Sp. mieszkaniowe - związanie członkostwa z prawem własnościowym

Zarówno art. 172 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, jak i kwestionowany w niniejszej sprawie art. 223 § 2 prawa spółdzielczego przesądza charakter prawa do lokalu, uzależniając skuteczności jego nabycia, od uzyskania członkostwa w spółdzielni. Własnościowe prawo do lokalu (czy też spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) ma zatem charakter prawa związanego - nie może powstać ani zostać skutecznie przeniesione bez uzyskania członkostwa w spółdzielni. Co więcej, konieczność przyjęcia w poczet członków spółdzielni jest swoistym conditio iuris nabycia tego prawa. Nabycie własnościowego prawa do lokalu jest bowiem uzależnione od przewidzianego wyraźnie przepisem prawa - zdarzenia przyszłego i przedmiotowo niepewnego, jakim jest wyrażenie przez spółdzielnię zgody na przyjęcie nabywcy w poczet jej członków. Do czasu uzyskania powyższej zgody nabywcy nie przysługuje jeszcze własnościowe prawo do lokalu. Uzależnienie nabycia od zgody spółdzielni tworzy swoisty stan zawieszenia zarówno w stosunku do zbywcy, jak i nabywcy tego prawa. Sytuacja prawna nabywcy w tym okresie zbliżona jest do tzw. ekspektatywy prawa, ma on bowiem w pełni uzasadnione oczekiwanie ostatecznego nabycia prawa. Brak zgody spółdzielni przesądza jednak jednoznacznie o nieskuteczności zbycia, a tym samym i nabycia własnościowego prawa do lokalu.

Kwestionowany przepis jest oczywiście konsekwencją założenia, że własnościowe prawo do lokalu jest prawem związanym z członkostwem w spółdzielni. Jak podkreślono w wyroku TK o sygn. K 32/03, "zasada związania ograniczonego prawa rzeczowego z członkostwem nie stanowi rozwiązania koniecznego «dla realizacji głównego celu działania spółdzielni, jakim jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych swoich członków»". Ograniczenie skuteczności zbycia, a więc również nabycia własnościowego prawa do lokalu nie jest konieczne i nie pozostaje w związku z wartościami wymienionymi w art. 31 ust. 3 Konstytucji, w szczególności ochroną praw i wolności innych osób, w tym praw spółdzielni. Tym bardziej, że przewidziane w przepisie art. 223 § 2 prawa spółdzielczego uzależnienie skuteczności zbycia własnościowego prawa do lokalu od zgody spółdzielni, tworzy swoisty warunek prawny nabycia tego prawa. Zgoda spółdzielni decyduje zatem o ostatecznym przeniesieniu własnościowego prawa do lokalu ze zbywcy na nabywcę. Odmowa jej wyrażenia niweczy skuteczność dokonanej czynności zbycia. Ograniczone prawo rzeczowe, które z założenia konstrukcyjnego miałoby być w pełni prawem zbywalnym, zmienia w istocie swój charakter i staje się prawem zbywalnym tylko i wyłącznie pod warunkiem, że inny podmiot, w tym wypadku spółdzielnia, wyrazi na to zgodę. Sam przepis statuujący taki wymóg nie precyzuje przy tym żadnych kryteriów pozwalających na ewentualną odmowę. Zarówno zgoda, jak i jej brak zależy więc od swobodnego ukształtowania podstaw takich decyzji organów spółdzielni w postanowieniach statutu. Ogólna i kategorycznie sformułowana przesłanka skuteczności nabycia prawa własnościowego przyjęta w prawie spółdzielczym nie pozwala w konsekwencji na rozsądne zrównoważenie interesów spółdzielni i jej członków. Zbywalność własnościowego prawa do lokalu, stanowiącego dla wielu osób najważniejszy składnik posiadanego majątku, nie może być ograniczona jedynie z uwagi na bliżej nieokreślony interes spółdzielni. Na tle ocenianego stanu prawnego brak jest przekonywujących argumentów, które mogłyby przemawiać za przyjętym rozwiązaniem. W pełni pozostają aktualne argumenty w tej kwestii podniesione w uzasadnieniu wyroku o sygn. K 32/03.

