Sp. mieszkaniowe - jednopodmiotowość prawa do lokalu

Trybunał Konstytucyjny odniósł się w sposób krytyczny do regulacji wynikającej z art. 215 § 1 prawa spółdzielczego w uzasadnieniu wyroku z 25 lutego 1999 r. w sprawie K. 23/98. Stwierdził, że zasada jednopodmiotowości nie usprawiedliwia zastosowania tak drastycznych ograniczeń w prawie dziedziczenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, zwłaszcza że zasada ta nie posiada konstytucyjnego umocowania i służy ochronie administracji spółdzielczej. Trybunał Konstytucyjny zgodził się ze stanowiskiem Prokuratora Generalnego, wyrażonym w sprawie K. 23/98, iż wykonywanie podstawowego celu spółdzielni mieszkaniowych nie wymaga, aby spółdzielcze prawo do lokalu należało tylko do jednej osoby. Trybunał Konstytucyjny wyraził przy tym pogląd, że podtrzymywanie zasady jednopodmiotowości w odniesieniu do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie znajduje w tym stanie rzeczy uzasadnienia (OTK ZU Nr 2/1999, s. 176).

Dalsze funkcjonowanie zasady jednopodmiotowości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w obecnych warunkach gospodarczo-ekonomicznych ogranicza zdaniem Trybunału Konstytucyjnego prawa majątkowe obywateli. W sytuacji gdy spółdzielczość mieszkaniowa utraciła pozycję quasi-monopolistyczną w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych oraz została włączona - przynajmniej w zakresie finansowania budownictwa mieszkaniowego - do systemu gospodarki rynkowej, rozważana zasada utraciła charakter zasady ustrojowej.

Jak słusznie podniósł Rzecznik Praw Obywatelskich, zasada jednopodmiotowości uniemożliwia nabycie kilku osobom, w drodze czynności prawnej własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu. Z praktycznego punktu widzenia możliwe jest nabycie lokalu ze środków kilku osób, ale w świetle przepisów prawa spółdzielczego spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu uzyska tylko członek spółdzielni. Rygoryzm jednopodmiotowości spółdzielczego prawa do lokalu wzbudza w związku z tym uzasadnioną krytykę. Zwraca się przy tym uwagę, że w interesie spółdzielni i jej członków, jest tworzenie podstawy do właściwego wykorzystania zasobów spółdzielni. I tak np. uznaje się, że z punktu widzenia nowej idei prawa spółdzielczego, tj. zasady "otwartych drzwi", nie ma żadnych racji prawnych czynienia bariery w nabywaniu spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego przez spółkę cywilną (A. Oleszko, Nabycie w drodze czynności prawnej spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego przez wspólników spółki cywilnej, Rejent, nr 10/1999, s. 39). Wydaje się, że podobne racje mogą przemawiać za możliwością nabywania, na zasadzie współwłasności, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego przez osoby fizyczne inne niż małżonkowie.

Na tle przedmiotowej sprawy kryterium zróżnicowania stanowi zasada jednopodmiotowości spółdzielczego prawa do lokalu. Zróżnicowanie sytuacji podmiotów wyrażających chęć wspólnego nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, nie znajduje racjonalnego uzasadnienia. Wykonanie podstawowego celu spółdzielni mieszkaniowych nie wymaga aby spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu należało do jednej osoby, chociaż - jak dowodzi praktyka - pozwala spółdzielni na usprawnienie jej działalności. Dążenie do usprawnienia i uproszczenia działań spółdzielni nie może jednak prowadzić do naruszenia obowiązującego prawa oraz norm konstytucyjnych. Trudno przy tym wskazać inne wartości konstytucyjne uzasadniające wprowadzenie tak daleko idących ograniczeń w swobodzie nabywania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego na zasadzie współwłasności.

Trudno wskazać interes publiczny uzasadniający konieczność oparcia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego na zasadzie jednopodmiotowości. Jak już zwracano uwagę interesy spółdzielni, zwłaszcza jako wierzyciela, mogą być zaspokojone w ramach obowiązującego prawa. Ograniczenia w nabywaniu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego na zasadzie współwłasności nie uzasadnia także cel działania spółdzielni. Przeciwnie, w warunkach gospodarki rynkowej racjonalne jest gospodarowanie zasobami mieszkaniowymi spółdzielni w sposób, który umożliwi osiąganie jak najlepszych wyników ekonomicznych. Wymóg jednopodmiotowości niewątpliwie ogranicza krąg nabywców mieszkań spółdzielczych. Należy spodziewać się, że osoba przeznaczająca środki na zakup mieszkania oczekuje, że jej prawa zostaną ujawnione w akcie notarialnym, a w określonych przypadkach także w księdze wieczystej. Tymczasem wpis uprawnionego do własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego w dziale II księgi wieczystej musi być zgodny z zasadą jednopodmiotowości. Gdyby więc kilka osób postanowiło przeznaczyć wspólne środki na zakup własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, to w istocie możliwe jest zabezpieczenie praw majątkowych tylko jednej z nich.

Możliwość pozbawienia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu stanowi zasadniczy wyłom w ogólnych zasadach rządzących w polskim systemie prawnym stosunkami majątkowo-małżeńskimi, które nie znają obowiązku małżonków dokonywania podziału majątku pod rygorem jego utraty. Przyczyną takiej konstrukcji prawnej jest przestrzeganie reguły, że wyjątek od zasady jednopodmiotowości dotyczy tylko małżonków i nawet przejściowe odstępstwo od tej zasady wymaga ograniczenia w czasie. Nieuregulowanie po rozwodzie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w oznaczonym terminie skutkuje uchwałą o wygaśnięciu tego prawa. Takie rozwiązanie nie może być uznane za zgodne z konstytucyjną zasadą ochrony własności i innych praw majątkowych. Realizacja zasady jednopodmiotowości nie usprawiedliwia ograniczeń w prawie własności. W ocenie Trybunału Konstytucyjnego ustawodawca zobowiązując małżonków do dokonania podziału majątku, pod rygorem wygaśnięcia spółdzielczego prawa do lokalu, przekroczył granice dopuszczalnej ingerencji, stosując środki ochrony nieproporcjonalne do wagi chronionych interesów spółdzielni.

Jak słusznie zauważa wnioskodawca, taka sama ochrona powinna przysługiwać osobom dziedziczącym spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu i rozwiedzionym małżonkom, którym spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przysługiwało wspólnie w czasie małżeństwa. Sytuacja tych dwóch kategorii osób jest porównywalna. Niedochowanie terminów wyznaczonych do dokonania czynności zachowawczych nie może skutkować wygaśnięciem praw majątkowych, a przymusowego podziału majątku nie może uzasadniać konieczność realizacji zasady jednopodmiotowości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, tak dalece posunięta ingerencja ustawodawcy w prawa majątkowe obywateli, powodowana jedynie względami formalnymi, nie zasługuje na akceptację w świetle art. 64 ust. 2 w zw. z art. 31 ust. 3 Konstytucji RP. Cel, który chciał osiągnąć ustawodawca, nie mieści się bowiem w katalogu celów, których osiągnięcie upoważnia do ograniczania, a tym bardziej pozbawiania praw obywatelskich.

Wyrok TK z dnia 29 czerwca 2001 r., K 23/00, OTK 2001/5/124, Dz.U.2001/69/724

Standard: 3653 (pełna treść orzeczenia)