Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu - opłaty eksploatacyjne

Zakres obowiązków majątkowych względem spółdzielni (właściciela nieruchomości) określa art. 4 u.s.m., dotyczący tzw. opłat eksploatacyjnych. Członkowie spółdzielni mieszkaniowej, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, uczestniczą - zgodnie z postanowieniami statutu spółdzielni - w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, a także działalnością społeczną, oświatową i kulturalną prowadzoną przez spółdzielnię, jeżeli uchwała walnego zgromadzenia tak stanowi (zob. art. 4 ust. 1 i 5 zdanie pierwsze u.s.m.). Osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, uczestniczą w pokrywaniu tych kosztów na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni, z tym zastrzeżeniem, że korzystają odpłatnie z działalności społecznej, oświatowej lub kulturalnej prowadzonej przez spółdzielnię wyłącznie na podstawie umowy zawartej ze spółdzielnią (zob. art. 4 ust. 11 i 5 zdanie drugie u.s.m.). Ponadto osoby uprawnione do lokalu z tytułu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (niezależnie od tego, czy są członkami spółdzielni, czy też nie) mają obowiązek świadczenia na fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych (zob. art. 6 ust. 3 u.s.m.). Opłaty, o których mowa, obciążają również innych członków spółdzielni, którzy korzystają z lokali na podstawie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, a także osoby, którym przysługuje prawo odrębnej własności lokalu w budynku zarządzanym przez spółdzielnię (niezależnie do tego, czy są one członkami tej spółdzielni, czy też nie). Za opłaty eksploatacyjne odpowiadają solidarnie z osobami obowiązanymi do ich uiszczenia osoby pełnoletnie stale z nimi zamieszkujące w lokalu (z wyjątkiem pełnoletnich pozostających na ich utrzymaniu), a także osoby faktycznie korzystające z lokalu - do wysokości opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania lub faktycznego korzystania z lokalu (zob. art. 4 ust. 6 i 61 u.s.m.).

Ustawa nie definiuje pojęć "koszty eksploatacji" ani "eksploatacja". Nie precyzuje też rozróżnienia między "kosztami eksploatacji nieruchomości" oraz "kosztami utrzymania nieruchomości". Przyjmuje się jednak, że w skład kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości będą wchodziły w szczególności wszystkie koszty dostaw towarów i usług dostarczanych do nieruchomości (wody, energii, odbioru ścieków, oczyszczania itp.), koszty robót budowlanych, koszty bieżącej konserwacji, napraw i remontów bieżących (wraz z kosztami odpowiedniej dokumentacji i kosztami administracyjnymi, opłatami lub podatkami), koszty utrzymania i konserwacji instalacji i urządzeń technicznych położonych w obrębie nieruchomości, zieleni i urządzeń małej architektury, konserwacji i oczyszczania dróg, placów i chodników, podatek od nieruchomości, opłaty za wieczyste użytkowanie gruntów, a także koszty zarządzania nieruchomością (zob. E. Bończak-Kucharczyk, Spółdzielnie mieszkaniowe. Komentarz, Lex 2012).

