Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

W świetle dotychczasowego orzecznictwa Trybunału nie ulega wątpliwości, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu podlega ochronie konstytucyjnej (zob.m.in. wyroki o sygn. K 32/03 i K 12/08). Zasadnicze znaczenie mają art. 64 ust. 1 oraz art. 21 ust. 1 Konstytucji.

Zgodnie z art. 64 ust. 1 Konstytucji, "każdy ma prawo do własności, innych praw majątkowych oraz prawo dziedziczenia". Postanowienie to obejmuje ochroną "wszystkie prawa majątkowe", tj. takie prawa podmiotowe, które mają realizować określony interes majątkowy (zob. wyrok o sygn. K 33/02; szerzej na temat ochrony praw majątkowych innych niż własność w uzasadnieniu wyroku z 8 kwietnia 2014 r., sygn. K 21/13, OTK ZU nr 4/A/2014, poz. 38). Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, ukształtowane przez ustawodawcę jako ograniczone prawo rzeczowe uprawniające do korzystania z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem, zbywalne i podlegające dziedziczeniu, należy do konstytucyjnej kategorii "innych praw majątkowych". W związku z tym osoba, która jest uprawniona z tytułu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, objęta jest ochroną wynikającą z konstytucyjnego prawa do innych praw majątkowych, a zatem prawa do bycia podmiotem praw majątkowych ukształtowanych przez prawodawcę oraz do korzystania z tych praw zgodnie z ich treścią i przeznaczeniem.

Osoba uprawniona z tytułu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu objęta jest także gwarancjami wynikającymi z konstytucyjnej zasady ochrony własności i prawa dziedziczenia, wyrażonej w art. 21 ust. 1 Konstytucji ("Rzeczpospolita Polska chroni własność i prawo dziedziczenia"). Zasada ta należy do podstawowych zasad ustrojowych. Choć w warstwie literalnej art. 21 ust. 1 Konstytucji odnosi się wyłącznie do "własności", to ze względu na systemowe znaczenie tego postanowienia przyjmuje się, że użyte w nim pojęcie "własność" konsumuje pojęcie "prawo do własności i innych praw majątkowych", którym prawodawca konstytucyjny posłużył się w art. 64 ust. 1 (tak ostatnio: M. Kaliński, A. Krzywoń, "Własność" jako przedmiot ochrony na podstawie art. 21 ust. 1 Konstytucji RP, "Przegląd Sądowy" nr 1/2015, s. 24). W efekcie "własność, którą na podstawie zasady ustroju [art. 21 ust. 1] ma obowiązek chronić władza publiczna, powinna być rozumiana jako zbiorcze określenie dla wszystkich praw majątkowych, tzw. własność konstytucyjna" (ibidem, s. 25). Stanowisko to znajduje ugruntowanie w orzecznictwie Trybunału, który wskazywał, że zarówno własność, jak i inne prawa majątkowe są chronione przez art. 21 ust. 1 oraz art. 64 ust. 1 Konstytucji (zob. wyrok pełnego składu z 22 maja 2013 r., sygn. P 46/11, OTK ZU nr 4/A/2013, poz. 42).

Wyrok TK z dnia 8 października 2015 r., SK 11/13, OTK-A 2015/9/144, Dz.U.2015/1637

Standard: 3678 (pełna treść orzeczenia)

