Konflikt interesów wynajmującego i najemcy na tle wstąpienia w stosunek najmu

Podmiotowe określenie zakresu sukcesji w najem lokalu po zmarłym najemcy, będąc z jednej strony instrumentem ochrony lokatora, ogranicza jednocześnie wynajmującego, ponieważ dokonuje się jego kosztem. Konstytucyjne uwarunkowania problemu obejmują sobą zatem problematykę konstytucyjnej ochrony wynajmującego i lokatora. Ponadto uniwersalne podmiotowo normowanie kręgu sukcesorów (bez rozróżnienia, czy chodzi o lokale z zasobu publicznego, czy prywatnego) komplikuje problem z uwagi na fakt, iż pozycja wynajmującego-gminy wymaga oceny z punktu widzenia ciążącej na niej publicznoprawnej powinności zaspakajania potrzeb mieszkaniowych jej mieszkańców.

Konstytucyjna ochrona wynajmującego jako dysponenta mieszkania znajduje genezę w art. 64 Konstytucji. Ochrona lokatorów - w jej art. 75. Ten ostatni przepis dotyczy wszystkich lokatorów (także najemców, a więc osób które na płaszczyźnie konstytucyjnej doznają ochrony poprzez art. 64 Konstytucji). Jednakże na tle niniejszej sprawy grupa "lokatorów" - ewentualnych sukcesorów w najem - najemców nie obejmuje. To zaś powoduje, że nie występuje tu konflikt uprawnień dwóch grup podmiotów, wywodzących swą ochronę konstytucyjną z tego samego art. 64 Konstytucji. Wynajmujący (beneficjent "innego prawa majątkowego", art. 64 ust. 1 Konstytucji) może podlegać tylko takim ustawowym ograniczeniom, które nie naruszają istoty prawa własności (art. 64 ust. 3 Konstytucji). Natomiast lokator (wstępujący po śmierci najemcy w stosunek najmu z mocy art. 691 § 1 k.c.) korzysta tylko z ochrony na płaszczyźnie ustawowej (art. 75 ust. 2). Jeżeli nawet art. 75 Konstytucji należy rozumieć jako nałożenie na państwo obowiązku ochrony trwałości tytułu prawnego lokatorów do zajmowanego lokalu (tak TK w sprawie P. 11/99, s. 36 uzasadnienia), to nie wynika stąd gwarancja stabilizacji każdego korzystania z lokalu przez lokatora. Istniejąca regulacja sukcesji w najem na tle art. 691 k.c. oznacza dla osób tam wskazanych nie tylko stabilizację, ale wręcz umocnienie tytułu do zajmowania lokalu (por. wyżej III.2. 3-2.5.). W stosunku do lokatorów pominiętych w art. 691 k.c. z art. 75 Konstytucji nie można wysnuć wniosku, iż w świetle tego przepisu ograniczenie kręgu sukcesorów najmu narusza wskazany przepis Konstytucji. Artykuł 75 Konstytucji jest przepisem programowo określającym politykę państwa w zakresie "zaspakajania potrzeb mieszkaniowych obywateli". Nie jest przepisem wskazującym standard realizacji tej polityki, ani - tym bardziej - dającym roszczenie konkretnym osobom. Jest to przepis zadaniowy, nie kreujący konkretnego konstytucyjnego uprawnienia na rzecz osób, które są zdania, iż prowadzona polityka ochrony lokatorów poprzez unormowania ustawowe (w tym także art. 691 k.c.) daje im zbyt nikły standard ochrony. (Tak też A. Mączyński, Prawo do mieszkań w świetle konstytucji RP [w:] Godność człowieka a prawa ekonomiczne i socjalne, Warszawa 2002, s. 134-137).

Z punktu widzenia konstytucyjnej ochrony praw wynajmującego, art. 64 Konstytucji wymaga, gdy idzie o kształtowanie kręgu osób uprawnionych do sukcesji w najem po zmarłym najemcy, zachowania proporcjonalności w kształtowaniu ochrony lokatora. W przeciwieństwie bowiem do lokatora wywodzącego swój tytuł do władania lokalem z prawa najemcy (uprawnienie pochodne), chronione na poziomie ustawowym i bez wskazania w samej Konstytucji poziomu ochrony, wynajmujący jest chroniony w tym konflikcie interesów na poziomie konstytucyjnym, uprawnieniem, z którego wynika roszczenie.

Intensywność kreowania przez władze publiczną polityki ochrony lokatora, czego wymaga art. 75 Konstytucji jest zróżnicowana, w zależności od tego, czy chodzi o lokatorów mieszkających w lokalach znajdujących się w zasobie prywatnym, czy w zasobie publicznym. W tym ostatnim bowiem wypadku wynajmujący zajmuje obecnie wobec lokatora także pozycję dysponenta zasobem mieszkaniowym, z którego realizuje własne obowiązki publicznoprawne, o których mówi art. 75 ust. 1 zd. 1 Konstytucji. Można zatem zadawać sobie pytanie, czy krąg osób uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu po zmarłym najemcy nie powinien się kształtować odmiennie w zależności od tego, czy chodzi o najem "zwykły", z zasobów prywatnych, czy o najem będący w rzeczywistości realizacją zadań w zakresie realizacji polityki mieszkaniowej władzy publicznej (gminy). Niniejsza sprawa z uwagi na jej zakres nie wymaga zajęcia stanowiska w tej kwestii, z uwagi na zakres pytania zadanego przez sąd i okoliczności sprawy. Pamiętać także trzeba, że jakakolwiek próba różnicowania standardu ochrony ewentualnych sukcesorów w najem musi brać pod uwagę także i to, że nie wszystkie stosunki najmu lokali z zasobów prywatnych zawiązały się w drodze konsensualnych umów między wynajmującym i najemcą.

Konkludując: biorąc pod uwagę wskazany w Konstytucji zakres i metodę ochrony sytuacji lokatora (art. 75 Konstytucji) i harmonizowania tej ochrony z sytuacją wynajmującego (art. 64 Konstytucji) nie można wskazać argumentów, które przemawiałyby za podważeniem konstytucyjności określenia grupy osób upoważnionych do sukcesji w najem.

Wyrok TK z dnia 1 lipca 2003 r., P 31/02, OTK-A 2003/6/58, Dz.U.2003/119/1120

Standard: 3615 (pełna treść orzeczenia)