Służebność mieszkania

W służebności mieszkania oprócz elementów prawa rzeczowego występują również elementy obligacyjne. Występują one zazwyczaj przy obowiązku utrzymania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności. Dotyczą zwłaszcza ponoszenia kosztów eksploatacji i napraw budynku, a także ponoszenia innych ciężarów.

Mający służebność mieszkania powinien odpowiednio uczestniczyć w tych kosztach, stosownie do zajmowanej powierzchni budynku. Nadto do wzajemnych stosunków między mającym służebność mieszkania a właścicielem nieruchomości obciążonej stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne (art. 256-262, 266-270 kc). Zatem uprawniony ze służebności obowiązany jest m.in. zachować substancję rzeczy oraz jej dotychczasowe przeznaczenie (art. 267 kc), ma obowiązek dokonywania nakładów związanych tylko ze zwykłym korzystaniem z mieszkania, a o potrzebie innych nakładów ma obowiązek zawiadomić właściciela (art. 260 kc), może zakładać w pomieszczeniach nowe urządzenia w takich granicach, jak najemca (art. 268 kc). Jednakże wzajemne rozliczenia między mającym służebność mieszkania a właścicielem nieruchomości obciążonej na mocy umowy mogą być ukształtowane inaczej.

Nadto, należy mieć na uwadze, iż w art. 303 kc - przepisie regulującym służebność osobistą ustawodawca uregulował sytuację gdy uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa. Wówczas właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zamiany służebności na rentę. Roszczenie to przysługuje wyłącznie właścicielowi nieruchomości obciążonej (vide: wyrok SA w Katowicach z dnia 9 stycznia 1992 r., I ACr 484/91, wyrok SA w Białymstoku z dnia 9 kwietnia 2014 r., I ACa 896/13) i to tylko w wypadku, gdy uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa.

Do służebności osobistej mieszkania nie ma zastosowania przepis art. 294 kc. 

Wystąpienie z żądaniem zniesienia służebności osobistej mieszkania jest wykonywaniem prawa podmiotowego. Co prawda z dorobku orzecznictwa Sądu Najwyższego jednoznacznie wynika, że możliwość oddalenia roszczenia windykacyjnego a do takiej kategorii można zaliczyć roszczenie oparte na art. 294 kc, na podstawie art. 5 k.c. może wystąpić w sytuacjach zupełnie wyjątkowych, a zatem niezmiernie rzadkich. Ostrożność w zastosowaniu art. 5 k.c. jest tym bardziej konieczna, że oznacza to pozbawienie właściciela ochrony przysługującego mu prawa.

Wyrok SO w Słupsku z dnia 17 lipca 2015 r., IV Ca 301/15

Standard: 56287 (pełna treść orzeczenia)