Fakt że pewna liczba dysponentów prawa własnościowego nie jest związana członkostwem spółdzielni w niczym nie ogranicza możliwości współdecydowania o wspólnej własności i formach kooperacji przez pozostałych członków spółdzielni. To spółdzielnia pozostaje wszak właścicielem wspólnej nieruchomości i w tym zakresie, jedynie ci, którzy będąc dysponentami prawa spółdzielczego, a jednocześnie członkami spółdzielni mogą aktywnie wpływać na podejmowane decyzje.

Brak koniecznego związania prawa własnościowego z członkostwem nie oznacza, że członkostwo ma być w takich wypadkach wykluczone czy niemożliwe. Oczywiście, decyzja o wejściu w stosunek członkostwa pozostaje w takiej sytuacji uzależniona przede wszystkim od beneficjenta prawa własnościowego. W istocie rzeczy kooperacja i realizacja wspólnych dążeń mogą być urzeczywistniane jedynie wtedy, kiedy opierają się na autentycznym, dobrowolnym uczestnictwie osób. Ci więc, spośród dysponujących lokalem własnościowym, którzy będą wyrażali zamiar włączenia się do wspólnych działań mają otwartą nadal drogę do nabycia członkostwa. Ci zaś, którzy chcą się z takiej kooperacji wyłączyć, muszą respektować decyzje podejmowane - co do wspólnych interesów, przez innych. Będzie to więc swoisty "koszt" ponoszony przez osoby preferujące zachowanie zewnętrznego statusu w stosunku do spółdzielni, w niczym jednak nie umniejszający możliwości oddziaływania na sprawy całej spółdzielni przez pozostałych członków.

koncepcja związania członkostwa z prawem własnościowym do lokalu jest szczególnie trudna do obrony i racjonalizacji w warunkach, które są typowe dla ogromnej większości spółdzielni mieszkaniowych, a charakteryzujących się istnieniem często wielotysięcznej (w wielkich miastach nawet kilkudziesięciotysięcznej) rzeszy osób zajmujących lokale spółdzielcze. W takich warunkach odwoływanie się do wspólnych preferencji i oczekiwań członków spółdzielni musi mieć z natury rzeczy charakter czysto pozorny, a przede wszystkim całkowicie niemożliwy do realizacji. Spółdzielnie te, o czym należy pamiętać, powstawały nie jako wyraz autentycznych dążeń ludzi do współdziałania i osiągania wspólnych celów, ale jako de facto forma administrowania przez państwo zasobami mieszkaniowymi. Związanie prawa do lokalu z członkostwem było w istocie rzeczy w tamtych warunkach instrumentem realizacji prerogatyw biurokracji państwa, przybierającej postać swoistej "nomenklatury spółdzielczej", zawiadującej zasobami mieszkaniowymi w sposób arbitralny i niepodlegający kontroli. Petryfikowanie tych anachronicznych rozwiązań w warunkach współczesnych, w których istnieje zasadnicze zróżnicowanie sytuacji prawnej osób nabywających lokale, bez porównania większa mobilność ludzi oraz autentyczny rynek mieszkaniowy, staje się więc tym bardziej niezrozumiałe.

Powyższy wyrok nie oznacza, że Trybunał Konstytucyjny wyklucza co do zasady możliwość wykreowania prawa podmiotowego jako związanego z członkostwem w spółdzielni. Treść i wartość takiego prawa musi się jednak, nie tylko z punktu widzenia formalnego, ale również ekonomicznego, istotnie różnić od prawa własności.

