Sp. mieszkaniowe - sprzedaż lokalu członka wspólnoty zalegającego z czynszem

Orzeczenie przez Trybunał o konstytucyjności art. 16 ust. 1 u.w.l., jak i argumentacja przedstawiona w uzasadnieniu wyroku o sygn. SK 12/12, mają na gruncie niniejszego postępowania istotne znaczenie dla oceny konstytucyjności art. 1710 u.s.m., który jest wzorowany na rozwiązaniu ujętym w art. 16 u.w.l.

Możliwość wystąpienia o przymusową sprzedaż spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w razie długotrwałego zalegania z zapłatą opłat eksploatacyjnych nie była proponowana w poselskim projekcie nowelizacji u.s.m. z 2002 r. (zob. druk sejmowy nr 315/IV kadencja). Projekt poselski przewidywał jedynie odpowiednie stosowanie art. 16 u.w.l. w przypadku przejścia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na spadkobiercę lub spadkobierców, z których żaden nie był członkiem spółdzielni. Dopiero na skutek przyjęcia przez Sejm poprawki senackiej (zob. pkt 12 uchwały Senatu z 13 grudnia 2002 r.; druk sejmowy nr 1180/IV kadencja) w nowelizacji u.s.m. z 2002 r. znalazło się rozwiązanie (ujęte w art. 1710), które umożliwiło odpowiednie stosowanie art. 16 u.w.l. w razie długotrwałych zaległości z zapłatą opłat eksploatacyjnych, rażącego lub uporczywego wykraczania osoby korzystającej z lokalu przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo niewłaściwego zachowania tej osoby czyniącego korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym. Doprecyzowując treść regulacji, Senat skonkretyzował jednocześnie jej ratio legis. Chodzić miało przede wszystkim o zapewnienie instrumentu ochrony spółdzielni, a także osób w niej zrzeszonych, przed negatywnymi skutkami pozostawania w spółdzielni osób, które nie wywiązują się z swoich obowiązków majątkowych lub niemajątkowych. Zdaniem Senatu, "tylko taki środek prawny może być w tej sytuacji skuteczną obroną spółdzielni i jej członków przed osobami mającymi długotrwałe zaległości z zapłatą opłat eksploatacyjnych, rażąco wykraczającymi przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu bądź zachowującymi się w sposób czyniący uciążliwym korzystanie z innych lokali" (z uzasadnienia uchwały Senatu z 13 grudnia 2002 r.; druk sejmowy nr 1180/IV kadencja, s. 12).

Jak wskazuje się w doktrynie, art. 1710 u.s.m. wzorowany jest na art. 16 u.w.l. (zob. R. Dziczek, Spółdzielnie..., s. 290). W istocie art. 1710 u.s.m., jako przepis odsyłający, umożliwia odpowiednie stosowanie art. 16 u.w.l. w razie zaistnienia przesłanek określonych w tymże art. 1710 u.s.m. Przyjąć należy, że cele oraz charakter funkcji obu regulacji są analogiczne. W wyroku o sygn. SK 12/12 Trybunał stwierdził w odniesieniu do art. 16 u.w.l., że "funkcja kwestionowanego przepisu polega na eliminacji ze wspólnoty mieszkaniowej tylko tych osób, których zachowanie rzeczywiście zagraża jej interesom (...)". Wbrew temu, co zdaje się zakładać skarżący, podstawowym celem art. 16 u.w.l. czy art. 1710 u.s.m. nie jest więc uzyskanie przez spółdzielnię mieszkaniową zaspokojenia wymagalnych wierzytelności z tytułu zaległych opłat eksploatacyjnych. Cel ten może być realizowany co najwyżej pośrednio. Trybunał podziela stanowisko Sejmu, że "[w] analizowanym wypadku mamy (...) do czynienia ze specyficzną sankcją organizacyjną, której celem jest definitywne wykluczenie członka wspólnoty mieszkaniowej, naruszającego w poważny sposób swoje obowiązki. Ponieważ zaś status uprawnionego jest de lege lata determinowany wyłącznie przez spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (...), osiągnięcie tego celu musi zakładać - z konieczności - pozbawienie tego prawa" (s. 14 stanowiska).

Sankcja mająca postać pozbawienia tytułu do używania lokalu, jako reakcja na naruszenie podstawowych obowiązków przez uprawnionego, jest znana również w prawie lokatorskim. Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2014 r. poz. 150, ze zm.; dalej: u.o.p.l.), "jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazania jego opróżnienia". W doktrynie wskazuje się, że przepis ten nie ma zastosowania do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu z uwagi na przepis szczególny, jakim jest art. 1710 u.s.m. (zob. R. Dziczek, Ochrona praw lokatorów. Dodatki mieszkaniowe. Komentarz. Wzory pozwów, LexisNexis 2010; K. Zdun-Załęska, Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Komentarz, LexisNexis 2014). Ich ratio legis jest jednak analogiczna.