Ustawa nie określa szczegółowo, w jaki sposób ustalać udział poszczególnych członków spółdzielni oraz osób niebędących członkami spółdzielni, którym przysługuje prawo odrębnej własności lokalu albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, w opłacaniu kosztów eksploatacji nieruchomości. W orzecznictwie sądowym silnie akcentuje się jednak zasadę indywidualizowania opłat eksploatacyjnych, która znajduje wyraz w regule powiązania wysokości opłat z rzeczywistą wysokością wydatków ponoszonych przez spółdzielnię na poszczególny lokal. Sąd Najwyższy zwraca w szczególności uwagę, że "obciążanie członków obowiązkiem zwrotu kosztów powinno być w maksymalnym stopniu powiązane z rzeczywistą wysokością wydatków ponoszonych przez spółdzielnie na poszczególne lokale" (uchwała SN z 13 czerwca 1990 r., sygn. akt III CZP 31/90, OSNC nr 2-3/1991, poz. 21; na temat zasady indywidualizacji kosztów eksploatacyjnych zob. też: uchwała SN z 5 grudnia 1991 r., sygn. akt III CZP 127/91, OSNC nr 6/1992, poz. 105, wraz z przywołanym tam orzecznictwem). W doktrynie przyjmuje się, że sposób ustalenia udziału w opłacaniu kosztów eksploatacji nieruchomości powinien odzwierciedlać stosunek powierzchni lokalu używanego przez osobę uprawnioną z tytułu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu do powierzchni wszystkich lokali w danej nieruchomości, co jednak - ze względu na brak szczegółowych rozwiązań ustawowych - nie wyklucza możliwości przyjęcia odmiennego sposobu ustalenia udziału w kosztach (zob. E. Bończak-Kucharczyk, Spółdzielnie...; R. Dziczek, Spółdzielnie mieszkaniowe. Komentarz, Warszawa 2014, s. 182).

Pewnym odzwierciedleniem zasady indywidualizacji opłat w obowiązujących przepisach jest art. 4 ust. 41 u.s.m., który nakłada na zarząd spółdzielni obowiązek prowadzenia - odrębnie dla każdej nieruchomości - ewidencji i rozliczenia opłat eksploatacyjnych, o których mowa w art. 4 ust. 1-2 i 4 u.s.m., a także wpływów i wydatków funduszu remontowego, utworzonego zgodnie z art. 6 ust. 3 u.s.m. Obowiązek świadczenia na rzecz tego funduszu obciąża członków spółdzielni, właścicieli lokali niebędących członkami spółdzielni oraz osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali (zob. R. Dziczek, Spółdzielnie..., s. 178 i 179). Ustawa nakłada na spółdzielnię obowiązek przedstawienia, na żądanie członka spółdzielni lub osoby niebędącej członkiem, której przysługuje prawo odrębnej własności lokalu albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, kalkulacji wysokości opłat. Kalkulacja powinna zostać sporządzona indywidualnie dla osoby żądającej oraz zawierać wskazanie sposobu obliczenia składników opłat. W razie odmowy spełnienia tego obowiązku lub przedstawienia kalkulacji nieczyniącej zadość wymaganiom rzeczowości i zrozumiałości, podmiot uprawniony może wystąpić z powództwem do sądu o nakazanie spółdzielni przedstawienia mu takiej kalkulacji (zob. szerzej: R Dziczek, Spółdzielnie..., s. 185 i 186; A. Stefaniak, Prawo spółdzielcze. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych. Komentarz, Lex 2014).

Wynikający z art. 4 u.s.m. zakres obowiązków finansowych związanych z opłatami eksploatacyjnymi ma charakter regulacji całościowej. W związku z wejściem w życie art. 1 pkt 4 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 125, poz. 873, ze zm.; dalej: nowelizacja u.s.m. z 2007 r.), który nadał nowe brzmienie art. 4 u.s.m., uchylony został obowiązek uczestniczenia w zobowiązaniach spółdzielni "z innych tytułów". W konsekwencji zniknęły podstawy do obciążania członków spółdzielni dysponujących spółdzielczymi prawami do lokali innymi kosztami niż te związane z utrzymaniem danej nieruchomości, w której znajduje się lokal, oraz utrzymywaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni. Możliwość przerzucania ciężarów "z innych tytułów" pozwalała w wielu przypadkach obciążać członków kosztami, które wynikały z wadliwej gospodarki spółdzielni. Obecnie, jeśli spółdzielnia zaciągnie zobowiązania albo poniesie koszty, którymi nie będzie mogła obciążyć członków, to zobowiązania te powinny być pokryte wyłącznie z dochodów uzyskanych przez spółdzielnię z prowadzonej przez nią działalności albo z innych środków własnych spółdzielni (zob. R. Dziczek, Spółdzielnie..., s. 176 i 177).

