Hipoteka przymusowa obciążająca nieruchomości nabytą przez zasiedzenie

Jeżeli część nieruchomości przechodzi na własność innej osoby w drodze zasiedzenia, hipoteka przymusowa, wpisana do księgi wieczystej tej nieruchomości przed upływem terminu zasiedzenia, obciąża również część nieruchomości nabytą przez zasiedzenie.

Na gruncie prawa polskiego nabycie własności przez zasiedzenie ma charakter nabycia pierwotnego, prawa bowiem nabywcy powstają niezależnie od praw poprzedniego właściciela, brak jest zatem następstwa prawnego nabywcy w stosunku do jego poprzednika, który utracił własność.

Jest zasadą, że przy nabyciu pierwotnym nabywca uzyskuje prawo wolne od obciążeń prawami innych osób, jednakże od tej zasady istnieją liczne wyjątki wynikające bądź z unormowań ustawowych, bądź z samego charakteru i funkcji obciążenia. W szczególności według przeważających poglądów zarówno orzecznictwa, jak i doktryny do takich wyjątków należą ograniczone prawa rzeczowe obciążające nieruchomość. Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 29.XII.1967 r., III CR 59/67 wyraził pogląd, że "wygaśnięcie ograniczonych praw rzeczowych nie następuje w wypadku nabycia własności przez zasiedzenie, choć zasiedzenie stanowi typowe cywilnoprawne nabycie własności w sposób pierwotny". Pogląd ten Sąd Najwyższy uzasadnił okolicznością, że posiadanie samoistne osoby władającej cudzą nieruchomością, godzące z istoty rzeczy w prawo właściciela, nie jest skierowane przeciwko osobom, którym przysługują do nieruchomości ograniczone prawa rzeczowe, osoby te bowiem mogą - i w praktyce tak najczęściej bywa - bez przeszkód korzystać ze swych praw (np. z prawa służebności) również w sytuacji, gdy samoistne posiadanie nieruchomości wykonywa inna osoba niż właściciel.

Sąd Najwyższy w składzie obecnym podziela powyższy pogląd i przytoczoną na jego poparcie argumentację odnoszącą się do ograniczonych praw rzeczowych w ogólności, przy czym podnosi, że w sytuacji, gdy przedmiotem nabycia przez zasiedzenie jest własność nieruchomości obciążonej hipoteką, dodatkowy argument na poparcie przytoczonego poglądu wynika z celu i funkcji hipoteki. Hipoteka bowiem, służąc ochronie kredytu, który w ustroju socjalistycznym jest przede wszystkim kredytem państwowym bądź kredytem pochodzącym z innych środków społecznych, ma na celu również ochronę mienia społecznego, co przemawia za zastosowaniem takiej wykładni przepisów prawa, która w sytuacji, gdy przedmiotem nabycia przez zasiedzenie jest własność nieruchomości obciążonej hipoteką, zapewni utrzymanie tej hipoteki również w razie nabycia własności nieruchomości w sposób pierwotny.

Uchwała SN z dnia 8 lipca 1975 r., III CZP 51/75

Standard: 30938 (pełna treść orzeczenia)