.c. w zw. z art. 252 i n. k.c.).

Zawarcie pomiędzy przedsiębiorcą przesyłowym a właścicielem nieruchomości umowy obligacyjnej, na podstawie której przedsiębiorca ma prawo do posadowienia urządzeń przesyłowych i ich eksploatacji, czyni uzasadnionym sprzeciw właściciela nieruchomości przeciwko sądowemu ustanowieniu służebności przesyłu w sprawie zainicjowanej wnioskiem przedsiębiorcy przesyłowego, chyba że tytuł obligacyjny nie gwarantuje mu stabilnego tytułu prawnego do nieruchomości, względnie przewidziany w takiej umowie termin, w ciągu którego przedsiębiorca przesyłowy ma prawo do korzystania z nieruchomości kończy się w relatywnie bliskiej przyszłości, zaś okoliczności konkretnej sprawy wskazują na to, iż właściciel nieruchomości nie wyrazi zgody na przedłużenie takiej umowy lub przedsiębiorca przesyłowy nie zaakceptuje warunków przedłużenia umowy zaproponowanych mu przez właściciela nieruchomości.

Jakkolwiek służebność przesyłu, jako prawo rzeczowe, jest silniejsze niż prawo obligacyjne, którego przedmiotem jest prawo przedsiębiorcy do korzystania z nieruchomości, nawet gdy jest ono długoterminowe i zostało ujawnione w księdze wieczystej ze skutkami przewidzianymi w art. 17 u.k.w.h., to jednak brak jest podstaw do podzielenia stanowiska, że w świetle art. 305[2]; § 1 k.c., żądania przedsiębiorcy przesyłowego, jeśli właściciel nieruchomości odmowa zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, nie tamuje istnienie uprawnienia do tej nieruchomości o charakterze obligacyjnym w zakresie posadowienia i eksploatacji urządzeń przesyłowych. 

Przyznanie przedsiębiorcy przesyłowemu prawa do żądania ustanowienia służebności przesyłu, po wybudowaniu urządzeń przesyłowych, pomimo że przysługuje mu tytuł prawny do nieruchomości o charakterze obligacyjnym, prowadziłoby do unicestwienia umowy stron, wbrew jej postanowieniem i stanowiłoby nieuzasadnioną ingerencję sądu w prawo właściciela, który wyraził już w umowie z przedsiębiorcą przesyłowym zgodę na korzystanie z jego nieruchomości w zakresie, który, z jednej strony, zapewnia przedsiębiorcy przesyłowemu należytą ochronę, a z drugiej strony, uwzględnia interesy właściciela na warunkach wynegocjowanych przez niego z przedsiębiorcą przesyłowym, a nie narzuconych mu przymusowo konstytutywnym orzeczeniem sądowym. Wniosek przedsiębiorcy o sądowe ustanowienie służebności, złożony po wybudowaniu urządzeń przesyłowych, nie może prowadzić do pogorszenia sytuacji właściciela nieruchomości i polepszenia sytuacji przedsiębiorcy w stosunku do rozkładu praw i obowiązków przewidzianych w zawartej przez nich umowy obligacyjnej.

Postanowienie SN z dnia 5 lutego 2021 r., V CSKP 13/21

Standard: 67080 (pełna treść orzeczenia)

Zobacz glosy

Możliwe jest korzystanie z cudzej nieruchomości przez przedsiębiorstwo przesyłowe dzięki tytułowi prawnemu tak czysto obligacyjnemu (np. mającemu podstawę w umowie użyczenia czy umowie zbliżonej do użyczenia), jak i tytułowi prawnemu wywołującemu dalej idące konsekwencje (np. w postaci służebności przesyłu, uprawnień wynikających z wydania decyzji w trybie art. 35 ust. 1 i 2 ustawy z 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości lub art. 112 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami). Stanowisko to w orzecznictwie Sądu Najwyższego uznać przychodzi za ugruntowane (zob. uchwała SN z 8 kwietnia 2014 r., III CZP 87/13; postanowienie SN z 9 grudnia 2014 r., III CSK 348/13; postanowienie SN z 5 października 2016 r., III CSK 328/15; uchwała SN z 8 grudnia 2016 r., III CZP 86/16; postanowienie SN z 22 czerwca 2018 r., III CSK 76/18).

Sąd Najwyższy w składzie rozpoznającym sprawę podziela pogląd, że alternatywą dla ustanowienia prawa rzeczowego uprawniającego do korzystania z cudzej nieruchomości na cele posadowienia na niej urządzeń przesyłowych jest ustalenie takiego tytułu o charakterze obligacyjnym. Taki tytuł dla przedsiębiorcy korzystającego z urządzeń przesyłowych może tworzyć najem lub dzierżawa (w zależności między innymi od tego, czy właściciel nieruchomości zażądałby wynagrodzenia za zezwolenie na korzystanie z jego nieruchomości na cele posadowienia na niej urządzeń przesyłowych). Do zawarcia tego rodzaju umowy ustawa nie wymaga żadnej szczególnej formy, a swoją akceptację dla związania się nią strony mogą wyrazić także przez czynności konkludentne.

Przedstawione powyżej stanowisko nie oznacza akceptacji dla wskazywanej uprzednio w orzecznictwie Sądu Najwyższego (zob. wyrok SN z 28 czerwca 2005 r., I CK 14/05; wyrok SN z 18 stycznia 2007 r., I CSK 223/06) konstrukcji obligacji realnej (szczególnej konstrukcji łączącej w sobie elementy obligacyjne i rzeczowe), wedle której zezwolenie przez właściciela na założenie instalacji przesyłowych i ich eksploatację kształtować by miało nowy stan prawny, powodując nawiązanie między przedsiębiorstwem i właścicielem nieruchomości stosunku cywilnoprawnego charakteryzującego się trwałością i ciągłością. Brak bowiem podstawy prawnej do konstruowania tzw. zobowiązania realnego, skoro nie przewiduje takiej możliwości żaden przepis prawa (postanowienie SN z 9 grudnia 2011 r., III CZP 78/11; postanowienie SN z 9 grudnia 2014 r., III CSK 348/13). 

Skoro istnieje de lege lata prawna możliwość określenia rzeczowych uprawnień przedsiębiorcy eksploatującego urządzenia przesyłowe do zajmowanego gruntu, odpada w ogóle potrzeba poszukiwania wspomnianych rozwiązań prawnych proponowanych w starszym orzecznictwie Sądu Najwyższego. Taką instytucją prawa rzeczowego, która pozwala - nawet w przypadku braku zgody obu stron - na uregulowanie tytułu prawnego do gruntu zajętego pod urządzenia przesyłowe jest po 3 sierpnia 2008 r. służebność przesyłu, ustanawiana umownie lub mocą orzeczenia sądowego.

Wyrok SN z dnia 23 maja 2019 r., II CSK 159/18

Standard: 37204 (pełna treść orzeczenia)