Nowelizacja u.s.m. z 2007 r. przyniosła jeszcze jedno rozwiązanie korzystne dla osób zobowiązanych z tytułu opłat eksploatacyjnych. Mianowicie art. 4 ust. 1-2 i 4 u.s.m. (w aktualnym brzmieniu) nie stanowi już o obowiązku uczestniczenia w "wydatkach", lecz mówi o obowiązku uczestniczenia "w pokrywaniu kosztów", jakie są związane z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości, w której znajduje się lokal danej osoby, oraz innych nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni. Ponadto, co wprost wynika z art. 4 ust. 63 u.s.m., opłaty mogą być przeznaczone wyłącznie na cele określone w art. 4 ust. 1-2 i 4 u.s.m., tj. wyłącznie na pokrycie "kosztów" eksploatacji i utrzymania. Spółdzielnia nie może zatem ustanawiać ani pobierać żadnych dodatkowych opłat, choćby były one przewidziane w statucie (zob. K. Pietrzykowski, w: System prawa prywatnego. Prawo rzeczowe, red. E. Gniewek, Warszawa 2012, t. 4, s. 382). Pojęcie "koszty", użyte w aktualnym brzmieniu art. 4 ust. 1-2 i 4 u.s.m., jest przy tym pojęciem węższym od pojęcia "wydatki". Jak zauważa się w doktrynie, "pozwala to odnieść obowiązki członka do koniecznych kosztów, a nie do wydatków, które nie są konieczne, albo takich, które polegają na wydatkowaniu w określonym czasie kwot, które później podlegają zwrotowi" (E. Bończak-Kucharczyk, Spółdzielnie...). Innymi słowy, "wymienione osoby mogą obarczać obowiązki finansowe tylko w granicach kosztów działania spółdzielni. Natomiast nie mogą obciążać ich takie świadczenia pieniężne, które prowadziłyby do gromadzenia przez spółdzielnię zasobów finansowych nieuzasadnionych bieżącymi potrzebami spółdzielni" (A. Stefaniak, Prawo spółdzielcze...). Wysokość opłat eksploatacyjnych należy w ten sposób kalkulować, aby nie powstawała różnica między wysokością kosztów i przychodów (zob. R. Dziczek, Spółdzielnie..., s. 188).

Reguła ta pozostaje w ścisłym związku logicznym z art. 1 ust. 11 u.s.m., który stanowi, że spółdzielnia mieszkaniowa nie może odnosić korzyści majątkowych kosztem swoich członków. W wyroku z 5 lutego 2015 r., sygn. K 60/13, Trybunał przypomniał, że "celem współdziałania obywateli w ramach spółdzielni mieszkaniowych nie jest osiągnięcie zysku, lecz, zgodnie z art. 1 ust. 1 u.s.m., zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin, przez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu. To odróżnia w sposób istotny spółdzielnię mieszkaniową od spółki prawa handlowego, której celem jest działalność stricte zarobkowa (...). Dochody spółdzielni nie są wypłacane członkom, jednak spółdzielnia powinna uzyskane dochody (zysk) przeznaczyć na pokrycie wydatków związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości, i to także w zakresie obciążającym członków spółdzielni, w tym na remonty i modernizacje. Pomniejszone zostają w ten sposób wydatki członka spółdzielni związane z pokrywaniem kosztów jej działalności w roku następnym". Zgodnie z art. 6 ust. 1 u.s.m., wyrażającym zasadę tzw. bezwynikowej działalności gospodarczej spółdzielni mieszkaniowej, różnica między kosztami eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości a przychodami z opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1-2 i 4 u.s.m., zwiększa odpowiednio przychody lub koszty eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości w roku następnym. Zasada ta ma charakter bezwzględnie obowiązujący i nie może być zmieniona unormowaniem statutowym (zob. wyrok SA w Warszawie z 6 września 2013 r., sygn. akt I ACa 458/13, Lex nr 1369267; zob. też: R. Dziczek, Spółdzielnie..., s. 206). W konsekwencji, w działalności gospodarczej spółdzielni mieszkaniowej w ogóle nie występują pojęcia "zysk" ani "nadwyżka budżetowa". Różnica, o której mowa w art. 6 ust. 1 u.s.m., powinna być skorygowana przez spółdzielnię podczas ustalania wysokości opłat eksploatacyjnych, i to niekoniecznie dopiero w następnym roku obrachunkowym (tj. z reguły w następnym roku kalendarzowym), ale możliwie jak najszybciej, a więc najlepiej już w następnym miesiącu po stwierdzeniu wystąpienia owej różnicy, jeżeli jest to tylko możliwie ze względu na konieczność zachowania procedury określonej w art. 4 ust. 7 i 71 u.s.m. (tak: wyrok SN z 11 stycznia 2006 r., sygn. akt II CSK 30/05, OSNC nr 10/2006, poz. 167).

