Sp. mieszkaniowe - charakterystyka

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych przewiduje dwa typy praw majątkowych określanych jako spółdzielcze prawa do lokalu: spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Reguluje również mechanizmy ustanawiania prawa odrębnej własności lokalu. W

przeciwieństwie do spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, które jest prawem obligacyjnym, niezbywalnym, niepodlegającym dziedziczeniu ani egzekucji (art. 9 u.s.m.), spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym (art. 172 ust. 1 u.s.m., a także art. 244 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, Dz. U. z 2014 r. poz. 121, ze zm.; dalej: k.c.). Na jego treść składają się dwa zasadnicze uprawnienia: uprawnienie do korzystania z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem (wraz z funkcjonalnie podporządkowanym uprawnieniem do korzystania z części nieruchomości przeznaczonej do wspólnego użytku) oraz uprawnienie do rozporządzania spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu (zob. J. Ignatowicz, K. Stefaniuk, Prawo rzeczowe, Warszawa 2009, s. 247 i 248). Z prawem tym związane jest też uprawnienie do nabycia lokalu będącego jego przedmiotem na odrębną własność (art. 1714 u.s.m.).

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, jako ograniczone prawo rzeczowe, jest prawem na rzeczy cudzej - tj. na nieruchomości będącej własnością spółdzielni. Wykonywanie tego prawa pozostaje zatem z istoty ograniczone do oznaczonego lokalu oraz tych części nieruchomości, które są przeznaczone do wspólnego użytku mieszkańców. Jest prawem zbywalnym, przy czym zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie jest uzależnione od zgody spółdzielni na przyjęcie nabywcy w poczet członków. Przechodzi na spadkobierców. Podlega egzekucji na zasadach właściwych dla egzekucji z nieruchomości (art. 1713 u.s.m.). Spółdzielnia nie może odmówić przyjęcia w poczet członków nabywcy, spadkobiercy, zapisobiercy ani licytanta tego prawa, jeśli odpowiadają oni wymaganiom statutu spółdzielni (art. 17[1] ust. 6 u.s.m.). Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu wygasa wyłącznie w przypadku zrzeczenia się tego prawa przez uprawnionego, na zasadach określonych w art. 246 k.c., albo konfuzji, o której mowa w art. 247 k.c. - z zastrzeżeniem art. 1712 u.s.m. Korzysta z ochrony przewidzianej dla ograniczonych praw rzeczowych. Zgodnie z art. 251 k.c., do ochrony praw rzeczowych ograniczonych stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności. Istnieje możliwość założenia dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu odrębnej księgi wieczystej, a także obciążenia go innymi ograniczonymi prawami rzeczowymi, w szczególności hipoteką.

W obecnym stanie prawnym nie obowiązuje zasada związania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu z członkostwem w spółdzielni mieszkaniowej. W wyroku z 30 marca 2004 r., sygn. K 32/03 Trybunał orzekł o niezgodności z Konstytucją dwóch przepisów ustawowych, które dawały wyraz tej zasadzie, tj. art. 172 ust. 2 u.s.m., uzależniającego skuteczność zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu od decyzji spółdzielni o przyjęciu nabywcy w poczet jej członków, oraz art. 178 ust. 1 u.s.m., przewidującego wygaśnięcie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w razie ustania członkostwa z przyczyn innych niż śmierć. Trybunał dostrzegł w tej sprawie naruszenie konstytucyjnych standardów w zakresie ochrony praw majątkowych (art. 64) oraz wolności zrzeszania się (art. 58 ust. 1v). Utrata mocy obowiązującej przez art. 172 ust. 2 i art. 178 ust. 1 u.s.m. oznacza, że osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, nie musi już być członkiem spółdzielni (zob. np. wyrok SN z 28 kwietnia 2006 r., sygn. akt V CSK 42/06).

W późniejszym orzecznictwie Trybunał stwierdzał m.in., że "wykonywanie podstawowego celu spółdzielni mieszkaniowych tj. zaspokajania potrzeb mieszkaniowych członków i ich rodzin] nie wymaga, aby spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu wygasało, gdy osoba, której przysługuje, traci członkostwo spółdzielni. Wygaśnięcie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie znajduje też uzasadnienia jako dodatkowa sankcja stanowiąca automatyczną konsekwencję wykluczenia ze spółdzielni lub skreślenia z listy członków w razie łamania prawa lub statutu przez członka spółdzielni" (wyrok z 11 grudnia 2008 r., sygn. K 12/08).