Trybunał zwraca uwagę, że funkcję art. 1710 u.s.m. można postrzegać co najmniej w dwóch perspektywach. Po pierwsze, przepis ten wprowadza instrument prawny, który pozwala właścicielowi nieruchomości (spółdzielni mieszkaniowej) na poszukiwanie ochrony na drodze sądowej w przypadku, gdy uprawniony z tytułu ograniczonego prawa rzeczowego (spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) wykonuje swoje prawo z naruszeniem podstawowych obowiązków składających się na treść łączącego te podmioty stosunku prawnego. Jeśli chodzi o zaniechanie wnoszenia opłat eksploatacyjnych, nie bez znaczenia jest to, że obowiązek ponoszenia tych opłat wynika wprost z przepisów ustawowych (art. 4 u.s.m.) i ściśle wiąże się z obowiązkami spółdzielni w zakresie zarządu nieruchomością (art. 1 ust. 3 u.s.m.). Opłaty przeznaczone są bowiem na pokrycie kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości, które na bieżąco ponosi spółdzielnia. Doprowadzenie do przymusowej sprzedaży licytacyjnej będzie oznaczać - z punktu widzenia właściciela (spółdzielni) - że w miejsce osoby naruszającej obowiązki wiążące się z korzystaniem z lokalu należącego do zasobów spółdzielni wejdzie nabywca, które da (z założenia) gwarancję lojalnego wykonywania tych obowiązków. Wygaśnie jednocześnie stosunek prawnorzeczowy łączący spółdzielnię z dotychczasowym uprawnionym, który takich gwarancji nie dawał. Podobne rozwiązania, mające chronić właściciela obciążonej nieruchomości, funkcjonują także w przypadku innych ograniczonych praw rzeczowych. Na przykład jeżeli uprawniony z tytułu służebności osobistej (np. służebności mieszkania) dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zmiany służebności na rentę (art. 303 k.c.). W doktrynie wskazuje się, że "musi istnieć furtka umożliwiająca zniesienie takiej służebności, gdyby jej wykonywanie łączyło się z nadmiernymi obciążeniami dla zobowiązanego. Ustawodawca musi bowiem chronić jego uzasadniony interes" (G. Sikorski, komentarz do art. 303, [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, red. J. Ciszewski i in., LexisNexis 2014).

Po drugie, możliwość wystąpienia przez spółdzielnię mieszkaniową z pozwem o nakazanie sprzedaży licytacyjnej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu stanowi też instrument ochrony interesów majątkowych i niemajątkowych pozostałych osób, które korzystają z lokali w nieruchomości obciążonej ograniczonym prawem rzeczowym na rzecz uprawnionego. Art. 1710 u.s.m. może znaleźć zastosowanie zarówno wówczas, gdy przez swoje zachowanie uprawniony uniemożliwia korzystanie w sposób niezakłócony z innych lokali i części nieruchomości przeznaczonej do wspólnego użytku, jak i wówczas, gdy długotrwałe zaległości w uiszczaniu opłat eksploatacyjnych przez uprawnionego rodzą niedobory, które muszą być pokryte przez podwyższenie opłat eksploatacyjnych należnych od pozostałych osób zobowiązanych do ich ponoszenia na podstawie art. 4 u.s.m. Trafnie zatem wskazuje Sejm, że art. 1710 u.s.m. "jest to środek ochrony właścicieli lokali na wypadek konfliktów między nimi, które czyniłyby wspólne zamieszkiwanie w tym samym budynku utrudnionym, wręcz niemożliwym lub obarczonym zbyt dużym ryzykiem - w tym wypadku finansowym" (s. 14 stanowiska). Podobne rozwiązania, służące wygaszaniu konfliktów wewnętrznych, rodzących poważne zagrożenie funkcjonowania całej korporacji, są znane prawu korporacyjnemu. Dość wspomnieć o instytucji przymusowego umorzenia udziałów lub akcji w spółce handlowej (art. 199 § 1 i art. 359 § 1 ustawy z dnia 15 września 2000 r. - Kodeks spółek handlowych; Dz. U. z 2013 r. poz. 1030, ze zm.).

Zastosowanie środka określonego w art. 1710 u.s.m. w związku z art. 16 ust. 1 u.w.l. zależy od wniesienia pozwu o nakazanie sprzedaży przez zarząd spółdzielni, na wniosek rady nadzorczej, a także od stwierdzenia przez sąd, że wystąpiły okoliczności wskazane w art. 1710 in principio u.s.m. Przepis ten wyróżnia trzy samodzielne przesłanki nakazania przez sąd przymusowej sprzedaży prawa:

1) wystąpienie długotrwałych zaległości z wnoszeniem opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1, 11 i 5 u.s.m.,

2) rażącego lub uporczywego wykraczania osoby korzystającej z lokalu przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu,

3) niewłaściwego zachowania czyniącego korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym.

Samodzielny charakter tych przesłanek oznacza, że dla uwzględnienia żądania spółdzielni wystarcza wykazanie choćby jednej z nich (zob. wyrok SA w Krakowie z 3 czerwca 2014 r., sygn. akt I ACa 438/14, Lex nr 1587209). Przesłanki te mają również charakter ocenny (niedookreślony).

Jeśli chodzi o przypadek zalegania z zapłatą opłat eksploatacyjnych, art. 1710 u.s.m. zastrzega możliwość wystąpienia z pozwem o nakazanie sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w razie "długotrwałych zaległości", nie precyzując przy tym tego pojęcia. Sądy a casu ad casum mają zatem obowiązek ocenić, czy w świetle okoliczności faktycznych stan zaniechania realizacji ustawowego obowiązku uiszczania opłat eksploatacyjnych można uznać za długotrwały. Prima facie nie ma znaczenia wysokość kwoty zaległości. Należy jednocześnie podkreślić, że to na spółdzielni ciąży obowiązek wykazania przed sądem, że wystąpiły przesłanki wymienione w art. 1710 u.s.m. (art. 6 k.c.). Z kolei sąd zawsze bada z urzędu, czy żądanie spółdzielni nie stanowi nadużycia prawa w rozumieniu art. 5 k.c. (zob. R. Dziczek, Spółdzielnie..., s. 290).