Trybunał Konstytucyjny zwracał m.in. uwagę, że instytucja spółdzielczego prawa do lokalu ujętego jako ograniczone prawo rzeczowe została wprowadzona do polskiego systemu prawnego ustawą z dnia 17 lutego 1961 r. o spółdzielniach i ich związkach (Dz. U. Nr 12, poz. 61, ze zm.), natomiast sama nazwa spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu pojawiała się wraz z ustawą - Prawo spółdzielcze. Trybunał Konstytucyjny przypominał, że "instytucja ta została wprowadzona do polskiego systemu prawnego ustawą z 17 lutego 1961 r. o spółdzielniach i ich związkach i wówczas zastąpiła ona prawo odrębnej własności lokalu, które poprzednio mogło być ustanowione w domach spółdzielczych na podstawie rozporządzenia Prezydenta RP z 24 października 1934 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 94, poz. 848, ze zm.). Istniejące wówczas prawa własności lokali zostały przekształcone w prawa rzeczowe ograniczone. Prawo tego rodzaju jest ze swej istoty prawem majątkowym na rzeczy cudzej. Podlega ono regulacjom kodeksu cywilnego, ale przede wszystkim przepisom ustawy prawo spółdzielcze, jako ustawie w tym względzie szczególnej. Treść własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego została przez ustawodawcę określona w art. 213-217 i art. 223-231 ustawy z 16 września 1982 r. - Prawo spółdzielcze oraz art. 244 k.c. (...).

Własnościowe prawo do lokalu, określone przez ustawodawcę jako prawo zbywalne i dziedziczne, zostało w tym aspekcie poddane - w porównaniu z prawem własności - daleko idącym ograniczeniom. Przede wszystkim zostało ono związane ze stosunkiem członkostwa, łączącym osobę będącą podmiotem tego prawa i spółdzielnię mieszkaniową będącą właścicielem budynku zawierającego lokal - przedmiot tego prawa" (wyrok z 25 lutego 1999 r., sygn. K 23/98, OTK ZU nr 2/1999, poz. 25, s. 167-168).

Trybunał Konstytucyjny zwracał uwagę na podobieństwa i różnice między spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego a prawem własności. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego jest ograniczonym prawem rzeczowym, a w konsekwencji - prawem węższym od prawa własności, przy czym - co istotne - jest to prawo na nieruchomości stanowiącej przedmiot własności spółdzielni mieszkaniowej. Trybunał Konstytucyjny przypominał, że - odmiennie niż prawo własności lokalu - spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu wiąże się ze zobowiązaniami uprawnionego związanymi z działalnością spółdzielni mieszkaniowej oraz obciążeniami ustanawianymi przez spółdzielnię na jej majątku. W związku z tym podmiot spółdzielczego prawa do lokalu ponosi ryzyko ekonomiczne związane z funkcjonowaniem spółdzielni mieszkaniowej obejmujące wszelkie działania spółdzielni, również te, które nie muszą w sposób bezpośredni wiązać się z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych.

Z drugiej strony treść spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu obejmuje swobodę używania lokalu oraz rozporządzania nim. Analizowane prawo jest prawem zbywalnym, dziedzicznym i podlegającym egzekucji. Istnieje możliwość założenia dla niego odrębnej księgi wieczystej oraz obciążenia go innymi ograniczonymi prawami rzeczowymi, w szczególności hipoteką. W obu przypadkach bardzo podobny jest zakres praw i obowiązków członków spółdzielni w ich relacjach ze spółdzielnią, w szczególności członek spółdzielni obciążony jest takimi samymi kosztami związanymi z budową lokalu i jego eksploatacją. Oba analizowane prawa pełnią bardzo zbliżone funkcje ekonomiczne. Z tego względu Trybunał Konstytucyjny opowiadał się za nadaniem spółdzielczemu własnościowemu prawu do lokalu możliwie najszerszej treści, podobnie jak prawu własności oraz za przyjęciem interpretacji zapewniającej możliwie najszerszą ochronę spółdzielczego własnościowego prawu do lokalu, zbliżoną do ochrony prawa własności (zob. w szczególności wyrok z 25 lutego 1999 r., sygn. K 23/98, jw., s. 166; wyrok z 29 czerwca 2001 r., sygn. K 23/00, OTK ZU nr 5/2001, poz. 124, s. 716; oraz wyrok z 30 marca 2004 r., sygn. K 32/03, jw., s. 320).