Wyrok TK z dnia 8 października 2015 r., SK 11/13

Standard: 3640 (pełna treść orzeczenia)

Zgodnie z art. 1 ust. 1 u.s.m., celem spółdzielni mieszkaniowej jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin, przez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu. W tym zakresie spółdzielnie mieszkaniowe nie mają na celu prowadzenia działalności gospodarczej nastawionej na osiąganie zysku, lecz działalności skierowanej na zaspokajanie potrzeby osobistej członków spółdzielni związanej z potrzebą mieszkania. Wprawdzie do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wprowadzono pewne elementy "rynkowo-komercyjne", ale w orzecznictwie Trybunału i literaturze wskazuje się, że stanowi to działalność uboczną i subsydiarną w stosunku do podstawowego celu istnienia spółdzielni mieszkaniowej (por. wyrok z 15 lipca 2009 r., K 64/07).

Kwestia statusu prawnego spółdzielni mieszkaniowych i ochrony przysługujących tym podmiotom praw majątkowych była przedmiotem obszernego orzecznictwa Trybunału Konstytucyjnego (por. wyrok TK z 30 października 2001 r., K 33/00, z 29 maja 2001 r., K 5/01, z 20 kwietnia 2005 r., K 42/02, z 17 grudnia 2008 r., P 16/08, a także wyroki w sprawach o sygn. K 64/07 oraz P 17/10).

Uogólniając poglądy Trybunału, należy wskazać, że spółdzielnie mieszkaniowe stanowią dobrowolne zrzeszenia, o których mowa w art. 12 Konstytucji, realizujące konstytucyjnie gwarantowaną wolność zrzeszania, przewidzianą w art. 58 Konstytucji.

Spółdzielnia mieszkaniowa, jako osoba prawna typu korporacyjnego, której majątek jest prywatną własnością jej członków, korzysta z konstytucyjnie zagwarantowanych wolności i praw, w tym zwłaszcza z ochrony własności i innych praw majątkowych (art. 64 Konstytucji). Na tle Konstytucji brak jest bowiem podstaw do różnicowania konstytucyjnego statusu i przyznawanej ochrony w zależności od tego, czy własność należy do osoby fizycznej, czy osoby prawnej.

Prawo własności przysługujące spółdzielni mieszkaniowej może podlegać ograniczeniu, jeżeli spełnione są warunki określone w art. 64 ust. 3 Konstytucji, tj. tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności.

Korporacyjny charakter spółdzielni; wyklucza arbitralne dysponowanie jej własnością z pominięciem organów spółdzielni i bez wykorzystania instrumentów decyzyjnych w postaci statutu i uchwał organów spółdzielni (por. wyrok o sygn. P 16/08).

Trybunał Konstytucyjny podziela pogląd wyrażony w wyroku o sygn. P 17/10 oraz postanowieniu o sygn. S 1/12, że dopuszczalne jest określenie przez ustawodawcę preferencyjnych warunków finansowych nabywania przez najemców dawnych mieszkań zakładowych własności lokali przejętych przez spółdzielnie mieszkaniowe, o ile warunki te są racjonalne i obiektywnie uzasadnione. W tym zakresie należy zwrócić uwagę na trzy kwestie. Po pierwsze, najemcy mieszkań zakładowych w wielu przypadkach przyczyniali się swoim wkładem finansowym i pracą osobistą do wybudowania lokali zakładowych (por. część III, pkt 4.6 uzasadnienia). Po drugie, jak już zostało stwierdzone wyżej (w pkt 2.1) cele, dla których spółdzielnie mieszkaniowe nabywały w całości lub części zakładowe budynki mieszkalne wraz z zajmującymi te budynki najemcami, były podobne do celów, dla których spółdzielnie przejmowały te budynki nieodpłatnie. Nabywanie zakładowych lokali mieszkalnych wraz z najemcami przez różne podmioty stanowi do dziś palący problem społeczny będący przedmiotem wielu interpelacji poselskich. Po trzecie, podobnie jak w przypadku lokali przejmowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe nieodpłatnie, dopuszczalne jest określenie preferencyjnych warunków nabywania własności lokali przez najemców, którzy pozostawali w stosunku najmu mieszkania zakładowego już w chwili nabycia zakładowych budynków mieszkalnych przez spółdzielnię mieszkaniową (por. wyrok SN z 23 czerwca 2010 r., sygn. akt II CSK 51/10). Taka sytuacja zachodzi w sprawie, w związku z którą sąd wystąpił z pytaniem prawnym.

Wyrok TK z dnia 19 czerwca 2012 r., P 27/10

Standard: 3641 (pełna treść orzeczenia)