Żądanie nakazania sprzedaży skierowane jest przeciwko uprawnionemu z tytułu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, nawet jeśli przesłanki mające uzasadniać to żądanie wiązane są z działaniem lub zaniechaniem osób korzystających z lokalu, lecz niebędących uprawnionymi z tytułu tego prawa. Jest to też żądanie skierowane wyłącznie przeciw uprawnionemu. To znaczy, że w razie zbycia przez pozwanego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w trakcie procesu dalsze postępowanie staje się bezprzedmiotowe i powinno zostać umorzone. Zauważa się bowiem w literaturze, że "każde umowne rozporządzenie prawem albo przejście prawa na rzecz spadkobierców dotychczas uprawnionych czyni zadość żądaniu spółdzielni wywodzonemu z art. 1710 ustawy. (...) żądanie sprzedaży licytacyjnej ma za przedmiot sporu w istocie prawo pozwanych do zachowania swego prawa do lokalu. Przejście więc spółdzielczego prawa do lokalu na osobę trzecią, nieobjętą sporem, czyni zadość żądaniu" (R. Dziczek, Spółdzielnie..., s. 291 i 292).

Art. 16 ust. 1 u.w.l., stosowany via art. 1710 u.s.m., nakazuje stosować - w przypadku uwzględnienia pozwu spółdzielni - przepisy k.p.c. o egzekucji z nieruchomości. Wykonanie prawomocnego wyroku wydanego na podstawie art. 1710 u.s.m. w związku z art. 16 ust. 1 u.w.l. będzie zatem oznaczało dokonanie sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w drodze licytacji, do której zastosowanie znajdują te same przepisy, które są stosowane do egzekucji ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na zasadach ogólnych (tj. art. 921-1013 k.p.c.). Zastosowanie znajdują więc też art. 983 i art. 984 § 1 zdanie pierwsze k.p.c., które przewidują możliwość nabycia (przejęcia) prawa do lokalu za cenę nie mniejszą niż 2/3 sumy oszacowania (zob. postanowienie SN z 17 maja 2007 r., sygn. III CK 9/06, OSNC nr 6/2008, poz. 67).

Środek przewidziany w art. 1710 u.s.m. jest rozwiązaniem surowym z punktu widzenia osoby uprawnionej z tytułu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Prowadzi do pozbawienia tej osoby ograniczonego prawa rzeczowego, które uprawnia ją do korzystania z lokalu mieszkalnego lub użytkowego. Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia sądu o przysądzeniu, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie wygasa, lecz przechodzi na licytanta-nabywcę (art. 999 § 1 k.p.c.). Skutkiem zastosowania art. 1710 u.s.m. w związku z art. 16 ust. 1 u.w.l. jest utrata tego prawa przez osobę, co do której sąd stwierdził, że długotrwale zalegała z zapłatą opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1, 11 i 5 u.s.m., w sposób rażący lub uporczywy wykraczała przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo zachowywała się w sposób niewłaściwy, czyniąc przez to korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym.

Należy zwrócić uwagę, że kwoty uzyskane z przymusowej sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu przysługują osobie, która została pozbawiona tego prawa w drodze przymusowej sprzedaży licytacyjnej (zob. A. Stefaniak, Prawo spółdzielcze...). Jeżeli osoba pozbawiona prawa na podstawie art. 1710 u.s.m. w związku z art. 16 ust. 1 u.w.l. jest jednocześnie dłużnikiem spółdzielni (np. z tytułu zaległych opłat eksploatacyjnych), spółdzielnia może dochodzić zaspokojenia należności na zasadach ogólnych, wytaczając powództwo o zapłatę, a następnie wszczynając postępowanie egzekucyjne. Może również żądać przymusowej sprzedaży i zasądzenia należnej kwoty w jednym pozwie i wówczas może wyegzekwować zasądzoną sobie należność z kwoty, jaką zapłacił nabywca prawa. Aby jednak ta kwota nie została wcześniej zapłacona w całości osobie, która została pozbawiona własności lokalu, należy wystąpić o zabezpieczenie powództwa o zapłatę przez jej zajęcie w trybie art. 747 k.p.c. (zob. uwagi do art. 16 u.w.l [w:] E. Bończyk-Kucharczyk, Własność lokali i wspólnota mieszkaniowa. Komentarz, Lex 2012).

Odpowiednie stosowanie art. 16 u.w.l. via art. 1710 u.s.m. oznacza, że osobom, których spółdzielcze własnościowego prawo do lokalu zostało sprzedane, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego, o czym mowa w art. 16 ust. 2 u.w.l. Zgodnie z art. 7 ust. 1 u.s.m., w ciągu 3 miesięcy po wygaśnięciu tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego osoby, którym przysługiwało spółdzielcze prawo do lokalu, oraz zamieszkujące w tym lokalu osoby, które prawa swoje od nich wywodzą, są obowiązane do opróżnienia lokalu. Na spółdzielni nie ciąży obowiązek dostarczenia innego lokalu. W doktrynie zwraca się jednak uwagę, że osoby, które dysponowały spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, po wygaśnięciu tytułu prawnego (m.in. w związku z zastosowaniem art. 1710 u.s.m.) są objęte ochroną na podstawie art. 14 w związku z art. 2 ust. 1 pkt 1 u.o.p.l., który określa zasady orzekania przez sąd o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego (zob. R. Dziczek, Spółdzielnie mieszkaniowe..., s. 292; A. Stefaniak, Prawo spółdzielcze...).