Ustawodawca związał spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu z członkostwem spółdzielni. Związanie to znajduje wyraz w samej nazwie prawa i polega na konieczności współistnienia rozważanego prawa i członkostwa w spółdzielni podmiotu, któremu prawo to przysługuje. Skuteczność zbycia tego prawa była uzależniona od przyjęcia nabywcy w poczet członków spółdzielni. Zasada związania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu z członkostwem w spółdzielni stanowiła przedmiot rozważań Trybunału Konstytucyjnego w kilku orzeczeniach. Trybunał przypominał, że konstrukcja praw związanych znana jest wielu systemom prawnym i sięga korzeniami prawa rzymskiego. Ustawodawca może co do zasady uzależnić skutek w postaci nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu od przyjęcia potencjalnego nabywcy w poczet członków spółdzielni mieszkaniowej (zob. wyrok z 30 marca 2004 r., sygn. K 32/03, jw., s. 319). Związanie prawa własnościowego z członkostwem w spółdzielni tworzy, niebędący immanentnym elementem innych ograniczonych praw rzeczowych, stosunek względny między członkiem spółdzielni i samą spółdzielnią jako odrębnymi podmiotami.

Zasada związania stanowi istotne ograniczenie swobody rozporządzania rozważanym prawem, utrudnia swobodne nim dysponowanie i wpływa ujemnie na wartość rynkową tego prawa. Zasada związania umożliwiała w praktyce spółdzielniom mieszkaniowym kontrolę nad obrotem spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu i zapewniała pewien wpływ na to, kto nabywa spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. W rezultacie zasada związania umożliwiała innym spółdzielcom - poprzez statut spółdzielni i jej organy stosujące statut - wpływ na to, kto nabywa spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (zob. zdanie odrębne sędzi Trybunału Konstytucyjnego Teresy Dębowskiej-Romanowskiej do wyroku TK z 30 marca 2004 r., sygn. K 32/03, jw., s. 330).

Zasada związania nie była realizowana w sposób bezwzględny. Zaskarżony przepis miał zastosowanie w razie wypowiedzenia członkostwa, wykluczenia członka lub wykreślenia z rejestru członków spółdzielni. Stanowił on w gruncie rzeczy dodatkową - obok wykluczenia lub skreślenia z rejestru członków - sankcję na wypadek naruszania prawa lub statutu spółdzielni przez jej członka. Ustanie członkostwa spółdzielni z innych przyczyn nie zawsze prowadziło do wygaśnięcia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Prawo to nie wygasało m.in. w razie śmierci członka, a ponadto w razie zakończenia likwidacji spółdzielni lub postępowania upadłościowego wobec spółdzielni. Na mocy zaskarżonego przepisu nie wygasało także natychmiast po ustaniu członkostwa, ale po upływie co najmniej sześciu miesięcy.

Dalsze wyjątki od zasady związania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu z członkostwem spółdzielni dotyczyły małżonków. Prawo to przydzielone jednemu z małżonków w czasie trwania małżeństwa dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych rodziny należało wspólnie do obojga małżonków, choćby jeden z nich nie był członkiem spółdzielni. Ponadto członkami spółdzielni mogli być oboje małżonkowie, choćby spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przysługiwało tylko jednemu z nich.

Trybunał Konstytucyjny zwracał uwagę, że ustawodawca pozostawił spółdzielniom mieszkaniowym szeroką swobodę w zakresie określania warunków członkostwa tych spółdzielni w drodze statutu. Ustawa nie wyklucza wprowadzania w tym zakresie pewnych ograniczeń poprzez wprowadzanie określonych warunków członkostwa. Taka szeroka swoboda mogła budzić wątpliwości z punktu widzenia zasady określoności regulacji prawnych, Trybunał Konstytucyjny podkreślał jednak, że zakres swobody statutowej pozostawiony spółdzielniom wyznaczały nie tylko obowiązujące ustawy, ale także zasady i normy konstytucyjne. Uwagi te zachowują aktualność także w odniesieniu do regulacji obowiązujących przed 15 stycznia 2003 r.

