Utworzenie wspólnoty mieszkaniowej i zniesienie zarządu wykonywanego na podstawie art. 27 ust. 2 u.s.m. (art. 24[1] u.s.m.)

Instytucja przewidziana w art. 24[1] u.s.m. posiada swoją specyfikę. W ocenie Sądu Apelacyjnego trafnie oddał ją Sąd Najwyższy w wyroku z 19.10.2012 r. sygn. akt V CSK 459/11, który wskazał, że treść art. 24[1] u.s.m. należy rozumieć jako umożliwienie większości właścicieli lokali utworzenia wspólnoty mieszkaniowej i zniesienie zarządu nieruchomością wspólną wykonywanego dotychczas (na skutek wyodrębnienia w zasobach spółdzielni odrębnej własności części lokali) przez spółdzielnię, z mocy prawa na podstawie art. 27 ust. 2 u.s.m.

Jak słusznie wskazał Sąd Najwyższy, co prawda ten ostatni przepis odwołuje się definiując zarząd spółdzielni do treści art. 18 ust. 1 u.w.l. to jednak: „ Oznacza ono jedynie to, że zarząd nieruchomością wspólną jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony w rozumieniu art. 18 ust. 1 u.w.l. Jednakże zarząd przysługujący spółdzielni powstaje i jest wykonywany ex lege , podczas gdy zarząd powierzony według art. 18 ust. 1 u.w.l. powstaje i jest wykonywany na podstawie uchwały podjętej przez właścicieli lokali.”

Wynika z tego jednoznacznie i niezbicie, skoro zarząd zostaje powierzony spółdzielni powstaje z mocy prawa, że bez znaczenia dla oceny sprawowania zarządu przez spółdzielnię w niniejszej sprawie były powoływane przez skarżącą zapisy aktów notarialnych dotyczące zarządu, stanowiące zresztą powielenie zapisów art. 27 ust. 2 u.s.m., a tym samym nie można ich traktować jako innego niż ustawowe powierzenia spółdzielni zarządu.

Jednocześnie, co istotne dla rozstrzygnięcia w sprawie, słusznie wskazano w przywołanym orzeczeniu, że zarząd powierzony spółdzielni z mocy ustawy - art. 27 ust. 2 u.s.m, wygasa jako taki bądź to z chwilą podjęcia przez właścicieli lokali uchwały o powołaniu wspólnoty mieszkaniowej w trybie art. 24[1] u.s.m. i wyboru nowego sposobu zarządu, bądź to w sytuacji wyodrębnienia własności wszystkich lokali - art. 26 u.s.m.

Skutek pozbawienia spółdzielni dotychczas powierzonego jej z mocy prawa zarządu następuje także z mocy prawa. Skoro tak, to tym samym już z tego tylko powodu brak podstaw do przyjęcia, że ustanowienie nowego zarządu wymaga formy aktu notarialnego.

Powołanie nowego zarządu związane nierozerwalnie z powołaniem wspólnoty mieszkaniowej w trybie art. 24[1] u.s.m. nie może być również traktowane jako zmiana dotychczasowego sposobu zarządu nieruchomości wspólnej (o której to zmianie mowa w art. 18 ust. 2a u.w.l.), która dopiero co powstała i dokonała określenia sposobu zarządu nieruchomością wspólną. Akceptacja stanowiska przeciwnego prowadziłaby do nieuzasadnionego, w kontekście celu regulacji art. 24[1] u.s.m. (mimo powołania wspólnoty spółdzielnia nadal wykonywałaby z mocy ustawy zarząd powierzony) i treści art. 27 ust. 2 u.s.m., wniosku, że wybór zarządu przez wspólnotę stanowi zmianę zarządu powierzonego, do którego spółdzielnia utraciła prawo z chwilą powołania wspólnoty mieszkaniowej w trybie art. 24[1] u.s.m.

W konsekwencji Sąd Apelacyjny nie znalazł podstaw do podzielenia stanowiska skarżącej, że zaskarżona uchwała nr (...) dla swej ważności wymagała formy aktu notarialnego, a tym samym uznał, że Sąd Okręgowy nie dopuścił się naruszenia art. 18 ust. 1 u.w.l. w zw. z art. 25 ust.1 u.w.l., przyjmując iż brak formy aktu notarialnego przy podejmowaniu wskazanej uchwały nie stanowi podstawy do jej uchylenia.

Wyrok SA we Wrocławiu z dnia 25 września 2013 r., I ACa 876/13

Standard: 28542 (pełna treść orzeczenia)