Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jako ograniczone prawo rzeczowe

Trybunał przyjmuje, że ze względu na konstytucyjne rozróżnienie "prawa własności" i "innych praw majątkowych", a także charakter i treść, jakie zostały nadane spółdzielczemu własnościowemu prawu do lokalu przez ustawodawcę, prawo to nie może być utożsamiane z "prawem własności" (w rozumieniu art. 64 ust. 1 Konstytucji), chociaż z ekonomicznego punktu widzenia jest ono "zbliżone" do własności (zob. wyroki o sygn. K 32/03 i P 11/05). Ustawodawca ukształtował spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jako ograniczone prawo rzeczowe na rzeczy cudzej. Lokale znajdujące się w domach spółdzielczych, obciążone spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, nie stanowią przedmiotu własności osób uprawnionych z tytułu tego prawa, lecz są własnością spółdzielni. W odróżnieniu od prawa własności, które stanowi podstawową formę korzystania z rzeczy i daje właścicielowi pełnię władzy nad rzeczą (z zastrzeżeniem ograniczeń wynikających z przepisów prawa), ograniczone prawo rzeczowe zapewnia uprawnionemu tylko ściśle określony zakres uprawnień względem rzeczy (zob. J. Ignatowicz, K. Stefaniuk, Prawo rzeczowe, Warszawa 2009, s. 195). A zatem, jak przyjmuje Trybunał, "spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego jest ograniczonym prawem rzeczowym, a w konsekwencji - prawem węższym od prawa własności, przy czym - co istotne - jest to prawo na nieruchomości stanowiącej przedmiot własności spółdzielni mieszkaniowej" (wyrok o sygn. K 12/08). Podobnie w doktrynie wskazuje się, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest "prawem węższym (słabszym) od prawa własności" (A. Stefaniak, Prawo spółdzielcze...).

Natura spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu przesądza o zakresie oraz intensywności ochrony, jaka jest wymagana z punktu widzenia Konstytucji. Mianowicie prawo to - jako prawo odmienne od prawa własności (tj. "inne" w rozumieniu art. 64 ust. 1 Konstytucji) - nie podlega ochronie na tych samych zasadach, co prawo własności. Z uwagi na szczególne ekonomiczne i społeczne znaczenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu Trybunał dostrzega, co prawda, potrzebę zapewnienia mu możliwie najszerszej ochrony, maksymalnie zbliżonej do ochrony prawa własności (zob. wyroki o sygn. K 23/98, K 23/00, K 12/08). Podkreśla jednak przy tym, że "prawo takie ze swej istoty jest prawem na rzeczy cudzej, toteż różnice pomiędzy ochroną tego prawa, a ochroną prawa własności nie są wykluczone" (wyrok o sygn. K 23/00). Różnice te wynikają przede wszystkim z natury spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, będącego ograniczonym prawem rzeczowym na rzeczy cudzej - nieruchomości należącej do spółdzielni. Kształtując treść spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, a także system środków mających zapewnić jego ochronę, ustawodawca musi uwzględnić przede wszystkim szczególny charakter oraz funkcje spółdzielni mieszkaniowych, których podstawowe zadanie polega na zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków i ich rodzin przez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych (zob. art. 1 ust. 1 u.s.m.). Ewentualne ograniczenia w korzystaniu ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mogą wynikać z konieczności realizacji zadań w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych pozostałych członków spółdzielni (zob. wyrok o sygn. K 12/08). W najnowszym orzecznictwie Trybunał wskazał wyraźnie, że "w ramach ochrony praw i interesów poszczególnych członków spółdzielni konieczne jest równoważenie interesów majątkowych zarówno spółdzielni, jak i poszczególnych jej członków, z uwzględnieniem, że celem istnienia spółdzielni jest przede wszystkim zaspokajanie potrzeb jej członków" (wyrok o sygn. K 60/13).

Z tych względów należy, zdaniem Trybunału, uznać, że konstytucyjne gwarancje ochrony spółdzielczego własnościowego prawo do lokalu, jako ograniczonego prawa rzeczowego ustanowionego na nieruchomości należącej do spółdzielni mieszkaniowej, są odmienne - tj. słabsze - niż gwarancje, jakimi objęte jest prawo własności. Natura tego prawa, z uwzględnieniem specyfiki stosunków prawnych i ekonomicznych łączących spółdzielnię i osoby uprawnione do korzystania z lokali znajdujących się w jej zasobach, sprawiają, że ustawodawca ma szerszą swobodę ingerencji w sposób korzystania ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, choćby ze względu na konieczność wyważenia oraz ochrony uprawnionych interesów różnych podmiotów (tj. spółdzielni i pozostałych osób uprawnionych do lokali spółdzielczych). Dotyczy to w szczególności sytuacji, gdy jeden z uprawnionych, korzystając ze swojego prawa z naruszeniem obowiązków określonych w przepisach ustawy lub statutu spółdzielni, w sposób negatywny wpływa na korzystanie z lokali przez pozostałych uprawnionych.

Wyrok TK z dnia 8 października 2015 r., SK 11/13, OTK-A 2015/9/144, Dz.U.2015/1637

Standard: 3682 (pełna treść orzeczenia)