Wyrok TK z dnia 9 listopada 2005 r., P 11/05, OTK-A 2005/10/113, Dz.U.2005/233/1993

Standard: 3676 (pełna treść orzeczenia)

Ustawy spółdzielcze, pozostawiając regulacjom statutowym daleko idącą swobodę w kształtowaniu relacji między spółdzielnią mieszkaniową i innymi podmiotami (jej członkami oraz osobami trzecimi), nie mogą być traktowane jako umożliwiające wprowadzenie reguł pozostających w sprzeczności z podstawowymi zasadami konstytucyjnymi, czy też imperatywnymi regułami prawa cywilnego. Ani umowa, ani statut czy uchwała nie mogą m.in. prowadzić do nieznajdującego szczególnego uzasadnienia w obowiązującym systemie prawnym i wartościach porządku konstytucyjnego różnicowania podmiotów w podobnej sytuacji, które w szczególności prowadzi do nierównego (gorszego) traktowania jednego z nich (zakaz dyskryminacji). Oznacza to, że akceptowana w dotychczasowym orzecznictwie swoboda co do wprowadzania do statutów spółdzielni szczególnych reguł dotyczących wymogów stawianych kandydatom na członków spółdzielni również podlega wskazanym powyżej ograniczeniom.

Ustawa nie powinna wprowadzać takich rozwiązań, które z wolności zrzeszania w praktyce czyniłyby jej zaprzeczenie z powodu istnienia mechanizmów umożliwiających narzucanie dowolnych kryteriów, od których zależy realizacja interesów członków określonego typu organizacji (w niniejszej sprawie spółdzielni mieszkaniowych). Statuty spółdzielni mimo daleko idącej swobody w kształtowaniu ich treści nie mogą zawierać unormowań arbitralnych. Takie rozwiązania stałyby w jaskrawej sprzeczności z art. 58 Konstytucji. Co więcej, istnienie jakichkolwiek ograniczeń w tym zakresie wymaga istnienia uzasadnionych przesłanek (por. wyrok TK w sprawie K 5/01, w którym inter alia wskazano, iż "naturalnie warunki faktyczne i prawne, w jakich funkcjonują spółdzielnie mieszkaniowe, z istoty rzeczy wprowadzają pewne ograniczenia wolności zrzeszania się (np. konieczność wniesienia wkładu mieszkaniowego lub budowlanego przed przystąpieniem do spółdzielni), jednak powinny one mieć możliwie jak najmniejszą skalę i przekonujące racjonalne uzasadnienie"). Zdaniem Trybunału Konstytucyjnego takie niewłaściwe rozwiązanie zostało wprowadzone w przypadku analizowanej regulacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Stan związania prawa podmiotowego z członkostwem w spółdzielni w istocie uzasadnia jedynie możliwość sprawowania kontroli organów spółdzielni mieszkaniowej w zakresie rozporządzania tym prawem. Nie można dostrzec żadnych innych przesłanek, które w świetle istniejących rozwiązań ustawowych, w szczególności w kontekście wskazanej już zbieżności sytuacji ekonomicznej członków będących właścicielami lokali oraz uprawnionych z tytułu spółdzielczych własnościowych praw do lokali, uzasadniałyby racjonalnie tego typu ograniczenie.

Powyższe wnioski nie oznaczają jednak, iż Trybunał Konstytucyjny wyklucza możliwość regulacji prawa podmiotowego jako związanego z członkostwem w spółdzielni mieszkaniowej. Nie można więc co do zasady wykluczyć wprowadzenia przez ustawodawcę mechanizmów pozwalających na kontrolę przez spółdzielnię mieszkaniową sposobu wykonywania przez członków spółdzielni przysługujących im spółdzielczych własnościowych praw do lokali, o ile treść i wartość takich praw różniłyby się istotnie od prawa własności.

Rozwiązania dotyczące ustania członkostwa nie mogą być ukształtowane w sposób pozwalający na nadużycia ze strony spółdzielni mieszkaniowych wobec ich członków. Pozbawienie członkostwa powinno raczej skutkować w sferze uprawnień korporacyjnych uprawnionego z tytułu własnościowego prawa do lokalu, nie zaś prowadzić do pozbawiania go prawa majątkowego.

Wyrok TK z dnia 30 marca 2004 r., K 32/03, OTK-A 2004/3/22, Dz.U.2004/63/591

Standard: 3677 (pełna treść orzeczenia)