Z analizy praktyki orzeczniczej sądów powszechnych dotyczącej stosowania art. 1710 u.s.m. wynika, że na podstawie tego przepisu orzeczenia zapadają niezwykle rzadko. Sądy przyjmują - tak jak w odniesieniu do art. 16 u.w.l. - że środek w postaci przymusowej sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest środkiem ostatecznym. W orzecznictwie podkreśla się bowiem, że "jego zastosowanie powoduje ingerencję w prawo własności i przepis ten powinien być stosowany jedynie w sytuacjach szczególnych" (wyrok SA w Poznaniu z 27 maja 2014 r., sygn. akt I ACa 425/14, Lex nr 1489134). W wyroku z 3 czerwca 2014 r. (sygn. akt I ACa 438/14) Sąd Apelacyjny w Krakowie wskazał, że środek, który ustawodawca ustanowił w art. 1710 u.s.m., "jest z pewnością środkiem sanacyjnym, przesłanki zastosowania którego muszą być wykładane restryktywnie". Podobnie przyjął Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie w sprawie skarżącego, stwierdzając w wyroku z 7 lipca 2011 r. (sygn. akt IV Ca 1264/10), że "jest to niewątpliwie rozwiązanie ostateczne, uzasadnione jedynie w przypadkach, gdy inne środki prawne nie odnoszą skutku". Jednocześnie sądy zauważają, że własność, a tym samym także spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, nie jest prawem niczym nieograniczonym, a jego granice wyznaczone są prawami osób trzecich (tak np. wyrok Sądu Okręgowego w Bielsku-Białej z 23 sierpnia 2013 r., sygn. akt I C 320/12, niepubl.).

Jeśli chodzi o przesłankę długotrwałych zaległości w zapłacie opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1, 11 i 5 u.s.m., sądy powszechne zwracają uwagę, że obowiązek uiszczania tych opłat jest "podstawowym dla każdego członka wspólnoty, jaką jest spółdzielnia. Dlatego też trwałe uchylanie się od niego (...) nie może zasługiwać na akceptację tym bardziej, że nie realizowany przez nią [pozwaną] obowiązek obciąża innych członków, którzy systematycznie go realizują" (tak przywołany wyżej wyrok SA w Krakowie o sygn. akt I ACa 438/14). Przesłanka długotrwałych zaległości z uiszczaniem opłat ma charakter samodzielny oraz obiektywny. Podstawą uwzględnienia żądania spółdzielni jest stan obiektywny - tj. długotrwałe zadłużenie lokalu mieszkalnego, nie zaś indywidualne okoliczności życiowe osoby pozwanej (zob. wyrok SA w Warszawie z 23 kwietnia 2013 r., sygn. akt VI ACa 992/12, Lex nr 1363413). Należy jednak wskazać, że sądy powszechne - w ramach oceny zarzutu nadużycia przez spółdzielnię prawa podmiotowego (podniesionego przez osobę pozwaną na podstawie art. 5 k.c.) - uwzględniają osobistą sytuację osoby pozwanej, a także to, czy podjęła ona jakiekolwiek działania w celu uzgodnienia ze spółdzielnią terminów i zakresu spłaty oraz zaspokojenia choćby w części zaległości w opłatach (zob. stan faktyczny przedstawiony w uzasadnieniu cyt. już wyroku SA w Krakowie o sygn. akt I ACa 438/14).

Z praktyki orzeczniczej wynika, że sądy dość ostrożnie wykładają pojęcie "długotrwałych zaległości", a wyroki zasądzające przymusową sprzedaż spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu zapadają, gdy zaległości te są już wieloletnie i sięgają znacznych kwot. W stanie faktycznym, na którego tle zapadł wyrok SA w Krakowie o sygn. akt I ACa 438/14, pozwana od 2006 r. nie partycypowała w kosztach eksploatacji i utrzymania nieruchomości, a zadłużenie z tego tytułu liczone do marca 2014 r. przekroczyło sumę 100 000 zł. Spółdzielnia występowała na drogę sądową, uzyskując kolejne tytuły wykonawcze, ale ich egzekucja okazywała się bezskuteczna. Z kolei w sprawie zakończonej wyrokiem SA w Warszawie o sygn. akt VI ACa 992/12, powództwo o nakazanie sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu zostało uwzględnione w okolicznościach, w których pozwani nie wnosili opłat od 2000 r. do końca 2007 r., a ich zaległości osiągnęły - zdaniem spółdzielni - kwotę 192 070 zł (kwotę tę pozwani kwestionowali, przyznając jednocześnie, że ich zaległości powinny wynosić ok. 40 000 zł). W tym przypadku spółdzielnia także uzyskała wcześniej kilka nakazów zapłaty w postępowaniach wszczynanych na zasadach ogólnych. Sąd orzekający w tej sprawie w pierwszej instancji uznał, że zaleganie przez pozwanych z opłatami przez 7 lat stanowi niewątpliwie "długotrwałe zaleganie", uzasadniające wystąpienie z powództwem o nakazanie sprzedaży lokalu (zob. wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z 11 czerwca 2008 r., sygn. akt XXV C 840/07, niepubl.).

