Przymusowa sprzedaż lokalu z tytułu zalegania z opłatami

Sankcyjny charakter normy zawartej w art. 16 u.w.l. jest oczywisty, ale lakoniczność jego treści wywołuje istotne problemy orzecznicze. W piśmiennictwie i judykaturze rozważa się, czy jest on źródłem roszczenia materialno-prawnego, prawa podmiotowego czy też kreuje swego rodzaju skargę procesową. Nie rozstrzygnięto dotąd także wątpliwości co do treści żądania pozwu, w szczególności czy powinno ono dotyczyć nakazania podmiotowi, któremu przysługuje prawo do lokalu, jego sprzedaży i wydania, czy zarządzenia sprzedaży przysługującego mu prawa bez wskazania osoby upoważnionej (wierzyciela), czy zezwolenia powodowi na sprzedaż prawa do lokalu przysługującego osobie trzeciej. Przeważa pogląd, że żądanie powinno być oznaczone jako „zezwolenie na sprzedaż licytacyjną przez powoda w jego własnym imieniu”, ale praktyka orzecznicza nie jest jednolita.

Wprawdzie orzeczona sprzedaż prawa do lokalu następuje w drodze licytacji na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości, ale nie jest to klasyczna egzekucja regulowana przepisami kodeksu postępowania cywilnego, polegająca na zastosowaniu przez właściwy organ egzekucyjny środków przymusu przewidzianych przez ustawę procesową celem spełnienia świadczenia przysługującego wierzycielowi od dłużnika.

Art. 16 ust. 1 u.w.l. wprowadza odstępstwo od zasad wynikających z art. 799 § 1 k.p.c., gdyż wskazuje i nakazuje sposób wykonania wydanego orzeczenia sądowego nie czyniąc nikogo wierzycielem. Kwoty uzyskane z licytacyjnej sprzedaży są wpłacane na rachunek depozytowy sądu. Samodzielna egzekucja świadczeń pieniężnych z tych wierzytelności może być prowadzona jedynie na podstawie tytułu wykonawczego uzyskanego przez wierzyciela w innym postępowaniu, a pozostałą kwotę komornik zwraca podmiotowi, którego prawo było przedmiotem sprzedaży.

Przepis ten był przedmiotem wykładni m.in. w nie publikowanych wyrokach Sądu Najwyższego z dnia 16 czerwca 2009 r. V CSK 442/08, z dnia 26 lutego 2013 r., I CSK 480/12, z dnia 6 listopada 2013 r., IV CSK 132/13 w których wskazano, że uprawnienie przyznane w art. 16 u.w.l. jest przykładem najdalej idącego uprawnienia wspólnoty mieszkaniowej do ingerowania w prawo własności lokalu, co powinno ją skłaniać do korzystania z tego środka ochrony w ostateczności.

W wyroku z dnia 13 lutego 2014 r., V CSK 170/13 (nie publ.) przyjęto, że przewidziana w tym przepisie sankcja powinna doprowadzić do wyeliminowania pozwanego ze wspólnoty, a zatem objąć wszystkie jego lokale. Podkreślono, że każdorazowo powód zobowiązany jest wykazać ciężar gatunkowy przewinienia i jego konsekwencje dla wspólnoty, a sąd dokonywać oceny zasadności domagania się licytacyjnej sprzedaży lokalu w indywidualnych okolicznościach sytuacji faktycznej pozwanego oraz badać, czy nie zachodzi nadużycie prawa podmiotowego.

Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 29 lipca 2013 r., SK 12/12 (OTK-A 2013, nr 6, poz. 87), odwołując się do stanowiska judykatury w zakresie stosowania tego przepisu i uznając je za prawidłowe stwierdził, że możliwość żądania przez wspólnotę mieszkaniową licytacyjnej sprzedaży lokalu ze względu na długotrwałe zaleganie przez jego właściciela z należnymi opłatami jest nie tylko przydatna, ale wręcz konieczna na pewnym etapie rozwoju stosunków we wspólnocie, a ostateczny charakter powództwa na podstawie art. 16 ust. 1 u.w.l. wskazuje, że prawodawca ustanowił takie ograniczenie prawa własności, które jest niezbędne w demokratycznym państwie prawnym dla ochrony wolności i praw innych osób oraz dla porządku publicznego (art. 31 ust. 3 Konstytucji).

Roszczenia o zezwolenie na sprzedaż prawa do lokalu oraz o zapłatę mogą być dochodzone samodzielnie. Wygaśnięcie jednego z nich nie prowadzi do wygaśnięcia drugiego, bowiem orzeczenie licytacyjnej sprzedaży nie oznacza ani nie prowadzi do zaspokojenia wierzytelności pieniężnej, a żadnemu z tak konkurujących roszczeń nie można przyznać priorytetu wynikającego z reguł preferencyjnych systemu prawnego. Z tych względów należy uznać, że powództwa oparte na wskazanych podstawach mają charakter samodzielny i niezależny, stąd stanowią alternatywne środki ochrony prawnej

Uchwała SN z dnia 27 sierpnia 2015 r., III CZP 42/15

Standard: 21992 (pełna treść orzeczenia)

Art. 16 ust. 1 u.w.l. nie wymaga, aby kwota zaległości pozostawała w określonej proporcji do wartości lokalu zadłużonego członka wspólnoty. Zastosowanie przewidzianej w tym przepisie sankcji uzależnia on od stwierdzenia długotrwałego zalegania przez pozwanego właściciela lokalu z zapłatą należnych opłat. W sprawie, stwierdzając istnienie tej przesłanki, należało mieć na względzie nie tylko wysokość zaległości pozwanych w chwili wyrokowania, ale i to - jak trafnie uznał Sąd Apelacyjny - że była to kolejna zaległość; i choć poprzednie zostały uregulowane po zasądzeniu na rzecz Wspólnoty, to stan zadłużenia pozwanych wobec Wspólnoty istniał na pewnym poziomie w istocie od wielu lat, przerywany tylko kolejnymi orzeczeniami zasądzającymi od pozwanych powstające nowe ich zaległości. Taki, utrzymujący się przez wiele lat, stan Sąd Apelacyjny trafnie ocenił jako zagrażający w sposób istotny interesom strony powodowej jako wspólnoty lokali użytkowych i tym samym - wobec bezskuteczności innych podejmowanych wcześniej względem pozwanych środków prawnych - uzasadniający zastosowanie w stosunku do pozwanych sankcji przewidzianej w art. 16 ust. 1 u.w.l.

Podjętemu przez Sąd Apelacyjny rozstrzygnięciu nie sprzeciwiało się to, że pozwani byli właścicielami kilku lokali, a konflikt, z którego powodu nie uiszczali oni opłat w pełnej wysokości dotyczył tylko części ich lokali. Nie mogło z tego powodu dojść do ograniczenia orzeczenia sądu jedynie do tej części lokali. Opłaty, z którymi zalegali pozwani, stanowią pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną (art. 14 u.w.l.). W związku z tym, jeżeli pozwany członek wspólnoty, będący właścicielem kilku lokali, zalega z opłatami na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, a zaległość ta jest długotrwała w rozumieniu art. 16 ust. 1 u.w.l., to przewidziana w tym przepisie sankcja powinna doprowadzić do wyeliminowania pozwanego ze wspólnoty, a zatem objąć wszystkie jego lokale.

Wyrok SN z dnia 13 lutego 2014 r., V CSK 170/13

Standard: 21993 (pełna treść orzeczenia)