Wysokość opłat eksploatacyjnych może być zmieniona w związku ze zmianą wysokości kosztów. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych przewiduje jednak w takim przypadku specjalne mechanizmy proceduralne, zapewniające ochronę osób, na których ciążą obowiązki majątkowe względem spółdzielni. Rozwiązania te - jako bezwzględnie wiążące - mają istotny walor gwarancyjny (zob. R. Dziczek, Spółdzielnie..., s. 176).

Ustawa rozróżnia koszty zależne od spółdzielni i koszty niezależne od spółdzielni. W przypadku tych pierwszych spółdzielnia jest obowiązana poinformować osoby, o których mowa w art. 4 ust. 1-2 i 4 u.s.m., o zmianie wysokości opłat co najmniej na 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego (zob. art. 4 ust. 7 zdanie pierwsze u.s.m.). Jeśli zaś zmiana wysokości opłat wynika ze wzrostu kosztów niezależnych od spółdzielni, w szczególności energii, gazu, wody oraz ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych, spółdzielnia jest obowiązana zawiadomić te osoby co najmniej na 14 dni przed upływem terminu wnoszenia opłat, ale nie później niż ostatniego dnia miesiąca poprzedzającego ten termin (art. 4 ust. 71 zdanie pierwsze u.s.m.). W obu przypadkach zmiana wysokości opłat wymaga uzasadnienia na piśmie. W obu też przypadkach osoby zobowiązane do uiszczania opłat eksploatacyjnych mogą, na podstawie art. 4 ust. 8 u.s.m., zakwestionować zasadność zmiany wysokości opłat bezpośrednio na drodze sądowej. Ustawodawca nie sprecyzował terminu, w jakim osoba uprawniona może zakwestionować zmianę. Treść art. 8 ust. 4 u.s.m. wskazywałaby, że chodzi o możliwość kwestionowania zmiany wysokości opłat wyłącznie przed jej wejściem w życie. Sąd Najwyższy przyjął jednak interpretację szerszą, uznając, że uprawnienie do zakwestionowania zmiany wysokości opłat może być realizowane zarówno w drodze zarzutu w procesie wytoczonym przez spółdzielnię o zasądzenie należności z tego tytułu, jak i w procesie wytoczonym spółdzielni przez uprawnionego o zasądzenie zwrotu uiszczonej należności albo w drodze powództwa o ustalenie, że określone zobowiązanie z tego tytułu nie istnieje (zob. wyrok SN z 8 czerwca 2006 r., sygn. akt II CSK 37/06, Lex nr 183022). Ponadto jeśli osoba uprawniona uiściła należność na rzecz spółdzielni, nawet bez zastrzeżenia jej zwrotu czy zakwestionowania jej wysokości, może dochodzić zwrotu nadpłaconych opłat eksploatacyjnych na podstawie przepisów o świadczeniu nienależnym (zob. uchwała SN z 11 września 2014 r., sygn. akt III CZP 58/14, OSNC nr 6/2015, poz. 70). W każdej sprawie, w której kwestionowana jest wysokość opłat eksploatacyjnych, ciężar udowodnienia zasadności zmiany wysokości tych opłat spoczywa na spółdzielni (art. 4 ust. 8 zdanie trzecie u.s.m.).