Rozwiązanie przyjęte w art. 1710 u.s.m. w związku z art. 16 ust. 1 u.w.l. ma na celu ochronę interesów spółdzielni mieszkaniowej oraz pozostałych osób uprawnionych do korzystania z jej lokali m.in. w sytuacji, gdy długotrwałe zaległości w uiszczaniu opłat eksploatacyjnych przez osobę do tego zobowiązaną na mocy art. 4 ust. 1-4 u.s.m. zaczynają stanowić zagrożenie dla kondycji finansowej spółdzielni, a także podrażają koszty korzystania z lokali przez pozostałych uprawnionych. Rozwiązanie to jest swoistą sankcją organizacyjną, stosowaną w ostateczności w przypadku konieczności rozwiązania konfliktu interesów w ramach zbiorowości ludzkiej oraz zapewnienia tej zbiorowości warunków do normalnego, harmonijnego funkcjonowania. Możliwość dochodzenia na drodze sądowej przymusowej sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, a w efekcie - pozbawienia tego prawa osoby uprawnionej, stanowi zawsze reakcję na naruszenie przez tę osobę podstawowych obowiązków, jakie są związane z korzystaniem z lokalu w wielolokalowym budynku należącym do spółdzielni. Tak rozumiana ratio legis art. 1710 u.s.m. jest, zdaniem Trybunału, uzasadniona ze względu na potrzebę ochrony wolności i praw innych osób, zgodnie z art. 31 ust. 3 zdanie pierwsze Konstytucji.

Przede wszystkim chodzi o ochronę praw majątkowych spółdzielni mieszkaniowej. Spółdzielnia ma osobowość prawną (zob. art. 11 § 1 prawa spółdzielczego w związku z art. 33 k.c.), i z tego względu może być, podobnie jak osoba fizyczna, podmiotem praw, jak i obowiązków, ustanowionych przez prawodawcę. Z punktu widzenia problemu konstytucyjnego, który został poddany ocenie Trybunału w niniejszym postępowaniu, zasadnicze znaczenie ma to, że spółdzielni mieszkaniowej przysługuje prawo własności nieruchomości, która została obciążona ograniczonym prawem rzeczowym (spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu). Spółdzielnia jest też obowiązana do zarządzania tą nieruchomością (art. 1 ust. 3 u.s.m.), co wiąże się z kolei z koniecznością ponoszenia wydatków na pokrycie kosztów eksploatacji i ewentualnych remontów. Jednocześnie podstawowym źródłem finansowania tych kosztów są właśnie opłaty, o których mowa w art. 4 ust. 1-4 u.s.m. (tzw. opłaty eksploatacyjne). Jeśli osoba zobowiązana do ich uiszczania, korzystająca z lokalu na podstawie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (ograniczonego prawa rzeczowego), długotrwale zalega z zapłatą należnych opłat, to ciężar finansowy ponoszenia niedoborów przerzucany jest na spółdzielnię - właściciela obciążonej nieruchomości.

Nie ulega wątpliwości, że prawo własności spółdzielni, a także przysługujące jej inne prawa majątkowe, są objęte ochroną wynikającą z art. 21 ust. 1 i art. 64 ust. 1 Konstytucji. Prawa te mieszczą się z kolei w kategorii "praw i wolności innych osób", toteż dopuszczalne jest - przy spełnieniu pozostałych warunków określonych w art. 31 ust. 3 Konstytucji - wprowadzenie ograniczenia w korzystaniu z praw majątkowych przez inne podmioty.

Finansowy ciężar pokrycia niedoboru w budżecie spółdzielni, spowodowanego zaległościami w opłatach przez osobę do tego obowiązaną, finalnie przerzucony zostanie na pozostałe osoby korzystające z lokali z tytułu praw spółdzielczych (lokatorskiego lub własnościowego) albo prawa odrębnej własności. Różnica w bilansie kosztów oraz wpływów z opłat skutkuje wzrostem ogólnej wysokości kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości, i wcześniej czy później musi zostać rozłożona przez spółdzielnię między wszystkie osoby obowiązane do ponoszenia opłat eksploatacyjnych przez podwyższenie należnych od nich opłat. Na osoby te przerzucony zostanie też ciężar finansowy prowadzenia przez spółdzielnię postępowań sądowych zainicjowanych w celu dochodzenia należności z zaległych opłat. W efekcie, długotrwałe zaleganie z opłatami przez jednego z uprawnionych do lokalu w budynku należącym do zasobów spółdzielni przekłada się na pogorszenie warunków finansowych korzystania z lokali przez pozostałe osoby, a przez to - na pomniejszenie korzyści ekonomicznych i społecznych wynikających z praw majątkowych tych osób (spółdzielczych praw do lokali lub prawa odrębnej własności lokali).

