Sp. mieszkaniowe - ewolucja własnościowego prawa do lokalu

Własnościowe prawo do lokalu zostało wprowadzone do polskiego porządku prawnego przez ustawę z dnia 17 lutego 1961 r. o spółdzielniach i ich związkach (Dz. U. Nr 12, poz. 61 ze zm.). Zastąpiło ono w budynkach spółdzielczych prawo własności lokalu, bowiem ustanowione wcześniej prawa zostały przymusowo przekształcone w prawa rzeczowe ograniczone. Sama instytucja własności lokali była bowiem w owym czasie traktowana jako realizacja hasła upowszechniania własności mającego być środkiem wymierzonym przeciwko komunizmowi (zob. Historia państwa i prawa Polski 1918-1939, Część II, red. F. Ryszka, Warszawa 1968, s. 185). Jak podkreślono w wyroku TK z 20 kwietnia 2005 r., sygn. K 42/02: "W systemie prawnym państwa, w którym obowiązywała Konstytucja zapewniająca «szczególną opiekę i ochronę» dla «własności spółdzielczej jako własności społecznej» (art. 11 Konstytucji z 1952 r.) oraz nakazująca ograniczanie, wypieranie i likwidowanie własności prywatnej (...) (art. 3 i art. 12 Konstytucji z 1952 r.), nie mogło być miejsca dla instytucji własności lokalu w budynkach spółdzielczych" (OTK ZU nr 4/A/2005, poz. 38). Ustawa z 1961 r. przewidywała możliwość zaspokajania potrzeb mieszkaniowych członków spółdzielni budownictwa mieszkaniowego w trojakiej postaci: w spółdzielniach mieszkaniowych w postaci niezbywalnego spółdzielczego prawa do lokalu o charakterze obligacyjnym (art. 144 ustawy), w spółdzielniach budowlano-mieszkaniowych - w postaci spółdzielczego prawa do lokalu będącego ograniczonym prawem rzeczowym na nieruchomości spółdzielni (art. 147) oraz w spółdzielczych zrzeszeniach budowy domów jednorodzinnych - własności domów jednorodzinnych wraz z działkami, na których zostały wzniesione (art. 157). Praw mających charakter ograniczonych praw rzeczowych ustawa nie określała jako "własnościowe"; określenie to było jednak powszechnie używane w praktyce. Co więcej, jak podkreślono w wyroku TK o sygn. K 42/02: "W tak ukształtowanym stanie prawnym spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu zaczęło być w odczuciu społecznym traktowane jako paliatyw własności lokalu, przede wszystkim dzięki wyposażeniu go w cechy zbywalności i dziedziczności, które - mimo poddania ich daleko idącym ograniczeniom ustawowym i pozaustawowym - czyniły to prawo bardziej atrakcyjnym od spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu".

Własnościowe prawo do lokalu zostało ostatecznie pod tą właśnie nazwą wprowadzone w ustawie z dnia 16 września 1982 r. - Prawo spółdzielcze (Dz. U. Nr 30, poz. 210 ze zm.). Nie było ono jednak odmianą prawa własności - wbrew sugestii płynącej z nazwy - ale prawem rzeczowym ograniczonym, a więc prawem na rzeczy cudzej, na nieruchomości będącej własnością spółdzielni. Zgodnie ze zharmonizowanym z tymi zmianami art. 244 k.c. ograniczonymi prawami rzeczowymi było m.in. własnościowe prawo do lokalu w spółdzielniach mieszkaniowych.

W latach 90-tych pod wpływem zmian ustrojowych, gospodarczych i normatywnych, a także orzecznictwa Trybunału Konstytucyjnego (zob. przede wszystkim wyrok TK z 25 lutego 1999 r., sygn. K. 23/98, OTK ZU nr 2/1999, poz. 25, uznający za sprzeczny z Konstytucją wymóg dopełnienia określonych czynności, a przede wszystkim uzyskania przez spadkobierców członkostwa w spółdzielni, którego niespełnienie powodowało wygaśnięcie własnościowego prawa do lokalu) - instytucja własnościowego prawa do lokalu w spółdzielni mieszkaniowej istotnie ewoluowała. W okresie tym konkurowały ze sobą różne koncepcje dotyczące nie tylko konstrukcji, ale i dalszych losów tej instytucji. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2001 r. Nr 4, poz. 27 ze zm.) wprowadziła nawet rozwiązanie, zgodnie z którym od czasu jej wejścia w życie niemożliwe było ustanawianie własnościowego prawa do lokalu. Ustawodawca nie zdecydował się jednak na przekształcenie z mocy ustawy istniejących praw w prawo odrębnej własności lokali ani na ich wykreślenie z katalogu ograniczonych praw rzeczowych. Rozwiązanie to zostało zresztą zmienione ustawą z 19 grudnia 2002 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw, która w niemal identycznym kształcie przywróciła instytucję spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu - "wprowadzając do pierwotnego tekstu ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przepisy będące powtórzeniem odpowiednich przepisów prawa spółdzielczego z 1982 r., (wydanych [...] w odmiennym stanie konstytucyjnym)" (wyrok TK o sygn. K 42/02). W tym m.in. uchylony na mocy tej ustawy art. 223 § 2 prawa spółdzielczego, zastąpiono analogiczną regulacją zawartą w art. 172 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Przepis ten na mocy wyroku TK o sygn. K 32/03, uznany został za niezgodny z art. 64 ust. 1 w zw. z art. 31 ust. 3 Konstytucji.

Wyrok TK z dnia 9 listopada 2005 r., P 11/05, OTK-A 2005/10/113, Dz.U.2005/233/1993

Standard: 3650 (pełna treść orzeczenia)