Trybunał Konstytucyjny zwracał uwagę, że "podstawowym celem spółdzielni mieszkaniowej w świetle art. 204 ustawy - Prawo spółdzielcze, jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych jej członków i ich rodzin. Celowi temu powinny być podporządkowane wszystkie cele cząstkowe" (wyrok z 25 lutego 1999 r., sygn. K 23/98, jw., s. 175). "(...) podkreśla szczególną funkcję własności spółdzielczej, polegającą na jej służebnym charakterze wobec praw majątkowych członków spółdzielni. Spółdzielnia nie jest abstrakcyjną konstrukcją prawną, podstawą jej bytu prawnego są osoby fizyczne (lub osoby prawne) do niej należące, a majątek należący do spółdzielni ma w świetle prawa służyć zaspokajaniu ich potrzeb" (wyrok z 29 maja 2001 r., sygn. K 5/01, OTK ZU nr 4/2001, poz. 83, s. 540). Z tego względu, kształtując treść spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, ustawodawca musi wziąć pod uwagę szczególny charakter i funkcje spółdzielni mieszkaniowych. W tym kontekście ewentualne ograniczenia rozważanego prawa mogą być usprawiedliwione wyłącznie koniecznością umożliwienia efektywnego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych członków spółdzielni.

Wyrok TK z dnia 11 grudnia 2008 r., K 12/08, OTK-A 2008/10/176, Dz.U.2008/225/1503

Standard: 3679 (pełna treść orzeczenia)

Konstytucja RP łącząc w art. 64 ust. 1 i 2 pojęcie własności i innych praw majątkowych, wskazała jednocześnie na to, że w odniesieniu do ograniczonych praw rzeczowych, takich jak spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, stosować należałoby ochronę odpowiednią do tej, którą odnosi się do prawa własności. Biorąc pod uwagę okoliczność, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem rzeczowym ograniczonym, odmienności w zakresie ochrony mogą być formułowane ze względu na naturę tego prawa. W żadnym wypadku sytuacja taka nie dotyczy dziedziczenia. Nie ma bowiem - przy uwzględnieniu okoliczności będących następstwem związania tego prawa ze stosunkiem członkostwa spółdzielni mieszkaniowej - żadnych wynikających z natury tegoż prawa podstaw do wprowadzenia innych zasad niż te, które dotyczą prawa własności.

Wprawdzie ograniczenia w zakresie korzystania przez obywateli z przysługującego im własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego oraz w zakresie prawa dziedziczenia, ustanowione zostały w drodze ustawy, to jednak nie sposób doszukać się dopuszczalnej konstytucyjnie przyczyny ich wprowadzenia do porządku prawnego. Nie zostały one bowiem ustanowione ze względu na konieczność zachowania bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, ani ze względu na ochronę środowiska, zdrowia i moralności publicznej, albo wolności i praw innych osób. Przeciwnie - u podstaw przyjęcia zaskarżonej regulacji legło przekonanie ustawodawcy o konieczności możliwie najszybszego dotarcia do spółdzielni informacji o istnieniu spadkobierców. Miało to służyć szybkiemu dysponowaniu lokalami spółdzielczymi w przypadku wygaśnięcia własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Spełnienie przez spadkobierców stawianych im wymogów miało także służyć realizowaniu wyrażonej w art. 215 § 1 zasadzie jednopodmiotowości spółdzielczego prawa do lokalu (tak lokatorskiego jak i własnościowego). Przesłanką działania ustawodawcy nie była zatem troska o żaden z istotnych elementów dobra wspólnego wyszczególnionego w katalogu art. 31 ust. 3 konstytucji a jedynie wzgląd na wygodę i wewnętrzny porządek w samej spółdzielni mieszkaniowej. Cel, który chciał osiągnąć ustawodawca, nie mieści się więc w katalogu celów, których osiągnięcie upoważnia do ograniczania, a tym bardziej pozbawiania praw obywatelskich.

Wyrok TK z dnia 25 lutego 1999 r., K 23/98, OTK 1999/2/25

Standard: 3680 (pełna treść orzeczenia)