Z tych względów Trybunał uznaje, że rozwiązanie przyjęte w art. 1710 u.s.m. w związku z art. 16 ust. 1 u.w.l. służy również ochronie indywidualnych praw majątkowych poszczególnych osób uprawnionych do lokali w budynku zarządzanym przez spółdzielnię. Przysługujące tym osobom prawa majątkowe (lokatorskie, własnościowe, prawo odrębnej własności lokalu) mieszczą się w pojęciu "praw i wolności innych osób", ze względu na które dopuszczalne jest - przy spełnieniu pozostałych warunków określonych w art. 31 ust. 3 Konstytucji - wprowadzenie ograniczenia w korzystaniu z praw majątkowych przez inne podmioty.

Skomplikowany charakter relacji prawnych i faktycznych (w szczególności - ekonomicznych), jakie zachodzą w spółdzielni mieszkaniowej rozumianej jako struktura organizacyjna o charakterze korporacyjnym (zrzeszenie), stanowi racjonalną potrzebę ingerencji ustawodawcy, który powinien ukształtować środki prawne służące rozwiązywaniu konfliktów w ramach zbiorowości. Musi on przy tym dokonać stosownego wyważenia interesu indywidualnego oraz interesu zbiorowego. Jeśli konflikt między interesem indywidualnym a interesem zbiorowym zagraża prawidłowemu funkcjonowaniu całej zbiorowości i ma charakter trwały, od racjonalnego ustawodawcy można oczekiwać, że wprowadzi rozwiązanie, którego skutkiem będzie wykluczenie jednostki ze zbiorowości oraz przecięcie wszelkich więzów prawnych i ekonomicznych, które je łączą. Rozwiązanie takie jest tym bardziej uzasadnione, gdy stanowi reakcję na stan naruszenia przez członka jego podstawowych obowiązków wynikających z przepisów prawa lub statutu zrzeszenia. Nie bez znaczenia jest też funkcja prewencyjna tego typu sankcji. Jak zauważył Trybunał w uzasadnieniu wyroku o sygn. SK 12/12, "samo sankcjonowanie przez ustawodawcę naruszeń ustawowych obowiązków mobilizuje właścicieli lokali do ich wykonywania".

Trybunał stwierdza, że możliwość wystąpienia przez spółdzielnię mieszkaniową, na podstawie art. 1710 u.s.m. w związku z art. 16 ust. 1 u.w.l., z powództwem o nakazanie przez sąd sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu stanowi środek adekwatny do realizacji konstytucyjnie uzasadnionego celu, jakim jest ochrona interesów spółdzielni oraz pozostałych osób uprawnionych do korzystania z lokali znajdujących się w zasobach spółdzielni. W razie przeprowadzenia skutecznej sprzedaży tego prawa, osoba uprawniona, która w sposób długotrwały uchylała się od ustawowego obowiązku wnoszenia opłat na pokrycie kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości, zostaje tego prawa pozbawiona, a tym samym traci uprawnienie do korzystania z lokalu będącego własnością spółdzielni. Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia sądu o przysądzeniu, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przechodzi na nabywcę, wskutek czego wygasają więzy prawne łączące spółdzielnię (właściciela obciążonej nieruchomości) oraz osobę, która została zlicytowana (dawnego uprawnionego z tytułu ograniczonego prawa rzeczowego obciążającego nieruchomość spółdzielni). Na nabywcę przechodzi również obowiązek uiszczania opłat eksploatacyjnych. Nowa osoba uprawniona do lokalu daje większe nadzieje na regularne wywiązywanie się z obowiązków finansowych względem spółdzielni niż osoba, która dotychczas długotrwale zalegała z uiszczaniem opłat. Przymusowa sprzedaż pozwala zatem zabezpieczyć interes majątkowy spółdzielni oraz pozostałych osób korzystających z lokali spółdzielczych przed skutkami finansowymi narastających zaległości, a także kolejnych postępowań sądowych wszczynanych na zasadach ogólnych w celu ich wyegzekwowania. Nowe koszty dla zbiorowości nie będą bowiem już zapewne generowane.

Z tych względów Trybunał uznaje, że rozwiązanie przewidziane w art. 1710 u.s.m. w związku z art. 16 ust. 1 u.w.l. spełnia wymaganie przydatności, będące pierwszym z elementów tzw. testu proporcjonalności.

Biorąc pod uwagę cel rozwiązania przyjętego w art. 1710 u.s.m. w związku z art. 16 ust. 1 u.w.l. (ochrona praw majątkowych spółdzielni i innych osób uprawnionych do lokali spółdzielczych), a także jego charakter (swoista sankcja organizacyjna stosowana w przypadku naruszenia obowiązków majątkowych i niemajątkowych wobec spółdzielni), Trybunał stwierdza, że nie istnieje inny środek, który ingerowałby w prawa i wolności w stopniu łagodniejszym, a jednocześnie pozwalał na skuteczną realizację celów założonych przez ustawodawcę.

