Sukcesywne wyodrębnienie własności lokali

Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy, do ich dokonania niezbędna jest zgoda właścicieli lokali wyrażona w postaci uchwały (art. 22 ust. 3 pkt 4 i 5 u.w.l.). To samo dotyczy zgody na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, która jest w takiej sytuacji konsekwencją ustanowienia nowego odrębnego lokalu lub zmiany powierzchni istniejącego już odrębnego lokalu (art. 22 ust. 3 pkt 5 u.w.l.) (por. wyrok SN z dnia 14 czerwca 2017 r., IV CSK 478/16 i postanowienia SN z dnia 16 listopada 2018 r., I CSK 646/17 oraz z dnia 10 marca 2020 r., V CSK 464/18).

W świetle art. 4 ust. 1 u.w.l. właścicielowi niewyodrębnionych lokali przysługują do nieruchomości wspólnej takie same uprawnienia, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych. Właściciel, o którym mowa, jest zarazem współwłaścicielem nieruchomości wspólnej, a jego udział – analogicznie jak w przypadku właściciela wyodrębnionego lokalu – odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej niewyodrębnionych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych, stanowiących jego własność, do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi (art. 3 ust. 3 zdanie drugie u.w.l.).

Jeżeli wyodrębnianie lokali następuje sukcesywnie, nie można wykluczać takiej przebudowy lub nadbudowy (zmiany przeznaczenia) części nieruchomości wspólnej, która nie jest nieodzowna do korzystania z odrębnych lokali, aby stanowiła ona architektoniczną całość z niewyodrębnionym lokalem lub niewyodrębnionymi lokalami stanowiącymi element złożonej nieruchomości lokalowej. Zmiana taka może zmierzać do zwiększenia użyteczności niewyodrębnionych lokali, względnie – jeżeli lokale te lub lokal są pozbawione waloru samodzielności (art. 2 ust. 1-2 u.w.l.) – pozwalać na nadanie tej cechy ‎i wyodrębnienie lokali, co koresponduje z założeniem, że utrzymywanie w budynku niewyodrębnionych lokali powinno stanowić stan tymczasowy. Czynności takie, prowadzące do zmiany struktury i powierzchni nieruchomości wspólnej oraz korekty wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej w związku ze zmianą powierzchni użytkowej niewyodrębnionych lokali, niezależnie od tego, czy zakładają stricte przebudowę części nieruchomości wspólnej, czy też włączenie tej części ‎do niewyodrębnionego lokalu, a w związku z tym wyjęcie jej spod reżimu przymusowej współwłasności, sytuują się w sferze zarządu nieruchomością wspólną i mogą być przeprowadzone za zgodą wspólnoty wyrażoną w uchwale (art. 22 ust. 2 w związku z art. 22 ust. 3 pkt 4 i 5 u.w.l.).

Postanowienie SN z dnia 8 listopada 2024 r., II CSKP 759/22

Standard: 89005 (pełna treść orzeczenia)

(AI) Właściciel lokali niewyodrębnionych (złożonej nieruchomości lokalowej) ma taki sam status prawny wobec nieruchomości wspólnej, jak właściciel lokalu wyodrębnionego – jego udział określa się na tych samych zasadach.

Właściciel lokali niewyodrębnionych korzysta z pełni praw współwłaściciela nieruchomości wspólnej. Posiada udział w częściach wspólnych, który obliczany jest według łącznej powierzchni użytkowej lokali stanowiących jego własność. Nie ma podstaw do różnicowania jego pozycji prawnej względem właścicieli, którzy już dokonali wyodrębnienia swoich lokali. Taki właściciel nie może być też pozbawiony prawa głosu, kontroli nad nieruchomością wspólną ani możliwości wykonywania uprawnień właścicielskich.

Wyrok SN z dnia 25 lutego 2021 r., III CSKP 64/21

Standard: 88989 (pełna treść orzeczenia)