Sp. mieszkaniowe - przekształcenie prawa do lokalu

Oceniając konstytucyjność przepisów dotyczących przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub w prawo własności, Trybunał Konstytucyjny zwrócił uwagę, że "stosunki prawne między spółdzielnią mieszkaniową i jej członkami mają charakter cywilnoprawny, a nie administracyjnoprawny (oparty na podporządkowaniu jednej strony - drugiej). Ingerencja ustawodawcy w tego rodzaju stosunki prawne jest dopuszczalna, jeżeli jest to konieczne dla realizacji celów określonych przez Konstytucję, np. ochrony konsumenta (art. 76) lub ochrony wartości wskazanych w art. 31 ust. 3. Przewidziana w zaskarżonych przepisach regulacja polega na wiążącym ustaleniu wysokości świadczenia spełnianego przez członka spółdzielni na jej rzecz. Ustalenie to zostało dokonane według modelu «ceny sztywnej», a nie «ceny maksymalnej». W ten sposób ustawodawca dokonał niemającej uzasadnienia konstytucyjnego ingerencji w sferę praw majątkowych spółdzielni, będącej przecież obecnie osobą prawną spoza sektora publicznego. (...) W wyroku z 29 maja 2001 r. (sygn. K 5/01, OTK ZU nr 4/2001, poz. 87) (...) uznał za niedopuszczalne konstytucyjnie narzucenie spółdzielniom mieszkaniowym obowiązku zbywania lokali mieszkalnych za kwotę ustaloną przez ustawodawcę (chodziło o 3% aktualnej wartości rynkowej prawa własności lokalu), obecnie z tych samych motywów Trybunał ocenia jako naruszające Konstytucję uregulowanie niepozwalające spółdzielni na dopuszczenie przez jej statut możliwości obniżenia określonej ustawowo «ceny sztywnej»" (cytowany wyrok z 20 kwietnia 2005 r., sygn. K 42/02).

Należy przypomnieć, że konstytucyjne prawo własności zagwarantowane w art. 21 i art. 64 Konstytucji obejmuje m.in. uprawnienie do korzystania z rzeczy i do rozporządzania rzeczą, a także zakaz ingerencji innych podmiotów w sferę uprawnień właściciela. Prawo własności obejmuje w szczególności uprawnienie do swobodnego kształtowania stosunków prawnych dotyczących danej rzeczy oraz zbywania tej rzeczy na zasadach określonych w sposób wolny od ingerencji podmiotów trzecich.

Trybunał Konstytucyjny podziela pogląd wnioskodawcy, że art. 111 ust. 1 pkt 5 i art. 12 ust. 1 pkt 5 ustawy wprowadzają sztywne regulacje dotyczące świadczenia spełnianego przez zainteresowanego w celu przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub w prawo własności. Badana regulacja stanowi ingerencję ustawodawcy w stosunki cywilnoprawne między spółdzielnią a jej członkami polegającą na wiążącym ustaleniu wysokości świadczenia spełnianego przez członka na jej rzecz. Zakwestionowane przepisy wykluczają swobodę stron w kształtowaniu wysokości świadczenia spełnianego przez członka, który ubiega się o przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w prawa własności lokalu. W szczególności nie jest dopuszczalne przyjęcie przez strony korzystniejszych zasad rozliczeń z tytułu przekształcenia prawa do lokalu. Spółdzielnia nie może również wprowadzić do swojego statutu postanowień przewidujących korzystniejsze dla swoich członków zasady rozliczeń.

Trybunał Konstytucyjny pragnie w związku z tym przypomnieć pogląd wyrażony w cytowanym wyżej wyroku z 20 kwietnia 2005 r., sygn. K 42/02: "w stanie prawnym, w którym dopuszczalne jest nabycie własności lokalu, regulacja dotycząca warunków nabycia prawa rzeczowego ograniczonego mającego za przedmiot lokal nie może być mechanicznym powtórzeniem rozwiązań przyjętych w okresie, gdy ten typ prawa miał zastępować własność lokalu. Jeżeli ustawodawca dopuszcza istnienie obok prawa własności innego typu praw podmiotowych, których przedmiotem jest lokal służący zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, to musi odpowiednio zróżnicować także wysokość świadczeń spełnianych przez ich nabywców".

W warunkach wolnego rynku nieruchomości wartość rynkowa lokalu ustalana jest stosownie do popytu i podaży lokali i zależy m.in. od rodzaju prawa rzeczowego, którego lokal jest przedmiotem. Przez wartość rynkową lokalu należy rozumieć wartość rynkową nabywanego prawa rzeczowego do tego lokalu. W rezultacie rodzaj nabywanego prawa rzeczowego ma istotne znaczenie dla określenia wartości rynkowej lokalu, stosownie do wagi, jaką nabywcy przywiązują do różnic między prawem własności a spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego. Odwołanie do wartości rynkowej lokalu umożliwia zatem zróżnicowanie wysokości świadczeń spełnianych przez nabywców dwóch różnych praw rzeczowych stosownie do aktualnych tendencji na rynku nieruchomości.

Wyrok TK z dnia 5 września 2006 r., K 51/05, OTK-A 2006/8/100, Dz.U.2006/165/1180

Standard: 3663 (pełna treść orzeczenia)