Przede wszystkim, Trybunał dostrzega, że w aktualnym stanie prawnym środkiem takim nie może być wykluczenie lub wykreślenie członka spółdzielni. Po pierwsze, wykluczenie (wykreślenie) może dotyczyć wyłącznie członka spółdzielni, a nie każda osoba uprawniona z tytułu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu musi być jednocześnie członkiem spółdzielni. Po drugie, ewentualne wykluczenie lub wykreślenie z listy członków nie niesie skutków w sferze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Nie powoduje pozbawienia tego prawa. Po wykluczeniu (wykreśleniu) uprawniony zachowuje prawo do korzystania z lokalu będącego własnością spółdzielni. Jest to konsekwencją odejścia od zasady powiązania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu z członkostwem w spółdzielni mieszkaniowej. W obecnym stanie normatywnym wykluczenie (wykreślenie) członka nie uchyla zatem ryzyka dalszego narastania zaległości z tytułu opłat eksploatacyjnych. Nie służy więc ochronie praw majątkowych spółdzielni i pozostałych uprawnionych do lokali przed skutkami narastających zaległości w uiszczaniu opłat eksploatacyjnych. Skoro, jak przyjmuje Trybunał, wygaśnięcie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie znajduje uzasadnienia jako dodatkowa sankcja stanowiąca automatyczną konsekwencję wykluczenia ze spółdzielni lub skreślenia z listy członków w razie łamania prawa lub statutu przez członka spółdzielni (wyrok o sygn. K 12/08), to ustawodawca powinien zapewnić inny środek, który będzie do takiego skutku prowadził w przypadku, gdy konieczna stanie się ochrona interesów zbiorowości. A ponieważ uprawnienie do korzystania z lokalu spółdzielczego powiązane jest ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, nie zaś z członkostwem w spółdzielni, to niezbędnym rozwiązaniem będzie rozwiązanie przewidujące pozbawienie tego prawa, a nie wykluczenie ze spółdzielni.

Wbrew temu, co zdaje się twierdzić skarżący, alternatywnym, mniej uciążliwym rozwiązaniem, nie jest również możliwość wystąpienia przez spółdzielnię mieszkaniową z powództwem o zapłatę, a następnie o egzekucję wyroku na zasadach ogólnych. Należy przede wszystkim zauważyć, że inny jest cel powództwa o zapłatę, a inny powództwa o nakazanie sprzedaży. Celem tego pierwszego jest dochodzenie od dłużnika należności wynikających z zaległych opłat eksploatacyjnych. Celem powództwa, o którym mowa w art. 1710 u.s.m., jest zaś pozbawienie lokatora, który narusza swoje obowiązki majątkowe lub niemajątkowe wobec spółdzielni, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, a tym samym wygaśnięcie stosunku prawnego, jaki łączy go ze spółdzielnią (właścicielem nieruchomości obciążonej na jego rzecz). Zdaniem Trybunału, niezasadne jest twierdzenie, że możliwość wystąpienia z powództwem o nakazanie sprzedaży licytacyjnej na podstawie art. 1710 u.s.m. w związku z art. 16 ust. 1 u.w.l. stanowi środek służący spółdzielni przede wszystkim do wyegzekwowania zaległych opłat. W istocie rozwiązanie to w ogóle temu celowi nie służy. Należy zauważyć, że, co do zasady, kwota, jaka zostanie uzyskana z przymusowej sprzedaży, wypłacana jest w całości osobie, której prawo zostało sprzedane wbrew jej woli na podstawie wyroku sądowego. Jeśli z kwoty uzyskanej w ten sposób spółdzielnia chciałaby uzyskać zaspokojenie wierzytelności wynikających z zaległych opłat, musiałaby i tak wnieść powództwo o zapłatę, uzyskać tytuł wykonawczy, a następnie dochodzić egzekucji na zasadach ogólnych. Spółdzielnia mogłaby też w jednym pozwie wnieść jednocześnie o przymusową sprzedaż oraz o zasądzenie należnej kwoty. Zasadność obu żądań podlegałaby jednak ocenie sądu w świetle zupełnie innych przepisów.

Trybunał dostrzega, że dochodząc egzekucji należności na zasadach ogólnych, spółdzielnia mieszkaniowa może wskazać, jako jeden ze sposobów egzekucji, egzekucję ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Nie zawsze musi to jednak prowadzić do pozbawienia nielojalnego lokatora prawa do lokalu, a zatem do realizacji celu, jaki zakłada ustawodawca w przypadku art. 1710 u.s.m. Osoba zalegająca z opłatami może bowiem wskazać, że dla uzyskania kwot niezbędnych do pokrycia jej długu wystarczająca byłaby egzekucja z innych części majątku (np. z oszczędności bankowych), i na tej podstawie żądać zawieszenia egzekucji ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (zob. uwagi w cz. III, pkt 3.7 uzasadnienia). W ten sposób nie dojdzie do pozbawienia jej prawa do lokalu, niezrealizowany zostanie też cel zakładany przez ustawodawcę. Dalsze korzystanie z lokalu przez osobę, która do tej pory długotrwale unikała wywiązywania się z obowiązku uiszczania opłat eksploatacyjnych, rodzi bowiem ryzyko narastania kolejnych zaległości w opłatach, a tym samym do utrzymania stanu, w którym finansowy ciężar korzystania z lokalu przerzucany jest na spółdzielnię, a w praktyce - na inne osoby uprawnione do lokali w budynku należącym do spółdzielni.

