Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu a odrębne prawo własności

Spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie można utożsamiać z prawem własności. To pierwsze niewątpliwie jest ograniczonym prawem rzeczowym. Jego umiejscowienie w tym zakresie wyraźnie przesądza sama ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych w art. 172 ust. 1 zdanie 2 u.s.m. Spółdzielcze prawo do lokalu z ekonomicznego punktu widzenia jest jednak zbliżone do własności. Konstatacja ta pozostaje aktualna również na gruncie nowej regulacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Szczególny charakter tego prawa potwierdza możliwość założenia dla niego odrębnej księgi wieczystej oraz obciążenia go innymi ograniczonymi prawami rzeczowymi, w szczególności hipoteką.

W dotychczasowym orzecznictwie TK nie podważa się celowości nadania spółdzielczemu prawu do lokalu typu własnościowego "możliwie szerokiej treści, podobnie jak to czyni ustawodawca co do uprawnień właściciela" (wyrok z 29 czerwca 2001 r., K. 23/00, OTK ZU nr 5/2001, poz. 124).

Niedopuszczalne jest wprowadzanie przez ustawodawcę rozwiązań prowadzących do sytuacji, w której trudno wskazać jakiekolwiek istotne różnice w treści prawa podmiotowego między własnością i innymi prawami majątkowymi przy jednoczesnym zróżnicowaniu ich ochrony. Oznacza to bowiem różnicowanie zakresu prawnej ochrony praw o niemal identycznej treści ekonomicznej i realizujących ten sam typ interesu gospodarczego podmiotu uprawnionego. Formalna odmienność konstrukcyjna wprowadzona przez ustawodawcę prowadzi natomiast do istotnych różnic w zakresie swobody dysponowania prawem majątkowym, a to w praktyce niewątpliwie przesądza o jego wartości majątkowej i atrakcyjności rynkowej (co ma niebagatelne znaczenie dla obrotu tymi prawami podmiotowymi). Sprzeczność z art. 64 Konstytucji ocenianych regulacji przejawia się więc w nierównym traktowaniu praw podmiotowych. W świetle Konstytucji o istocie prawa podmiotowego nie może przesądzać jedynie jego umiejscowienie w ramach ustawowego katalogu pewnej ogólniejszej kategorii praw, ale przede wszystkim jego treść i zakres przysługujących uprawnień oraz możliwość ich realizacji.

Kreowanie nowego prawa rzeczowego wymaga uzasadnienia w postaci szczególnej funkcji lub celu, zapewniających ochronę tym interesom, które nie mogą być w ten sam sposób lub w tym samym zakresie z równą skutecznością realizowane za pomocą konstrukcji normatywnych już istniejących. Nie oznacza to, że w systemie prawnym w ogóle nie mogą funkcjonować instytucje o podobnych celach czy służących realizacji tych samych interesów. Tytułem przykładu z zakresu prawa rzeczowego można podać możliwość ustanawiania hipoteki czy zastawu. Nie można więc uznać, iż niedopuszczalne jest kreowanie praw rzeczowych o konstrukcji zbliżonej, należących do pewnej szerszej grupy praw podobnych pod względem treści. Tym, co je powinno odróżniać, jest jednak przede wszystkim albo ich przedmiot, albo pewien szczególny cel gospodarczy i ich odmienna funkcja, leżące u postaw wykreowania przez ustawodawcę szczególnych postaci takich praw podmiotowych. Takimi szczególnymi motywami mogą być istotne w porównaniu z możliwymi na gruncie legis latae udogodnienia dla beneficjentów praw, wyrażające się np. ułatwieniem możliwości gospodarczej eksploatacji rzeczy, stworzeniem atrakcyjnych możliwości kredytowania celów mieszkaniowych lub gospodarczych, wprowadzaniem mechanizmów ulg w zakresie uzyskiwania kredytów bądź łatwiejszym zaspokajaniu celów mieszkaniowych poprzez budowę domów mieszkaniowych. Ten ostatni cel miał przyświecać rozwojowi spółdzielczości mieszkaniowej, na co wskazują doświadczenia okresu międzywojennego (por. np. uwagi historyczne w pracy A. Mączyńskiego, Dawne i nowe instytucje polskiego prawa mieszkaniowego, KPP 2002, z. 1, s. 84-85).

Wyrok TK z dnia 30 marca 2004 r., K 32/03, OTK-A 2004/3/22, Dz.U.2004/63/591

Standard: 3681 (pełna treść orzeczenia)