Sp. mieszkaniowe - ochrona konsumentów

Art. 76 Konstytucji, zobowiązujący władze publiczne do ochrony "konsumentów, użytkowników i najemców", m.in. "przed nieuczciwymi praktykami rynkowymi", ma także znaczenie dla spółdzielców zrzeszonych w spółdzielniach mieszkaniowych. Przepis ten traktować należy jako konkretyzację ogólnych zasad sprawiedliwości społecznej i nie można ograniczać jego zastosowania do konsumentów, najemców i użytkowników w ustawowym, cywilnoprawnym rozumieniu tych pojęć. Chodzi tu w istocie o ochronę interesów osób będących "słabszą" stroną różnego rodzaju stosunków prawnych.

Jest faktem powszechnie znanym, że spółdzielnie mieszkaniowe są jednostkami organizacyjnymi, które z racji swego majątku, doświadczenia osób nimi kierującymi, a zwłaszcza z uwagi na służące im z reguły zaplecze administracyjne (techniczne i osobowe), są podmiotami "silniejszymi" niż poszczególni członkowie spółdzielni, jak również osoby ubiegające się o członkostwo i związane z nim prawo do lokalu. Poza tym interes tych osób ma analogicznie jak w przypadku konsumentów charakter rozproszony, co utrudnia im jego ochronę.

Wobec powyższego stwierdzić należy, iż interesy te podlegają ochronie konstytucyjnej i uzasadniają uregulowanie ustawowe precyzujące jej zakres. Z tego punktu widzenia oczywiste jest, że w interesie władz spółdzielni mieszkaniowej leżeć może ustanawianie "słabszych" praw do lokali mieszkalnych, zwiększa to bowiem zakres ich swobody w prowadzeniu działalności (nie wyklucza to sytuacji, gdy władze spółdzielni są zainteresowane przekształceniami prawa lokatorskiego z uwagi na to, że "odzyskanie" lokali uważają w obowiązującym stanie prawnym za iluzoryczne, a środki pieniężne uzyskane z tytułu przekształcenia zasilają aktywa spółdzielni). W szczególności daleko idące ograniczenia tej swobody występują w sytuacji, gdy w budynku mieszkalnym ustanowione są prawa odrębnej własności poszczególnych lokali połączone z udziałem we współwłasności nieruchomości, na której położony jest sam budynek, i jego tzw. "częściach niewydzielonych".

Wyrok TK z dnia 20 kwietnia 2005 r., K 42/02

Standard: 3658 (pełna treść orzeczenia)