Zasadniczego argumentu, zdaniem Trybunału, za niezbędnością rozwiązania przyjętego w art. 1710 u.s.m., dostarcza orzecznictwo sądów powszechnych, wypracowane na gruncie tego przepisu. Z jego analizy wynika, że powództwo o nakazanie sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu stanowi środek ostateczny, stosowany w sytuacjach szczególnych, gdy inne środki prawne nie odniosły skutku. Powództwo wnoszone na podstawie art. 1710 u.s.m. uwzględniane jest co do zasady dopiero wówczas, gdy kolejne powództwa o zapłatę oraz kolejne postępowania egzekucyjne prowadzone na zasadach ogólnych okazywały się bezskuteczne. Sądy ostrożnie dokonują przy tym wykładni przesłanki "długotrwałych zaległości" w zapłacie opłat eksploatacyjnych. Jak dowodzi praktyka, wyroki nakazujące przymusową sprzedaż zapadają, gdy zaniechanie realizacji obowiązku wynikającego z art. 4 u.s.m. trwa już kilka lat, a łączne kwoty tych zaległości wynoszą po kilkadziesiąt lub kilkaset tysięcy złotych.

Dla oceny proporcjonalności ingerencji, jaka wynika z art. 1710 u.s.m., nie bez znaczenia jest to, że samo wszczęcie postępowania sądowego na podstawie tego przepisu nie pozbawia uprawnionego ani możliwości korzystania z lokalu, ani możliwości zbycia swojego prawa. W razie dobrowolnej sprzedaży prawa do lokalu postępowanie z powództwa spółdzielni stanie się bezprzedmiotowe i powinno zostać umorzone. Cel tego postępowania, tzn. pozbawienie prawa do lokalu osoby, która narusza obowiązki majątkowe i niemajątkowe związane z korzystaniem z lokalu spółdzielczego, zostaje w ten sposób bowiem osiągnięty. W toku postępowania sądowego zainicjowanego powództwem spółdzielni o nakazanie sprzedaży, osoba pozwana może też powoływać się na art. 5 k.c., aby wykazać, że wystąpienie z tym powództwem stanowi nadużycie prawa podmiotowego. Choć zgodnie z treścią art. 1710 u.s.m. osobista sytuacja pozwanego nie stanowi formalnie przesłanki oceny zasadności powództwa o nakazanie sprzedaży, to - jak wynika z praktyki orzeczniczej sądów powszechnych - sądy uwzględniają to, czy pozwany podjął jakiekolwiek działania w celu uzgodnienia ze spółdzielnią terminów i zakresu spłaty lub czy zaspokoił choćby w części zaległości w uiszczaniu opłat. Jednocześnie to na spółdzielni ciąży obowiązek wykazania, że istnieją zaległości w uiszczaniu opłat, mają one charakter długotrwały i negatywnie wpływają na kondycję finansową spółdzielni w stopniu uzasadniającym pozbawienie prawa do lokalu osoby, która zalega z ich uiszczaniem (art. 6 k.c.). Zastosowanie sankcji wynikającej z art. 1710 u.s.m. nie ma zatem charakteru automatycznego. Sąd ma obowiązek uwzględnienia całości okoliczności faktycznych, i na tej podstawie dokonać właściwego wyważenia interesów obu stron. Tylko w ostateczności, jeśli okaże się to uzasadnione z uwagi na konieczność ochrony zdolności spółdzielni do realizacji jej zadań, sąd może nakazać przymusową sprzedaż lokalu. Orzeczenie sądu podlega kontroli instancyjnej.

Również w przypadku uwzględnienia powództwa o nakazanie sprzedaży interesy obu podmiotów są przez ustawodawcę wyważone w stopniu proporcjonalnym. Ze strony spółdzielni uchylone zostaje ryzyko konieczności dalszego finansowania korzystania z lokalu przez osobę, która nie partycypuje w kosztach eksploatacji i utrzymania nieruchomości. Wyrok wydany na podstawie art. 1710 u.s.m. w związku z art. 16 ust. 1 u.w.l. nie oznacza jednak, że narosłe wcześniej zaległości zostaną spółdzielni zwrócone. Musi ona dochodzić wierzytelności wynikających z zaległych opłat eksploatacyjnych na zasadach ogólnych. Jeśli zaś chodzi o osobę pozbawioną prawa do lokalu, to należy zauważyć, że środki uzyskane ze sprzedaży licytacyjnej są najpierw wpłacane na rachunek depozytowy sądu. Dalsze losy tych środków zależą od tego, czy wobec dłużnika istnieją aktualne tytuły egzekucyjne uzyskane w odrębnych postępowaniach. Jeżeli po zakończeniu egzekucji przeprowadzonej na zasadach ogólnych na rachunku depozytowym sądu pozostaje jeszcze suma uzyskana ze sprzedaży, komornik zwraca ją byłemu uprawnionemu z tytułu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Jest to reszta uzyskanej licytacyjnej ceny sprzedaży, a więc kwota pozostała jako różnica między uzyskaną wartością lokalu a stanem dochodzonego zadłużenia, po potrąceniu kosztów egzekucji. Przymusowa sprzedaż spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie oznacza zatem "konfiskaty" majątku uprawnionego. Jego interesy majątkowe chronione są przez ustawodawcę w stopniu, w jakim jest to możliwe z uwagi na konieczność uregulowania jego długów, np. w stosunku do spółdzielni mieszkaniowej. Co do interesów niemajątkowych, wraz z pozbawieniem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu osoba zlicytowana traci uprawnienie do korzystania z lokalu. Przysługuje jej jednak ochrona, jaka wynika z art. 14 u.o.p.l., który określa zasady orzekania przez sąd o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego.

Wyrok TK z dnia 8 października 2015 r., SK 11/13, OTK-A 2015/9/144, Dz.U.2015/1637

Standard: 3665 (pełna treść orzeczenia)