Podmiot, który wystąpił na drogę sądową, kwestionując zasadność zmiany wysokości opłaty, ponosi opłaty w dotychczasowej wysokości - z wyjątkiem przypadków, gdy zmiana dotyczy opłat niezależnych od spółdzielni. W wyroku pełnego składu z 15 lipca 2009 r., sygn. K 64/07 (OTK ZU nr 7/A/2009, poz. 110), Trybunał orzekł bowiem, że art. 4 ust. 8 zdanie drugie u.s.m. w zakresie, w jakim dotyczy opłat niezależnych od spółdzielni mieszkaniowej, jest niezgodny z art. 64 ust. 2 Konstytucji. Skorzystanie przez członka spółdzielni z sądowej kontroli zasadności roszczeń spółdzielni nie może być wystarczającą podstawą wykluczenia go ze spółdzielni, choćby sąd ostatecznie przyznał rację spółdzielni (zob. R. Dziczek, Spółdzielnie..., s. 70 i 71).

Zaniechanie wykonywania obowiązków majątkowych wobec spółdzielni przez osobę uprawnioną do lokalu spółdzielczego z tytułu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu może dać asumpt do dwojakiego rodzaju reakcji: rozwiązania stosunku członkostwa oraz wniesienia powództwa o sprzedaż licytacyjną (o ile zaległości mają charakter "długotrwały"). Ponadto spółdzielnia mieszkaniowa może dochodzić należnych opłat na zasadach ogólnych.

Spółdzielnia mieszkaniowa może dochodzić zaległych opłat eksploatacyjnych na zasadach ogólnych, występując przeciw osobie obowiązanej do uiszczenia tych opłat z pozwem o zapłatę. Sprawy o zapłatę opłat z tytułu korzystania z lokalu mieszkalnego w spółdzielni mieszkaniowej rozpatruje, co do zasady, sąd rejonowy w postępowaniu uproszczonym (art. 5051 pkt 2 k.p.c.). Jeśli wartość przedmiotu sporu przekracza kwotę 75 000 zł, to właściwy rzeczowo jest sąd okręgowy (art. 17 pkt 4 k.p.c.). Po uzyskaniu prawomocnego orzeczenia zasądzającego należne opłaty na rzecz spółdzielni mieszkaniowej, spółdzielnia może wystąpić o nadanie klauzuli wykonalności (art. 776 i n.k.p.c.), a następnie złożyć wniosek o wszczęcie egzekucji (art. 796 § 1 k.p.c.). Tytuł wykonawczy stanowi podstawę do prowadzenia egzekucji o całe objęte nim roszczenie i ze wszystkich części majątku dłużnika, chyba że z treści tytułu wynika co innego (art. 803 k.p.c.). Spółdzielnia, jako wierzyciel, wskazuje we wniosku zarówno świadczenie, które ma być spełnione, jak i sposób egzekucji (art. 797 § 1 k.p.c.). Organ egzekucyjny pozostaje związany wyborem sposobu egzekucji i nie może prowadzić egzekucji w inny sposób niż wskazany przez wierzyciela. W celu egzekucji świadczeń pieniężnych przewidziane zostały m.in. następujące formy egzekucji: z ruchomości (art. 844 i in.k.p.c.), z wynagrodzenia za pracę (art. 880 i n.k.p.c.), z rachunków bankowych (art. 889 i n.k.p.c.), z wierzytelności dłużnika (art. 895 i n.k.p.c.), z praw majątkowych innych niż wierzytelności (art. 909 i n.k.p.c.), a także z nieruchomości (art. 921 i n.k.p.c.).

Wyrok TK z dnia 8 października 2015 r., SK 11/13

Standard: 3683 (pełna treść orzeczenia)