Przymusowe zrzeszenie współwłaścicieli nieruchomości wspólnej
Wspólnota mieszkaniowa (art 6 u.w.l.)
Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa już w chwili nabycia własności pierwszego odrębnego lokalu przez osobę inną niż właściciel nieruchomości wyjściowe. Oczywiste jest zatem, że wspólnota istnieje także wówczas, gdy liczba lokali jest mniejsza od siedmiu, a jej istnienie rzutuje na zarząd nieruchomością wspólną wykonywany według przepisów o współwłasności ułamkowej.
Zgodnie z art. 19 u.w.l. jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności (przez co należy rozumieć współwłasność w częściach ułamkowych).
Oznacza to, że w tzw. małych wspólnotach mieszkaniowych zarząd nieruchomością wspólną sprawowany jest, co do zasady, według reguł wskazanych w art. 199 i n. kc, a postępowania dotyczące zarządu toczą się w myśl art. 611 i n. kpc.
Wyrok SR w Biskupcu z dnia 24 marca 2017 r., I C 21/17
Standard: 10028 (pełna treść orzeczenia)
Ze względu na problem sprawnego zarządu nieruchomością wspólną w zakresie utrzymania materialnej kondycji całego budynku, ustawodawca wprowadził od 1 stycznia 1995 r. nową instytucję wspólnoty mieszkaniowej.
Zgodnie z art. 6 zdanie pierwsze u.w.l., wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Konstrukcja wspólnoty mieszkaniowej, jako szczególnego sposobu zarządu nieruchomością wspólną, umożliwia sprawne wykonywanie praw i obowiązków związanych z utrzymaniem i konserwacją tej nieruchomości, obejmującej najważniejsze elementy konstrukcyjne budynku.
W istocie wspólnota mieszkaniowa stanowi przymusowe zrzeszenie współwłaścicieli nieruchomości wspólnej, będących jednocześnie właścicielami wyodrębnionych lokali w danej nieruchomości. Zgodnie z art. 6 zdanie drugie u.w.l., wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.
Ustawa o własności lokali nadaje wspólnocie mieszkaniowej określone cechy świadczące o zdolności prawnej zrzeszenia właścicieli lokali. Wedle art. 17 u.w.l., za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej wspólnota mieszkaniowa odpowiada bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu – w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości (według zasady pro rata parte).
Uczestnictwo we wspólnocie jest wtórne (pochodne) względem nabytego prawa do lokalu. Wspólnota powstaje z mocy prawa wraz z wyodrębnieniem pierwszego lokalu z danej nieruchomości.
Do wspólnoty można „wstąpić”, nabywając prawo odrębnej własności lokalu w danej nieruchomości. Ze wspólnoty mieszkaniowej nie można wystąpić w drodze wypowiedzenia członkostwa, jak to ma miejsce w innych korporacyjnych jednostkach organizacyjnych. „Wyjście” ze wspólnoty jest możliwe dopiero w razie zbycia innej osobie prawa odrębnej własności lokalu lub w razie ustania wspólnoty z mocy prawa.
Wyrok TK z dnia 29 lipca 2013 r., SK 12/12
Standard: 3550 (pełna treść orzeczenia)
Standard: 24398