Rozporządzanie opróżnionym miejscem hipotecznym (art. 101[1] u.k.w.h.)

Wymaganie, aby rozporządzenie opróżnionym miejscem hipotecznym mieściło się w granicach wygasłej hipoteki, nie ma charakteru bezwzględnego. Nie stoi bowiem na przeszkodzie rozporządzeniu opróżnionym miejscem hipotecznym na kwotę wyższą od sumy tego miejsca za zgodą osób, którym przysługują prawa obciążające nieruchomość z pierwszeństwem równym lub niższym od wygasłej hipoteki, a w pewnych przypadkach, nawet bez zgody tych osób i żadnych innych dodatkowych przesłanek.

Choć głównym celem ustanowienia przepisów o rozporządzeniu opróżnionym miejscem hipotecznym było umożliwienie stronom wyłączenia posuwania się hipotek, powinno się dopuścić rozporządzenie na podstawie tych przepisów opróżnionym miejscem hipotecznym nawet w przypadku wygaśnięcia jedynej obciążającej nieruchomość hipoteki. Jako przemawiający za tym argument wskazano w piśmiennictwie interes właściciela nieruchomości przejawiający się w uelastycznieniu jego prawa. Będzie on mógł w rozpatrywanym przypadku ustanowić hipotekę także na drugim miejscu, a opróżnione pierwsze miejsce zachować na wypadek, w którym udzielenie zabezpieczenia hipotecznego byłoby uzależnione od wpisania hipoteki na pierwszym miejscu (wymaganie takie przewiduje np. art. 20 ust. 1 ustawy z dnia 29 sierpnia o listach zastawnych i bankach hipotecznych, Dz. U. 2003.99.919 ze zm.).

Przyznanie w art. 101[1] ust. 1 u.k.w.h. właścicielowi nieruchomości uprawnienia do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym z zastrzeżeniem wymagania, aby rozporządzenie to mieściło się w granicach wygasłej hipoteki, ma na celu ochronę osób, którym przysługują obciążające nieruchomość prawa z pierwszeństwem równym lub niższym od wygasłej hipoteki, przed naruszeniem tych praw.

Artykuł 101[1] u.k.w.h. nie wymaga zgody wymienionych osób. Rozporządzenie zaś wykraczające poza granice wygasłej hipoteki mogłoby naruszać te osoby w tych ich prawach przez uszczuplenie możliwości zaspokojenia się z sumy uzyskanej ze sprzedaży egzekucyjnej nieruchomości (por. uz. projektu ustawy ustanawiającej art. 101[1]-101[11] u.k.w.h.: druk sejmowy Sejmu VI kadencji nr 1562).

Postanowienie SN z dnia 21 maja 2015 r., IV CSK 509/14

Standard: 65601 (pełna treść orzeczenia)

Zobacz glosy

Ustawą o zmianie u.k.w.h. wprowadzono także nową instytucję rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym, uregulowaną w art. 101[1] -art. 101[11], która istotnie modyfikuje dotychczasową zasadę posuwania się hipotek, wynikającą z art. 249 k.c. w zw. z art. 12 u.k.w.h, polegającą na tym, że na miejsce zwolnione wskutek wygaśnięcia hipotek z wyższym pierwszeństwem posuwały się hipoteki obciążające nieruchomość z niższym pierwszeństwem. W szczególności art. 101[1] ust. 1 u.k.w.h. stanowi, że wygaśnięcie hipoteki nie powoduje dotychczasowego skutku, lecz właścicielowi nieruchomości przysługuje w granicach wygasłej hipoteki uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. Może on ustanowić na tym miejscu nową hipotekę albo przenieść na nie za zgodą uprawnionego którąkolwiek z hipotek obciążających nieruchomość. Jeżeli zaś hipoteka wygasła tylko w części, właściciel może rozporządzać opróżnionym miejscem hipotecznym w tej części.

Z tej przyczyny, że z nową hipoteką umowną, mającą cechy poprzedniej hipoteki kaucyjnej, powiązana jest instytucja rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym, a z poprzednią hipoteką kaucyjną powiązana była zasada posuwania się hipotek, ustawodawca w przepisach przejściowych zachował rozróżnienie pomiędzy tymi hipotekami, przyjmując w art. 10 ust. 1 ustawy o zmianie u.k.w.h., że do hipotek kaucyjnych powstałych przed dniem wejścia w życie tej ustawy, z zastrzeżeniem ust. 2, stosuje się jej przepisy, w brzmieniu nadanym tą ustawą, z wyjątkiem przepisów o rozporządzaniu opróżnionym miejscem hipotecznym. Innymi słowy, przepisy o opróżnionym miejscu hipotecznym stosuje się jedynie do hipotek powstałych po dniu wejścia w życie przepisów ustawy o zmianie u.k.w.h.

Do hipotek kaucyjnych, które były ustanowione przed dniem wejścia w życie nowych przepisów, nie ma więc zastosowania nowa instytucja rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym, lecz poprzednio obowiązująca zasada posuwania się hipotek. Z przedstawionej regulacji, zawartej w art. 10 ust. 1 ustawy o zmianie u.k.w.h., nie wynika jednak zakaz - po wejściu w życie tej ustawy - objęcia hipoteką umowną łączną hipoteki kaucyjnej wpisanej przed dniem 20 lutego 2011 r. Należy mieć bowiem na względzie, że zarówno poprzednio wpisana hipoteka kaucyjna, jak również nowe hipoteki wpisane począwszy od dnia 20 lutego 2011 r. - które mają być objęte węzłem prawnym wynikającym z hipoteki umownej łącznej - są w konstrukcji prawnej jednorodzajowe, do których ponadto mają zastosowania te same przepisy u.k.w.h. w brzmieniu nadanym ustawą o zmianie u.k.w.h. Objęcie ich hipoteką umowną łączną nie może jedynie prowadzić do tego, aby do dotychczas wpisanej hipoteki, zgodnie z art. 10 ust. 1 in fine ustawy o zmianie u.k.w.h., miały zastosowanie nowe przepisy o rozporządzaniu opróżnionym miejscem hipotecznym. W konsekwencji hipoteka ta musi pozostać hipoteką kaucyjną.

Postanowienie SN z dnia 16 stycznia 2014 r., IV CSK 207/13

Standard: 37164 (pełna treść orzeczenia)